Österreichs MieterInnen sind mobil geworden. Nicht immer erfolgt der Umzug freiwillig – oft sind es befristete Mietverhältnisse die den Wohnungswechsel erzwingen. Faktum ist jedoch, die Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Rückgabe der Wohnungen steigen an. Rechtzeitig Beweise sichern ist daher ein Muss.

Was gilt es hier zu beachten um die Rechtslage auf seiner Seite zu haben?

Gesetzlich vorgegeben ist lediglich dass die Wohnung in jenem Zustand zurück zu geben ist, in dem sie übernommen wurde, wobei die normale Abnützung nicht beseitigt werden muss. Doch leider klärt diese dürre Regelung, die in § 1109 ABGB festgehalten ist, nicht, was nun unter „gewöhnlicher“ Abnützung zu verstehen ist.
Die Judikatur hilft in diesem Punkt ein wenig weiter.

So hat das Landesgericht Wien hat festgehalten, dass ein Kratzer in der Badewanne und ein verschmutzter Teppich können als gewöhnliche Abnützung dem Mieter nicht angelastet werden. Schäden an Tapeten, die bei der Entfernung von handelsüblichen Stellagen zurückbleiben, dürfen Mietern ebenfalls nicht angelastet werden. Sonstige Schäden sind abhängig von der Lebensdauer zu ersetzen. Darüber hinaus stellte das Gericht fest, dass bei einer übermäßigen Abnützung dennoch nicht der Neuwert zu ersetzen ist, sondern nur jener Wert, der sich nach dem Verhältnis der Restlebensdauer der alten Sache zur Lebensdauer der neu hergestellten Sache richtet.

In einer Entscheidung des Oberlandesgericht Linz wurde festgehalten, dass selbst bei einer übermäßigen Abnutzung Malerei und Tapeten, die älter als 10 Jahre sind, nicht erneuert werden müssen. 

Das Landesgericht Wien wiederum findet, dass bei einem Kunststoffbelag höchstens eine 15-jährige Nutzungsdauer angenommen werden kann. Kosten für das Ersetzen fehlender Parkettteile bzw das Neuschleifen wegen sehr tiefer Kratzer müssen nur anteilig mitgetragen werden, da in Abständen von 20 Jahren sowieso ein 2-maliges Schleifen und Versiegeln erfolgen muss.  Bei Steckdosen, Waschbecken (zB bei einem Haarriss) und Innentüren (zB bei Furnierschäden) ist eine Nutzungsdauer von 30 Jahren anzunehmen. Außerdem sei der komplette Austausch der Wohnungseingangstür wegen Schäden an der Furnier grundsätzlich nicht gerechtfertigt.

Beweise sichern

Die MVÖ rät jedenfalls immer ein Wohnungsrückgabeprotokoll mit Fotos anzufertigen und Zeugen mitzunehmen. Im Hinblick auf die Möglichkeit, die Kaution bei der Schlichtungsstelle zurückzufordern, sind das Protokoll und die Zeugen zudem wichtiges Beweismittel, wenn es zu einem Streit über die Höhe der zurückzuzahlenden Kaution kommt.

• Musterprotokoll Wohnungsrückgabe (kostenloser Download für Mitglieder)

• Kautionsbroschüre (kostenloser Download).

• Achtung, Falle: Die Tücken bei der Wohnungsrückgabe

Vorsicht vor „getarnten Verzichtserklärungen“