Im Sommer 2012, als die Familie in die neue Dachgeschoß-Wohnung einzog, war die Freude noch groß. Doch bereits im ersten Winter bildete sich Kondenswasser im Bereich der Dachfenster sowie um die Fenster Schimmel.

Weder die von der Vermieterin aufgestellten Trocknungsgeräte noch der Tausch der Fenster bewirkten eine wesentliche Besserung. Die Familie minderte daraufhin ab März 2014 ihren Mietzins um 30% und ab Dezember 2014 um 60%. Die Vermieterin wollte weiterhin die volle Miete kassieren und reagierte mit einer Räumungsklage.

Baumängel oder falsches Lüftungsverhalten?
Im Gerichtsverfahren argumentierte die Vermieterin, dass der Schimmel auf ein falsches Nutzungsverhalten der Mieter zurückgehe. Die Mieter bestritten: der Schimmel sei auf Baumängel zurückzuführen. Im Verfahren stellte sich heraus, dass auch durch täglich siebenmaliges (!) Querlüften Schimmelbildungen an neuralgischen Wärmebrücken nicht gänzlich auszuschließen und baulich bedingt seien. Erstgericht wie auch Berufungsgericht gingen von einer berechtigten Mietzinsminderung von 15% aus; damit hätte die Familie über 9.000 Euro an die Vermieterin zahlen müssen.

Übliche Nutzung
Der OGH hob nun die Entscheidungen der Vorinstanzen auf (8 Ob 34/17h). Der Vermieter habe dafür einzustehen, dass eine Wohnung in ortsüblicher Weise zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe und nutzbar sei. Mit dem Auftreten von Schimmelbildung müsse der Mieter weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit rechnen, so der OGH in seiner Entscheidung. Dass die Feuchtigkeitsbildung auf „interne feuchte Quellen“ (Atmung, Waschen, Kochen, Aufstellen von Pflanzen) zurückzuführen sei, sage nichts über ein Fehlverhalten der Mieter aus, der zu einer üblichen Nutzung berechtigt sei.

Durchschnittliches Lüften reicht
Ein Mieter könne laut OGH daher auch erwarten, dass ein durchschnittliches Lüftungsverhalten reiche. Könne Schimmelbildung nicht mit einem normalen Lüftungsverhalten verhindert werden, sei dies daher dem Vermieter, nicht dem Mieter zuzurechnen.

Mehr Infos zum Thema Schimmel:
> Wer haftet bei Schimmelbildung?

> Schäden in der Wohnung