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Österreich, Recht, Wien 03.08.2018

Mietervereinigung gewinnt „Gründerzeit-Krimi“ vor Landesgericht

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Es kommt vor, dass Vermieter ihren Mietern Zuschläge verrechnen, die nicht rechtens sind. Ein Paradebeispiel dafür ist der Lagezuschlag in einem Gründerzeitviertel. Die erfahrenen  Juristen der Mietervereinigung kämpfen für die Rechte ihrer Mitglieder und gehen dabei gerne auch durch die Instanzen.

 

307,04 Euro Nettohauptmiete zahlte Michaela K. aus Wien für eine 41-Quadratmeter-Altbauwohnung im 5. Bezirk. Weil das Gebäude in einem Gründerzeitviertel liegt (wo kein Lagezuschlag zulässig ist), im Mietvertrag aber trotzdem ein Lagezuschlag angegeben wurde, wandte sich Frau K. zur Überprüfung des Vertrages an die Schlichtungsstelle.

 

Verfahren abgezogen
Der Anwalt des Vermieters zog das Verfahren jedoch von dort zum Bezirksgericht ab. Manchmal geschieht dies aus Kalkül - in der Hoffnung, dass sich Mieter von Dauer, Aufwand und Kostenrisiko eines Gerichtsverfahrens einschüchtern lassen, die „Notbremse“ ziehen und das Verfahren stoppen. Frau K. wandte sich hilfesuchend an die Mietervereinigung Österreichs (MVÖ). Erfahrene MVÖ-Juristen übernahmen ihren Fall und vertraten sie im Gerichtsverfahren.

 

Bezirksgericht
Vor Gericht ging es nun darum, ob sich das Haus in einem Gründerzeitviertel befindet. Wäre dem so, müsste der Vermieter den unrechtmäßig verlangten Lagezuschlag zurückzahlen. Es ging um eine Summe von knapp 3.600 Euro. Für Wien gibt es ein amtliches Straßenverzeichnis der Gründerzeitviertel. Das Haus, in dem die Wohnung von Frau K. lag, befindet sich laut diesem amtlichen Verzeichnis in einem Gründerzeitviertel.

 

Damit hätte die Geschichte erledigt sein können –war sie aber nicht. Denn nach der Rechtsprechung kann der Vermieter den Gegenbeweis erbringen, dass eine Liegenschaft doch nicht in einem Gründerzeitviertel liegt bzw. ein konkretes Wohnviertel sich von einer durchschnittlichen zu einer überdurchschnittlichen Lage hin entwickelt hat und damit ein Lagezuschlag zulässig ist.

 

Gutachten
Das Bezirksgericht bestellte einen Sachverständigen, der feststellen sollte, ob sich das Haus in einem Gründerzeitviertel befindet. Der Sachverständige versuchte sich in einer Einschätzung der Liegenschaft und sorgte in seinem Bemühen für wenig Klarheit, dafür aber für enorm hohe Kosten. Weil im Mietrechtsgesetz als Kennzeichen für ein Gründerzeitviertel eine Wohnumgebung „mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde“ genannt wird, wies der Sachverständige in seinem Gutachten Folgendes aus: Von 79 im Umkreis liegenden Gebäuden wurden 36 (das entspricht 46%) zwischen 1870 und 1917 (der sog. Gründerzeit) errichtet, 11 (14%) nach 1917. Weil knapp weniger als die Hälfte der Häuser in der Gründerzeit errichtet worden seien, liege kein Gründerzeitviertel mehr vor und damit sei nun auch ein Lagezuschlag zulässig, so der Sachverständige. Das Bezirksgericht schloss sich dieser Auffassung an.

 

Rekurs
Aus Sicht der MVÖ ein Fehlurteil. Denn: Wenn von 79 im Umkreis liegenden Gebäuden nur 11  nach 1917 entstanden sind, dann ist die große Mehrzahl (86%!) an Gebäuden älter. Zwar wurden 36 Gebäude in der sog. Gründerzeit errichtet, 32 Gebäude jedoch schon vor 1870. Die MVÖ-Juristen strengten einen Rekurs an und brachten den Fall vors Landesgericht.

 

„Aus dem Umstand, dass ein sehr hoher Anteil des Gebäudebestandes sogar noch älteren Datums ist, als vom Gesetz verlangt, kann nicht abgeleitet werden, dass sich die Lage damit verbessern würde. Wenn schon bei einem überwiegenden Gebäudebestand aus der Zeit von 1870 bis 1917 mit im Errichtungszeitpunkt überwiegend mangelhaft ausgestatteten Wohnungen, eine Lage "höchstens als durchschnittlich" anzusehen ist, kann nicht ein noch älterer Gebäudebestand als Argument dafür herangezogen werden, die Lage per se als höherwertig anzusehen“, erklärt MVÖ-Jurist Hans Sandrini.


Landesgericht

Das Landesgericht schloss sich der Auffassung der Mietervereinigung an. Es sei den Vermietern nicht der Nachweis gelungen, dass sich die zu bewertende Liegenschaft nicht mehr in einem Gründerzeitviertel befinde. Wie das Landesgericht feststellte, liege nach der herrschenden Rechtsprechung nur dann ein „Nicht-Mehr-Gründerzeitviertel“ vor, wenn mehr als die Hälfte der Gebäude nicht mehr aus dem Errichtungszeitraum 1870-1917 stammen. Die Existenz älterer Gebäude (vor 1870 errichtet) lasse nicht den Schluss zu, dass es sich nicht mehr um ein Gründerzeitviertel handle.

 

Schließlich rügte das Landesgericht den „durch nichts zu rechtfertigenden“ Verfahrensaufwand – die Sachverständigenkosten zur Ermittlung des gesetzlich zulässigen Mietzinses für eine 41-Quadratmeter-Wohnung betrugen 10.178 Euro! Es bleibt nun vier Wochen lang abzuwarten, ob der Vermieter die Sache noch vor den Obersten Gerichtshof bringen wird.

 

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