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Österreich, Recht, Rechtsprechung, Service 06.10.2017

Kaution: Die wichtigsten Fragen und Antworten

  • Junges Paar unterschreibt Mietvertrag; Foto © fotolia

Wenn Sie einen Mietvertrag abschließen, ist in der Regel eine Kaution zu bezahlen. Wie hoch darf die Kaution sein? Wann bekomme ich die Kaution zurück? Wird sie verzinst? Was geschieht bei einem Vermieterwechsel? Die ExpertInnen der Mietervereinigung beantworten die wichtigsten Fragen zum Thema Mietkaution.

 

Was ist eine Kaution und wozu dient sie?

Die Kaution stellt eine Sicherheitsleistung dar. Sie dient dem Vermieter zu Absicherung diverser Forderungen, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Das können einerseits ausständige Mietzinszahlungen sein, aber auch Reparaturen, wenn die Mietwohnung bei Auszug Schäden aufweist.

 

Ist bei jeder Mietwohnung eine Kaution zu hinterlegen?

In den mietrechtlichen Gesetzen gibt es keine Verpflichtung, dass MieterInnen eine Kaution hinterlegen müssen. Will der Vermieter eine verlangen, so muss er dies vertraglich vereinbaren. Ohne Vereinbarung gibt es keine Verpflichtung. Auch nachträglich kann der Vermieter nicht verlangen, dass eine Kaution hinterlegt wird, wenn dies nicht vertraglich vereinbart wurde.

 

Wie hoch darf eine Kaution sein?

Grundsätzlich ist die Höhe der Kaution Vereinbarungssache. Marktüblich sind drei Bruttomonatsmieten. Bis zu sechs Monatsmieten wären jedoch auch zulässig. Eine höhere Kaution ist nur bei einem besonderen Sicherstellungsinteresse des Vermieters zulässig, ausschlaggebend sind hierbei die Höhe des Mietzinses, die Bonität des Mieters, die Ausstattung des Mietobjekts oder die Zurverfügungstellung von Einrichtungsgegenständen.

 

Wann und in welcher Form ist die Kaution zu bezahlen?

Da die Kaution zur Sicherung von Forderungen aus einem Mietverhältnis dient, ist sie erst nach Unterzeichnung des Mietvertrages zu übergeben. Der Mieter ist nicht verpflichtet, in Vorleistung zu treten. In welcher Form die Kaution zu bezahlen ist, kann frei vereinbart werden. Häufig sind Barkautionen, möglich sind aber auch übergebene Sparbücher oder Bankgarantien.

 

Wie soll die Kautionsübergabe bewiesen werden?

Sinnvoll ist die Bestätigung der Kautionsübergabe durch eine schriftliche Quittung und/oder einen Vermerk im Mietvertrag. Wenn Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses aus der Wohnung ausziehen, müssen Sie – falls es zu einem Verfahren kommt – beweisen können, dass Sie eine Kaution übergeben haben und in welcher Höhe.

 

Was kann ich tun, wenn Vermieter eine überhöhte Kaution verlangen?

Wenn mehr als sechs Monatsmieten Kaution bezahlt wurden, könnte in einem Altbau oder öffentlich geförderten Neubau eine verbotene Ablöse vorliegen. Diese kann binnen 10 Jahren ab Zahlung wieder zurückgefordert werden.

 

Darf der Vermieter eine Aufstockung der Kaution verlangen, wenn die Miete steigt oder eine Mietvertragsverlängerung abgeschlossen wird?

Im Gesetz ist die Übergabe einer Kaution nicht zwingend vorgesehen. Eine solche muss vertraglich vereinbart werden. Auch die Aufstockung einer Kaution müsste vertraglich vereinbart sein, ansonsten ist sie nicht verpflichtend.

 

Bei der Verlängerung eines befristeten Mietvertrages könnte auch eine neue Vereinbarung über die Kaution getroffen werden. Ohne Vereinbarung ist jedoch auch hier keine Aufstockung zulässig.

 

In welchem Zustand muss ich meine Wohnung zurückstellen?

Eine Mietwohnung ist grundsätzlich immer so zurückzugeben, wie sie angemietet wurde. Alle gewöhnlichen Abnützungsspuren muss sich der Vermieter allerdings gefallen lassen. Die Wohnung muss weiters besenrein und leer von beweglichen Gegenständen zurückgestellt werden. Anderes gilt nur, wenn bestimmte Möbel mitgemietet wurden. Diese müssen auch nach Ende des Mietverhältnisses zurückbleiben.

 

Was ist „gewöhnliche Abnützung“?

Unter „gewöhnlicher“ oder auch normaler Abnützung sind all jene Gebrauchsspuren zu verstehen, die unvermeidlich beim Bewohnen einer Wohnung entstehen. Dazu zählen z.B. Schatten rund um Bilder oder Möbel, Verfärbungen am Boden durch unterschiedlichen Lichteinfall, Bohrlöcher an den Wänden, wo Bilder oder Regale montiert waren, und ähnliches mehr. Bei der Beurteilung der Abnützung spielt immer auch das Alter des jeweiligen Gegenstandes eine Rolle. Je älter der fragliche Gegenstand ist, umso eher werden Abnützungsspuren vorliegen, die nicht vom Mieter zu ersetzen sind.

 

Was bedeutet „besenrein“?

Bevor eine Wohnung zurückzustellen ist, ist eine Grundreinigung durchzuführen. Das jedoch nur, wenn die Wohnung auch im Anmietungszeitpunkt gereinigt war. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, den Zustand der Wohnung bei Anmietung zu dokumentieren, um im Streitfall notwendige Beweise vorweisen zu können. Auch mitvermietete Möbel oder Küchengeräte wie Backrohr und Kühlschrank sind zu reinigen!

 

Wann darf der Vermieter etwas von der Kaution einbehalten?

Die Kaution dient der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Das können einerseits offene Mietzinszahlungen sein, aber auch und vor allem der Ersatz von Schäden, die im Mietobjekt entstanden sind. Der Vermieter darf jedoch nur für solche Beschädigungen Ersatz verlangen, die über gewöhnliche Abnützungen hinausgehen. Und selbst dann nicht den Neuwert, sondern den (ohne Schaden) noch vorhandenen Zeitwert des beschädigten Gegenstandes. Die Kaution darf nicht für noch nicht feststehende Forderungen des Vermieters zurückgehalten werden.

 

Wann muss ich meine Kaution zurückbekommen?

Die Kaution ist unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zurückzubezahlen. Zu berücksichtigen ist jedoch noch eine angemessene Frist, innerhalb der das Mietobjekt durch den Vermieter besichtigt werden kann, sodass er sich ein Bild von allfälligen Schäden machen und Kostenvoranschläge für die Behebung einholen kann.

 

Muss die Kaution verzinst werden?

Seit 2009 sind Kautionen verzinst zurückzubezahlen. Ausreichend ist jedoch eine Verzinsung mit dem Eckzinssatz, einem Basiszinssatz für Spareinlagen bei Bankinstituten. Dieser Zinssatz gilt für Geldanlagen, die eine gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist haben. Der Eckzins unterscheidet sich nicht von Bank zu Bank und bildet somit eine einheitliche Basis der Verzinsung bei allen Geldinstituten.

 

Darf ich einfach die letzten Mieten einbehalten, um meine Kaution auf diese Weise zurückzubekommen?

Die Kaution dient der Sicherung von Forderungen aus dem Mietverhältnis, insbesondere zur Deckung allfälliger Kosten für Reparaturen von Schäden in der Wohnung. Fällig wird sie erst nach Rückstellung der Wohnung, das bedeutet, erst nach Rückgabe des Mietobjekts muss der Vermieter die Kaution zurückbezahlen. Behält man sich eigenmächtig die letzten Monatsmieten ein, dürfte er eine Mietzins- und Räumungsklage einbringen. Man müsste dann die Beträge nachbezahlen und die Verfahrenskosten tragen.

 

Wie kann ich meine Kaution zurückbekommen, wenn der Vermieter sie nicht bezahlt?

Wenn der Vermieter die Kaution grundlos nicht zurückbezahlt, dann ist es notwendig, ein Verfahren zur Kautionsrückforderung bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht zu führen. Hilfreich ist es, Fotos vom Zustand der Wohnung bei Anmietung und Auszug zu haben, damit keine Beweisschwierigkeiten über den Rückstellungszustand entstehen.

 

Wie lange kann ich die Kaution zurückverlangen?

Die Kaution verjährt nach 30 Jahren und ist daher noch sehr lange nach Rückgabe der Wohnung rückforderbar. Sinnvoll ist jedoch trotzdem eine möglichst rasche Rückforderung, da die Beweissicherheit des Wohnungszustandes bei Rückstellung mit den Jahren immer schlechter wird.

 

Von wem bekomme ich meine Kaution zurück, wenn der Vermieter wechselt?

Ein neuer Eigentümer ist an den aufrechten Mietvertrag samt allen üblichen Vertragsbestimmungen gebunden wie der bisherige Eigentümer. Ihn trifft daher, genauso wie den ehemaligen Vermieter, die Verpflichtung, die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzubezahlen.

 

Was passiert mit der Kaution, wenn der Vermieter insolvent wird?

Seit der Wohnrechtsnovelle 2009 ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution insolvenzsicher zu veranlagen. Er muss die Kaution daher getrennt von seinem eigenen Vermögen aufbewahren und im Falle der Insolvenz des Vermieters hat der jeweilige Mieter ein Recht auf Absonderung der Kaution. Sofern keine Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis bestehen, hat der Mieter daher trotz Insolvenz des Vermieters ein Recht auf vollständige Ausbezahlung der gesamten Kaution samt Zinsen.

 

Wer bekommt die Kaution, wenn der Mieter bei aufrechtem Mietverhältnis verstirbt?

Wenn nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis beendet wird, weil keine eintrittsberechtigten Personen mit ihm im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, ist die Kaution an die Verlassenschaft bzw. die eingeantworteten Erben auszubezahlen. Wird das Mietverhältnis nicht beendet, weil ein naher Angehöriger in die Mietrechte eintritt, so ist die Kaution vom Vermieter nicht zurückzugeben, weil das Mietverhältnis (noch) nicht beendet ist. Wenn der eingetretene Verwandte selber kein eingeantworteter Erbe ist bzw. sein wird, so muss er einen Betrag in Höhe der beim Vermieter hinterlegten Kaution an die Verlassenschaft bzw. die Erben ausbezahlen.

 

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