Haupt- oder Untermiete..? Befristung..? Warum es sich lohnt, den Mietvertrag von den Experten der Mietervereinigung genau prüfen zu lassen? Weil man sich am Ende ein kleines Vermögen ersparen kann.

Im Jahr 2015 schloss Benjamin K. einen befristeten Mietvertrag für eine 3-Zimmer-Wohnung eines Altbaus in Wien- Hietzing ab. Nach fünf Jahren – im Juni 2020 – wurde der befristete Vertrag um weitere 10 Jahre verlängert. Ein Anlass, den Vertrag bei der Wiener Mietervereinigung überprüfen zu lassen.

Der vereinbarte Mietzins schien überhöht, und die Rechtsexperten der Mietervereinigung brachten noch im selben Monat ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle (MA 25) ins Rollen. Bei der Mietzinsüberprüfung wurde festgestellt, dass Mieter K. in den vergangenen fünf Jahren zu viel Miete für die 75-Quadratmeter- Wohnung bezahlt hatte. Die Schlichtungsstelle entschied auf eine Rückzahlung von rund 15.000 Euro. Die Eigentümer des Hauses zogen das Verfahren von der Schlichtungsstelle zum Bezirksgericht (BG) ab. Nun war das BG Hietzing am Zug.

Hauptmiete oder Untermiete?

In diesem Verfahren kam dann ein neuer Aspekt ins Spiel: Bei dem abgeschlossenen Mietvertrag handelte es sich nicht um eine Haupt-, sondern um eine Untermiete. Die Miteigentümerin, mit der K. den Mietvertrag im Jahr 2015 abgeschlossen hatte, war nämlich als Hauptmieterin der Wohnung eingetragen und bezahlte selbst noch Miete. »Wird der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet, darf der Untermietzins [...] den vom Untervermieter zulässigerweise zu entrichtenden Hauptmietzins um nicht mehr als 50 vH (50 Prozent, Anm. d. Red.) übersteigen «, hieß es in der Entscheidung des BG Hietzing. Außerdem: »Im Fall eines befristeten Untermietvertrags […] vermindert sich der höchstzulässige Untermietzins um 25 Prozent.« In der Entscheidung des Gerichts fiel der Hauptmietzins damit um ein Vielfaches geringer aus als der Mietzins, der Mieter K. in den vergangenen fünf Jahren verrechnet wurde.

Untermieter rechtlich schlechter gestellt

»Wir raten Mietern immer dazu, zu prüfen, ob es sich beim Mietvertrag um eine Haupt-oder Untermiete handelt«, erklärt MVÖ-Juristin Simona Böhm, die den Mieter im Verfahren vertrat. »Untermieter sind rechtlich in einigen Punkten schlechter gestellt als Hauptmieter.« Da der überhöhte Mietzins auch während des Zeitraums verrechnet wurde, in dem sich das Gericht mit der Mietzinsüberprüfung beschäftigte, wurde dem Entscheid zufolge eine Rückzahlung auch für diesen Zeitraum fällig. Den Rekurs der Miteigentümerin und Hauptmieterin lehnte das Landesgericht Wien ab, mit einem außerordentlichen Rekurs blitzte sie in der Folge auch beim Obersten Gerichtshof ab. Inklusive Zinsen durfte sich Mieter K. somit über eine saftige Rückzahlung von mehr als 80.000 Euro freuen.

Wann unterzeichnet man einen Hauptmietvertrag?