Was versteht die Rechtssprechung unter normaler Abnützung?

Der Grundsatz lautet, eine Wohnung ist so zurückzustellen wie sie übergeben wurde. Jene Abnützung, die mit dem normalen Wohnverhalten zusammenhängt und überall daher auftritt,  muss der/die VermieterIn hinnehmen, sofern nichts anders wirksam vereinbart wurden.

Über die Wirksamkeit von Klauseln über Ausmalverpflichtungen und ähnlichem zur Abnützung wird immer wieder heftig gestritten. In der Regel gibt es keine Ausmalverpflichtung-  aber wie immer gibt es Ausnahmen. Da hier die Gerichte das letzte Wort haben, und sich die Rechtsprechung immer wieder ändert, fragen Sie im Anlassfall bitte bei uns nach.

Problematisch ist in den meisten Fällen, der Nachweis, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde und wie unterscheidet sich dieser nun von jenem, in dem er zurückgegeben wird.

Tipp:

Erstellen Sie sowohl bei der Wohnungsübernahme als auch für die Rückgabe ein Übergabeprotokoll, die Abnützung bestimmen zu können. (Im Downloadbereich finden Mitglieder Muster dazu).

Was gehört zur normalen Abnützung?

• Löcher an der Wand bzw in den Fliesen aufgrund entfernter Bilder, Regale oder Haken gehören grundsätzlich zur normalen Abnützung und müssen nicht von Ihnen entfernt werden. AUSNAHME: Wenn Sie die Wände über Gebühr mit Löchern versehen haben, müssen Sie diese zugipsen.

• Ein Kratzer in der Badewanne bzw. eine starke Verschmutzung eines Teppichs im Kinderzimmer ist dann als gewöhnliche Abnützung zu sehen, wenn die Lebensdauer dieser Gegenstände bereits am Ende ist. Ein Ersatz ist dafür dann nicht mehr zu leisten.
• Schäden an Tapeten, die bei der Entfernung von handelsüblichen Stellagen zurückbleiben, dürfen Ihnen ebenfalls nicht angelastet werden.

Wie ist eine darüber hinaus gehende Abnützung zu berechnen?

Dazu das LG-Wien (14.6.2005, 41 R 275/04a): "Wird eine gebrauchte Sache zerstört oder beschädigt und hat die neu hergestellte oder reparierte Sache eine längere Lebensdauer als die alte Sache an Restlebensdauer gehabt hätte, ist nur ein aliquoter Ersatz zu leisten, der sich nach dem Verhältnis der Restlebensdauer der alten Sache zur Lebensdauer der neu hergestellten Sache richtet."

Im aktuellen Fall wurden 3 Beispiele für Abnützung hervorgehoben, die hilfreich für Ihre Einschätzung sein können:

1. Die Erneuerung der Malerei im Vorzimmer wegen unterschiedlich gefärbter Wände ist nicht zu ersetzen, da die Malerei nach einer 22-jährigen Nutzungsdauer ohnedies zu erneuern wäre. Bei einem Kunststoffbelag kann höchstens eine 15-jährige Nutzungsdauer angenommen werden, sodass auch dessen Erneuerung nicht von der Mieterin zu tragen ist.
2. Kosten für das Ersetzen fehlender Parkettteile sind von der Mieterin zu ersetzen. Da der Boden auch sehr tiefe Kratzer aufwies, musste der dreimal geschliffen werden. Diese Kosten sind allerdings nur zu einem Drittel zu ersetzen, da in Abständen von 20 Jahren sowieso ein 2-maliges Schleifen und Versiegeln erfolgen muss.
3. Bei Steckdosen, Waschbecken (Haarriss) und Innentüren (Furnierschäden) ist eine Nutzungsdauer von 30 Jahren anzunehmen, die Mieterin hat daher ein Drittel der Kosten für die jeweilige Erneuerung zu ersetzen. Bei einer Wohnungseingangstür ist demgegenüber eine längere Nutzungsdauer anzunehmen, sodass der komplette Austausch der Tür wegen Schäden an der Furnier grundsätzlich nicht gerechtfertigt ist.