Die nächste Mieterhöhung steht bevor: Im April sollen die Richtwert- und Kategoriemieten für 1 Million Mieter steigen.

Für Mieter steht die nächste Belastungswelle ins Haus. Im April sollen die Richtwert- und Kategoriemieten steigen. Die AK hat berechnet: plus 5,85 Prozent bei Richtwert- und plus 5,47 Prozent bei Kategoriemieten. Das hieße für mehr als eine Million Mieter insgesamt rund 140 Millionen Euro mehr an Miete im Jahr zahlen.

„Jetzt ist seit einem Jahrzehnt beinahe andauernd Krise – Finanz, Euro-, Coronakrise. Und am Wohnungsmarkt läuft einiges schief. Vor allem junge Menschen, aber auch ärmere können sich die eigenen vier Wände kaum mehr leisten“, kritisiert Thomas Ritt, Leiter der Abteilung Kommunal und Wohnen. „Die Mieter sind bei Befristungen erpressbar, wenn die Verträge auslaufen. Befristete Mietverträge im Altbau sind zudem regelmäßig weit überteuert. Daher casht die Immobilienbranche ab – ihre Mieteinnahmen sind zwischen 2008 und 2020 um über 100 Prozent gestiegen. Das passt nicht zusammen. Und jetzt sollen die Mieter erneut zur Kasse gebeten werden. Sie zahlen jetzt schon überproportionale Mieten, hohe Energiekosten, das alles heizt die Inflation weiter an und dann sollen sie erneut höhere Mieten zahlen.“

Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Mietervereinigung Wien: „Wohnen wird teurer. Corona-Wellen, Lockdowns – viele Mieter sind an oder über ihre finanzielle Grenze gestoßen. Wir sehen das auch in unseren Beratungen – seit einem Jahr ist die Nachfrage nach unseren Mietzinsüberprüfungen enorm hoch. Daher müssen die Mieter jetzt entlastet werden – nicht umgekehrt. “

Ab April droht Richtwert- und Kategoriemieten-Erhöhung
Im Vorjahr hat die Regierung aufgrund des Drängens von AK und Mietervereinigung die Anpassung der Richtwert- und Kategoriemieten ausgesetzt, um Mieter in der Corona-Pandemie zu entlasten. Gewöhnlich werden sie alle zwei Jahre per 1. April an die Inflation angepasst. Heuer würde nun eine saftige Erhöhung ins Haus stehen. Die Erhöhung der Richtwert- und Kategoriemieten veröffentlicht das Justizministerium im März.

Die AK hat die Mietenteuerung berechnet: Im April droht insgesamt rund 755.000 Mieter in Österreich eine Erhöhung der Richtwertmieten um 5,85 Prozent. Das wären Mehrkosten von mehr als 100 Millionen Euro für alle Betroffenen.

Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Mietervereinigung Wien ergänzt: „Die Erhöhung der Richtwertmieten bringt bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung in einem Altbau in Wien Mehrkosten von rund 360 Euro im Jahr.“ Da der Richtwert für jedes Bundesland unterschiedlich ist, unterscheiden sich auch die Mehrkosten. „In Oberösterreich macht die Erhöhung rund 390 Euro aus, in der Steiermark fast 500 Euro. In Vorarlberg, wo der Richtwert am höchsten ist, müssten Mieter über 550 Euro mehr zahlen“, erklärt Hanel-Torsch.

Kräftige Teuerung auch bei Kategoriemieten
Die AK hat berechnet: Die Kategoriemieten würden ab April für bestehende Mietverträge um 5,47 Prozent steigen. Bundesweit sollen insgesamt rund 252.000 Mieter mehr zahlen.

Das heißt für einen Mieter-Haushalt rund 210 Euro mehr im Jahr zahlen. Die geschätzten Mehrkosten würden sich für Mieter auf rund 20 Millionen Euro belaufen.  

Hanel-Torsch: „Neben den direkt betroffenen Mietern schlägt sich diese Erhöhung für rund zwei Millionen Mieter in steigenden Betriebskosten nieder; denn zur Berechnung der Verwaltungshonorare werden die Beträge der Kategorie A herangezogen – das sind Mehrkosten von insgesamt rund 15 Millionen Euro.“

Schieflage: Mieter haben überhöhte Mieten, befristete Verträge und aktuell viel höhere Energiekosten – Immobranche hat satte Einnahmen
„Extreme Energiepreise, unleistbare Neubauwohnungen, gesetzwidrig überhöhe Mieten im Altbau – das alles treibt wieder die Inflation an, und ab April sollen die Mieter wiederum mehr an Miete zahlen“, erklärt Ritt. „Eine Teuerungsspirale, die sich weiter und weiter nach oben dreht – ein regelrechter Teufelskreis. Allein die Energiepreiserhöhungen haben die Jahresinflation 2021 um 50 Prozent erhöht. Weil die Mieter heuer schon viel mehr fürs Heizen zahlen müssen, soll ihre Wohnung auch noch teuer werden. Die Mieter werden ausgesackelt – geht’s noch?“, fragt Ritt.

Und auf der anderen Seite sprudeln bei den Immobilienfirmen die Mieteinnahmen. Diese Einnahmen wachsen viel dynamischer als die Wirtschaft insgesamt. Während das (nominelle) Bruttoinlandsprodukt zwischen 2008 und 2020 nur um knapp 30 Prozent gestiegen ist, haben sich die Mieteinnahmen verdoppelt. „Das muss man sich in absoluten Zahlen auf der Zunge zergehen lassen“, so Ritt. „2008: 1,99 Milliarden Euro; 2020: knapp 4 Milliarden Euro.“

Die AK hat berechnet: Auf den Quadratmeter gerechnet haben sich die Hauptmietzinse im privaten Mietsegment zwischen 2008 und 2020 um 64 Prozent erhöht. Die Verdoppelung der Einnahmen basiert einerseits darauf, dass der bestehende Wohnraum deutlich teuer geworden ist. „Ein Plus von 64 Prozent ist beinahe dreimal so stark wie die allgemeine Teuerung im Vergleichszeitraum mit 23 Prozent“, so Ritt. Andererseits führt auch das Betongold, also neue und teure Investmentwohnungen, zu steigenden Einnahmen. Während die Gesamtwirtschaft in zwölf Jahren also lediglich um knapp 30 Prozent gewachsen ist, sind die Mieteinnahmen der Immobranche mit über 100 Prozent total unverhältnismäßig gestiegen.

Wohnen auf Zeit: Drei von vier neuen privaten Mietverträgen befristet
Immer mehr private Mietverträge sind nur mehr befristet – drei von vier neuen. „Befristete Mietverträge bringen Unsicherheit – wird der Vertrag verlängert oder nicht?“, so Ritt. „Wenn es um Vertragsverlängerungen geht, sind die Mieter erpressbar in Sachen Mieterhöhungen. Hunderttausende Miethaushalte im Land werden auf diese Art finanziell schleichend ausgepresst.“ Bei den bestehen Mietverträgen ist fast schon jeder zweite private Mietvertrag befristet.

Fakt ist: Es wird in jedem Fall teurer. Bei einer Vertragsverlängerung sind Mieter dem Vermieter hinsichtlich möglicher Mieterhöhungen de facto ausgeliefert – sie sitzen am kürzeren Ast. Denn es wird der am Markt übliche Preis verlangt. Davor leben sie schon eine gewisse Zeit in Unsicherheit, ob der Vertrag überhaupt verlängert wird. Wird er nicht verlängert, beginnt die Wohnungssuche von vorne. Auch wer eine neue Wohnung suchen muss, hat mit Umzugs-, Kautions- und Maklerkosten zu rechnen. „Für viele Familien, vor allem für junge, sind befristete Mietverträge ein großes Problem. Das macht Wohnen und somit eine langfristige Lebensplanung unsicher“, so Ritt.

Interessant: Seit vielen Jahren parken große Kapitalanlagegesellschaften wie Investmentfonds, aber auch reiche Privatpersonen enorme Summen auf den Immomärkten. Durch diese sogenannte Flucht ins Betongold wächst das Angebot an privaten Mietwohnungen – um beinahe 150.000 Wohnungen im vergangenen Jahrzehnt. Die Zahl der unbefristet vermieteten privaten Wohnungen hat aber in dieser Zeit in absoluten Zahlen abgenommen! Das heißt: Es nehmen eigentlich nur die prekären Wohnverhältnisse zu und auch Wohnen wird nicht billiger.

Auch Elke Handel-Torsch sieht die Befristungen als Preistreiber und konstatiert ein Marktversagen. Hanel-Torsch erzählt ein konkretes Beispiel aus der Praxis der Mietervereinigung: „Eine alleinerziehende, berufstätige Mutter (48) eines Teenagers wohnt derzeit in einer 80-Quadratmeter-Altbau-Wohnung in Wien. Seit der Trennung von ihrem Lebensgefährten muss sie die Wohnkosten alleine tragen. Die Wohnung ist befristet vermietet. Wird der Mietvertrag nicht verlängert, muss sie in einem Jahr ausziehen. Nun sucht sie eine kleinere, leistbare Wohnung zwischen 45 und 55 Quadratmeter. Als Alleinverdienerin muss sie auf Geld schauen, mehr als 500 Euro kann sie fürs Wohnen nicht ausgeben. Für eine Gemeindewohnung fehlt das dringende Wohnbedürfnis. Für Genossenschaftswohnungen gibt es lange Vormerklisten. Also sucht sie seit Monaten auf dem privaten ‚Wohnungsmarkt‘. Kleine und günstige Wohnungen sind kaum zu finden, oft mit dutzenden Interessierten zu besichtigen und noch am selben Tag weg. Wegen der Kosten für Makler, Kaution und Umzug will sie einen unbefristeten Mietvertrag – doch diese werden kaum noch angeboten. Üblich sind Befristungen von drei oder fünf Jahren. Das bedeutet: Alle paar Jahre wird es entweder teurer, oder es kommen wieder Kosten für Makler, Kaution und Umzug auf die Alleinerzieherin zu.“

Überzahlung bei Befristungen durch unerlaubte Aufschläge
Eigentlich gibt es bei befristeten Altbaumietverträgen einen gesetzlichen Befristungsabschlag von 25 Prozent – der wird in der Praxis aber meist nicht berücksichtigt. Im Gegenteil: Mieter zahlen viel zu viel. Der Grund: unrechtmäßige Aufschläge! Rund 90 Prozent der befristeten Verträge im Altbau haben überteuerte Mieten.

Die AK hat aufgrund des Mikrozenus der Statistik Austria berechnet: Allein im Jahr 2020 beträgt die Überzahlung pro Wohnung durchschnittlich beinahe 1.600 Euro. Das ist ein ungerechtfertigter Aufschlag von 32 Prozent. Auf alle befristeten privaten Altbau-Wohnungen gerechnet zahlen Mieter mit unbefristeten Verträgen um 123 Millionen Euro zu viel an Hauptmietzins (bereits inklusive Umsatzsteuer).

Elke Hanel-Torsch: „Wir merken in unseren Beratungen, dass viele Mieter jede Möglichkeit nutzen müssen, um Geld einzusparen – seit einem Jahr werden daher verstärkt Mietzinsüberprüfungen bei uns angefragt.“ Eine Mitgliederbefragung der Mietervereinigung zeigte: Mehr als die Hälfte (53 Prozent der 1.402 Befragten im September 2021) sind von Preissteigerungen beim Wohnen sehr bzw. ziemlich stark betroffen. 26 Prozent gaben an, dass Angehörige ihres Haushalts durch die Pandemie Einkommenseinbußen erlitten haben. Rund ein Drittel der Befragten kennt jemanden persönlich, der Probleme hat, seine bzw. ihre Miete zu bezahlen.

Wohnen muss leistbar sein – Stopp der Mietenanhebung!
Im Vorjahr hat die Bundesregierung die Forderung der AK und Mietervereinigung nach einer Aussetzung der Richtwert- und Kategorieerhöhungen umgesetzt – allerdings nur auf ein Jahr befristet. Das rächt sich jetzt, denn nun besteht erneut akuter Handlungsbedarf. Statt dem erhofften Ende der Corona-Krise im vorigen Sommer kamen Delta und Omikron mit erneuten Lockdowns – viel Mieter sind finanziell an oder über der Grenze ihrer Leistungsfähigkeit. „Die Mieter müssen entlastet statt belastet werden“, fordern Ritt und Hanel-Torsch.

Konkret fordern AK und Mietervereinigung:   
 

1. Mietanhebung verhindern
Ab April sollen die Richtwert- und Kategoriemieten erhöht werden. Im Vorjahr wurde die Indexierung aufgrund der Corona-Pandemie auf Drängen von AK und Mietervereinigung ausgesetzt. Gewöhnlich werden diese Mieten alle zwei Jahre im Rahmen der Teuerung angehoben.

AK und Mietervereinigung fordern auch heuer: Mietenanhebung aussetzen! Sie wollen einen Wohnrechtskonvent – wie im Regierungsprogramm angekündigt – damit es endlich zu einer umfangreicheren Reform des Mietrechts kommt. Wenn die Regierung hier weiter säumig bleibt, muss es aus Sicht von AK und Mietervereinigung mindestens ein pandemiebedingtes Mietzinsmoratorium geben. Das heißt: Die Mieten bis zum Ende der Pandemie einfrieren. Wenn die Pandemie heuer endet, soll nächstes Jahr erhöht werden – aber ohne die Inflation von 2020 und 2021.

2. Weg mit den Befristungen
Das ist aus Sicht von AK und Mietervereinigung die wichtigste Sofortmaßnahme. Weg mit den befristeten Mietverträgen – Immobilienkonzerne, Versicherungen und andere große Wohnungsbesitzer sollen zukünftig nur mehr unbefristet vermieten dürfen. Privatpersonen sollen hingegen eine Wohnung befristetet vermieten dürfen.

3. Regierung muss Regierungsprogramm umsetzen
Im Regierungsprogramm ist eine Reihe von sinnvollen wohnpolitischen Maßnahmen enthalten. Etwa eine Neuregelung der Maklerprovisionspflicht – so sollen die Wohnungssuchenden bei der Vermittlung von Mietwohnungen durch Makler keine Provision mehr zahlen müssen, bundeseigene Grundstücke für den geförderten Wohnbau, mehr rechtliche Möglichkeiten für die Bundesländer etwa bei der Leerstandsabgabe und Registrierungs- und Genehmigungspflichten für Airbnb und andere Kurzzeitvermietungsplattformen. Die Regierung muss hier endlich spürbare Maßnahmen umsetzen.

Wer ist von der Mieterhöhung betroffen?
Richtwertmieten plus 5,85 Prozent
Im April droht 755.000 Mieter in Österreich eine Erhöhung der Richtwertmieten um 5,85 Prozent, hat die AK berechnet. Betroffen sind alle, die in Gebäuden leben, auf die das Mietrechtsgesetz anwendbar ist (zB. privater Altbau vor 1945 errichtet) und deren Mietvertrag nach dem 1. März 1994 abgeschlossen wurde.

Die Richtwerte in den Bundesländern im Vergleich (in Euro; je m2 Nutzfläche und Monat):
 

Kategoriemieten plus 5,47 Prozent  
Bundesweit sollen auch ab April insgesamt rund 252.000 Mieter mehr zahlen. Also alle, die in Gebäuden leben, auf die das Mietrechtsgesetz anwendbar ist (zB. privater Altbau vor 1945 errichtet) und deren Mietvertrag vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurde. Sie haben (oft) entsprechende Anpassungsklauseln im Mietvertrag, auch für Neuverträge (etwa bei Substandardwohnungen oder wenn Kinder in den Mietvertag ihrer verstorbenen Eltern eintreten) wird es teurer.

Die Kategoriemieten im Vergleich (in Euro; je m2 Nutzfläche und Monat):
 

Betriebskosten plus 5,47 Prozent
Rund zwei Millionen Mieter in Österreich sind betroffen – für die Berechnung der Verwaltungskosten werden die Kategorie-Beträge der Kategorie A herangezogen; diese steigen um 5,47 Prozent von 3,60 auf 3,80 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Die Erhöhung kann mit 1. April 2022 erfolgen.