Seit Juli 2023 gilt für Verträge mit Maklern in Österreich das "Erstauftraggeber-Prinzip".

Das bedeutet: die Provision des Maklers zahlt grundsätzlich derjenige, der ihn zuerst mit der Vermittlung eines Wohnungs-Mietvertrages beauftragt hat. Das ist in den meisten Fällen der Vermieter. Wohnungssuchende müssen also seit Juli 2023 keine Makler-Provision mehr bezahlen - es sei denn, sie haben den Makler zuerst mit der Vermittlung des Mietvertrages beauftragt (zB. mit einem Suchauftrag für eine Mietwohnung).

Das "Erstauftraggeber-Prinzip“ gilt nur für Wohnungs-Mietverträge. Bei der Miete eines Büros, eines Geschäfts oder bei Kaufverträgen gilt es nicht.

In jenen Fällen, in denen der Makler eine Provision vom Mieter verlagen darf, gelten wie schon bisher die folgenden Regeln:

 

Bei unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Mietverträgen stehen dem Makler zwei Monatsmieten zu. Bei auf drei Jahre befristeten Mietverträgen steht nur eine Monatsmiete zu. Ist der Makler gleichzeitig als Hausverwalter tätig, so darf er nur jeweils die Hälfte verlangen.

Wie errechnet sich die Maklerprovision?
Die Bemessungsgrundlage für den Höchstbetrag der Provision des Maklers errechnet sich aus dem Hauptmietzins plus Betriebskosten (jeweils ohne Umsatzsteuer):

• Unbefristeter oder länger als 3 Jahre befristeter Mietvertrag: Maximal 2 Monatsmieten

• Bis maximal 3 Jahre befristeter Mietvertrag: Maximal 1 Monatsmiete

• Unbefristeter Mietvertrag, wenn der Makler zugleich Verwalter der Wohnung ist: Maximal 1 Monatsmiete

• Untermiete von einzelnen Wohnräumen: Maximal 1 Monatsmietzins

• Verlängerung des Mietvertrags oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis:Ergänzungsprovision bis zur Höhe des Höchstbetrages für gesamte Vertragsdauer, maximal eine halbe Monatsmiete.

Beispiel
Ein Beispiel: Sie mieten unbefristet eine Altbauwohnung und zahlen einen Netto-Hauptmietzins von 600 Euro, die Betriebskosten betragen 140 Euro. Der Gesamtbetrag von 740 Euro ist die Basis der Provisionsberechnung für den Makler. Der Makler darf zwei Monatsmieten (740x2=1.480) und die darauf entfallende Umsatzsteuer (20%) verrechnen. Das ergibt in unserem Beispiel einen Gesamtbetrag von 1.776 Euro.

Mit unserem Maklerprovisionsrechner können Sie Ihre eigenen Werte berechnen.

Wann ist die Maklerprovision zu bezahlen?
Der Makler hat erst dann Anspruch auf seine Provision, wenn das vermittelte Rechtsgeschäft, in diesem Fall also der Mietvertrag, zustande gekommen ist. Anzahlungen oder Vorauszahlungen sind keine zu leisten.

In welchen Fällen ist eine Provision unzulässig?
Eine Maklerprovision ist unzulässig, wenn:

• der Immobilienmakler auch gleichzeitig Vertragspartner des Mietvertrages ist (z.B. Eigentümer des Hauses)
• der Mietvertrag mit einem Angehörigen des Immobilienmaklers abgeschlossen wird, mit dem er eine sehr enge und intensive Nahebeziehung hat (z.B. Mietvertrag mit Ehefrau oder Tochter des Maklers)
• der Immobilienmakler mit dem Vermieter in einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Nahverhältnis steht und Sie nicht unverzüglich darauf hinweist
• der Immobilienmakler, der gleichzeitig Hausverwalter des Mietobjektes ist,
• keine den Mietvertragsabschluss fördernden Aktivitäten setzt (z.B. Inserataufgabe oder Besichtigung der Wohnung).

Rückforderung
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann eine unberechtigterweise bezahlte Provision binnen 10 Jahren zurückgefordert werden. Eine überhöhte Makler­provision, die nicht offenkundig unangemessen ist, muss aber binnen 3 Jahren gerichtlich eingeklagt werden.

Mehr zum Thema:
> Maklerprovisionsrechner
> Pflichten des Maklers
> Checkliste Wohnungsbesichtigung