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Österreich, Recht, Rechtsprechung 27.03.2018

Lagezuschlag: So funktioniert die Berechnung

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Mit der Entscheidung 5 Ob 74/17v hat der Oberste Gerichtshof (OGH) der bisher üblichen Berechnungsmethode ein Ende gesetzt, wonach sich der Lagezuschlag ausschließlich aus den der Wohnumgebung entsprechenden Grundkosten ergibt.

Auch wenn es selbstverständlich erscheinen mag, dass vor allem qualitative Aspekte, wie die vorhandene Infrastruktur oder die öffentliche und individuelle Verkehrsanbindung Aufschluss über die Zuschlagsfähigkeit einer Lage geben, war die bisherige Handhabung der Regelungen zum Lagezuschlag stets eine andere.

Ob eine Lage als überdurchschnittlich anzusehen ist, ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen. Den Vermieter trifft die Beweislast dafür, dass es konkrete Umstände gibt, welche die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage erlauben, und dass diese Umstände auch dem Mieter gemäß § 16 Abs 4 MRG spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages schriftlich bekannt gegeben wurden.

1. Formelle Voraussetzungen:
Zunächst ist zu prüfen, ob die »formellen Voraussetzungen« für einen Lagezuschlag vorliegen; ob der Mieter also beim Zustandekommen des Mietvertrages schriftlich über die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage in Kenntnis gesetzt wurde.

2. Materielle Voraussetzungen:
Als nächstes ist anhand der schriftlich bekannt gegebenen Kriterien zu prüfen, ob „die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage“ (§ 16 Abs 4 MRG).

3. Gründerzeitviertel:
Kraft gesetzlicher Anordnung ist eine Lage in einem sog. Gründerzeitviertel als »höchstens durchschnittlich« einzustufen (§ 2 Abs 3 RichtWG). Für Wien gibt es ein amtliches Straßenverzeichnis der Gründerzeitviertel. Nach der Rechtsprechung kann der Vermieter jedoch den Gegenbeweis erbringen, dass eine Liegenschaft doch nicht in einem Gründerzeitviertel liegt.

4. Ermittlung des höchstzulässigen Lagezuschlagsbetrages:
Erst wenn feststeht, dass ein Lagezuschlag dem Grunde nach zur Anwendung kommt, ist zu klären, bis zu welcher Maximalhöhe der Zuschlag lauten darf.

a.) Grundkostendifferenzbetrag:
Zunächst ist der Differenzbetrag zwischen dem Grundkostenanteil der Richtwertwohnung (mietrechtlichen Normwohnung) und dem Grundkostenanteil der zu beurteilenden Liegenschaft zu berechnen. Gemäß § 16 Abs 3 MRG beträgt der höchstzulässige Lagezuschlag bzw. -abschlag 0,33% dieses Differenzbetrags.

b.) Anpassung des Höchstbetrags an die tatsächlichen Gegebenheiten:
Der sich aus den Grundkosten ergebende Wert stellt lediglich die Obergrenze des zulässigen Zuschlagsbetrags dar. Daher hat die qualitative Lagebewertung, wie insbesondere die öffentliche und individuelle Verkehrsanbindung, die Infrastruktur, die Nahversorgung usw. auch an dieser Stelle in die Berechnung des Lagezuschlags einzufließen.
In der gegenständlichen Entscheidung 5 Ob 74/17v musste sich der OGH zwar nicht mit dieser in der Lehre bislang umstrittenen Frage auseinandersetzen, ob der Differenzbetrag der Grundkostenanteile, den Lagezuschlag bereits abschließend vorgibt oder noch im Hinblick auf die konkrete Lagebewertung anzupassen ist. Es spricht aber einiges dafür. Schließlich muss es einen Unterschied machen, ob eine überdurchschnittliche Lagebewertung als gut, sehr gut oder ausgezeichnet anzusehen ist.

c.) Grundkostenanteil der zu beurteilenden Liegenschaft bzw. Wohnung:
Die Ermittlung der Grundkostenanteile einer Wohnumgebung ist eines der Hauptproblemfelder bei der Lagezuschlagsbeurteilung. Dafür sind nach der in § 16 Abs 3 MRG angeführten Methode, die ortsüblichen Anschaffungskosten für bebaubare Grundstücke von Umgebungsliegenschaften unter Berücksichtigung von deren zulässiger Bebaubarkeit zu erheben.

d.) Höhe des Grundkostenanteiles der mietrechtlichen Normwohnung:
Die Höhe des Grundkostenanteils der Richtwertwohnung ergibt sich gemäß § 16 Abs 3 MRG aus den der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteilen und beträgt ausgehend davon für Wien derzeit € 288,10 pro Quadratmeter. Tatsächlich liegt dieser Wert betragsmäßig weit unter den in Wien als durchschnittlich anzusehenden Grundkostenbeträgen, worin auch die Ursache dafür zu sehen ist, dass es in Wien nahezu nie zu einem Abschlag, sondern stets nur zu einem Zuschlag für die Lage kommen kann. Allerdings geht der Hinweis des § 16 Abs 3 MRG auf §§ 3, 6 RichtWG seit Inkrafttreten des Deregulierungsgesetzes 2006 (DRG 2006) und des mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (MILG) aufgrund materieller Derogation ins Leere (vgl Würth, Zum mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz, wobl 2008, 184).

Es erscheint daher nicht mehr berechtigt, die Höhe der Grundkosten der Richtwertwohnung weiterhin nach den außer Kraft getretenen Bestimmungen des §§ 3, 6 RichtWG abzuleiten und nicht stattdessen auf einen realistischen Wert der Grundkosten für eine durchschnittliche Lage (zB. Gründerzeitviertel) abzustellen.

Resümee
Die vom OGH erfolgte Klarstellung, dass qualitative Lageumstände bei der Ermittlung des Lagezuschlags zu berücksichtigen sind und nicht bereits durch Ermittlung der Grundkostenhöhe abgebildet werden, ist für die Anwendung dieser Bestimmungen von erheblicher Bedeutung, auch wenn damit längst nicht alle Umstände des Problemfelds Lagezuschlag geklärt sind.

 

 

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