Wenn es in der Wohnung kalt bleibt, dann ist rasches Handeln gefragt. So reagieren Mieter richtig, wenn Heiztherme oder Zentralheizung ausfallen:

Therme defekt
Für alle Wohnungen (ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser) gilt seit 2015 ein einheitlicher Rechtsraum, was Heizthermen betrifft. Wenn die Therme bei der Anmietung vorhanden war, ist sie auch mitvermietet. Dann ist der Vermieter verpflichtet, Reparaturen oder den Austausch der Therme finanziell zu tragen. Die Kosten der Wartung dagegen müssen die Mieter tragen.

Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich und verlangen Sie die zeitnahe Behebung des Thermenschadens.

Mietzinsminderung
Mit dem Kaputtwerden der Therme ist ein sofortiger Mietzinsminderungsgrund gegeben (sofern man eine Wohnung der Kategorie A angemietet hat). Der Vermieter muss daher über die kaputte Therme informiert werden, um ihm Gelegenheit zu geben, die Mietzinsminderung zu verhindern.

Achtung: Selbsthilfe schadet
Das sofortige Recht auf Mietzinsminderung geht in dem Augenblick verloren, in dem man selbst den Schaden beseitigt.

Zentralheizanlage defekt
Ist die Zentralheizanlage in einem Mehrparteienhaus defekt, gilt auch hier: Informieren Sie sofort schriftlich den Vermieter. Bei einer Zentralheizanlage handelt es sich um eine Gemeinschaftsanlage des Hauses (wie auch Lift, Waschküche, etc.), für die der Vermieter erhaltungspflichtig ist. Auch hier gilt, wie schon bei der Heiztherme: Können Sie die Wohnung aufgrund nicht durchgeführter Erhaltungsarbeiten des Vermieters nicht oder nur eingeschränkt nutzen, steht dem Mieter das Recht auf Mietzinsminderung zu.

Mietzinsminderung
Die Höhe der Minderung sollte jedenfalls in einem persönlichen Beratungsgespräch mit unseren Mietrechtsexperten geklärt werden, da jede Nichtzahlung einer Mietzinsvorschreibung zu einer Klage führen kann. Wer Recht behalten, aber keine Klage riskieren will, muss der Verwaltung bzw. dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt wird (Musterbrief für Mitglieder im Download-Bereich).

In jedem Fall muss der Mieter den Anspruch beweisen. Daher raten wir Betroffenen, sich ausführlich beraten zu lassen, wie sie am besten vorgehen sowie sämtliche Schritte schriftlich zu dokumentieren und auch Zeugen und Fotos (der kaputten) Therme sicherzustellen, um im Streitfall den eigenen Anspruch durchsetzen zu können.

Das Recht auf Mietminderung besteht für die Zeit, in der die Beeinträchtigung des Mietgegenstandes vorhanden ist. Wird der Mangel beseitigt, entfällt auch das Recht auf Mietminderung.

Protokoll führen
Seitens des Gesetzgebers gibt es keine klaren Aussagen über die Höhe zulässiger Mietzinsreduktionen. Hier hängt viel davon ab, wie deutlich Mieter die Beeinträchtigung des Gebrauchs dokumentieren bzw. diese für das Gericht nachvollziehbar machen. Deshalb ist es empfehlenswert, während des Heizungsausfalls die Innentemperaturen in der Wohnung zu protokollieren.

Beispiele für Mietzinsminderungen aus der Rechtsprechung

Nachstehend finden Sie zur Orientierung einige Beispiele aus der Rechtsprechung. Dabei ist zu beachten, dass sich die Mietminderung auf die Bruttomiete bezieht (also auch auf Betriebskosten und Umsatzsteuer anzuwenden ist).

• Temperatur in Räumen im Jänner und Februar nicht über 18 Grad erwärmbar: -10%
• Unterdimensionierte Heizung bzw. nicht ausreichende Wärmeversorgung in der Heizperiode: -10 bis -20%