Der größte Mietkostenfaktor ist der Mietzins. Er prägt über die komplette Zeit Ihres Mietverhältnisses Ihre persönliche Ausgabensituation wesentlich.
Die Miete (Gesamtmietzins) setzt sich üblicherweise aus folgenden Bestandteilen zusammen:
- Nettomietzins
- plus Betriebskostenanteil
- plus Umsatzsteue
Hauptmietzinsarten
Wenn das MRG (Mietrechtsgesetz) nicht zur Anwendung gelangt, ist der Vermieter berechtigt einen frei vereinbarten Hauptmietzins einzufordern. Die Mieten im Bereich des MRG sind gesetzlich streng geregelt und werden wie folgt eingeteilt
Je nach Ausstattung darf die Miete steigen. Das MRG kennt vier Kategorien von Wohnungen: A, B, C, D.
Hier finden Sie mehr zu den Merkmalen der einzelnen Kategorien.
Rügepflicht
Seit Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2006 am 1.10.2006 muss der Mieter dem Vermieter die Unbrauchbarkeit der Wohnung oder eines bestimmten Ausstattungsmerkmales bzw. das Fehlen des zeitgemäßen Standards der Badegelegenheit anzeigen. Der Vermieter muss die Möglichkeit haben, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist, höchstens aber binnen 3 Monaten ab Zugang der Anzeige, zu beheben.
Wird der Mangel nicht behoben, dann fällt die Wohnung in Kategorie D und kann auch nur der Mietzins dafür eingehoben werden.
Für die Wohnungen der Kategorien A, B und C, die nach dem 28.2.1994 vermietet wurden, kann der Vermieter, wenn er nicht einen angemessenen Mietzins verlangen darf, den Richtwertmietzins vereinbaren.
Dieser wird basierend auf dem Richtwert nach dem Richtwertgesetz unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen immer konkret für das Mietobjekt errechnet.
Mietzsinsabschläge kann es beispielsweise geben,
- wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt (25%iger Befristungsabschlag
- wenn die Ausstattungskategorie einer Wohnung niedriger ist als die der Kategorie A
- für einen fehlenden Aufzug bei einer Wohnung ab dem 2. Stock
- oder einen Mietzinsabschlag für ein fehlendes Kellerabteil
- oder auch bei einem schlechten Erhaltungszustand des Hauses
Aber auch Mietzinszuschläge sind möglich,
- wenn die Wohnung über einen Balkon oder eine Terrasse verfügt
- wenn die Wohnung über einen ungewöhnlich attraktiven Sternparkettboden verfügt
- wenn die Wohnung eine Sicherheitstüre hat
- wenn es eine Gegensprechanlage, Telekabelanschluss oder Waschmaschinenanschluss gibt
- wenn die Wohnung über ein 2. Bad verfügt
Unser Tipp: Kontrolle ist besser als Vertrauen!
Wenn Sie das Gefühl haben, dass der Mietzins überhöht erscheint, können Sie den Mietzins auch mit Hilfe unseres Mietzinsrechners unter grob schätzen. Am besten lassen Sie den Mietzins durch unsere Mietrechtsexperten überprüfen.
Fristen für Überprüfung der Miethöhe
Unbefristete Mietverträge:
Beachten Sie, dass Sie binnen 3 Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung ein Verfahren einleiten müssen, um die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung (gerichtlich/vor der Gemeinde) geltend zu machen. Verabsäumen Sie diese Frist, kann die Höhe des vereinbarten Mietzinses nicht mehr überprüft werden.
Befristete Mietverträge:
Bei wirksam befristeten Mietverträgen endet die Frist zur Überprüfung der Mietzinsvereinbarung spätestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Betriebskostenüberprüfungen sind, soweit das Mietrechtsgesetz (MRG) voll anwendbar ist, aber auch bei der ABGB-Miete bis zu 3 Jahre, sofern die Abrechnungen zur Verfügung stehen, rückwirkend möglich.
ACHTUNG: Unterliegt die Wohnung dem Gemeinnützigkeitsgesetz (WGG) gibt es eine Einspruchsfrist von 6 Monaten.
Heizkosten bei Gemeinschaftsanlagen, die nach Verbrauch abgerechnet werden, können ebenfalls überprüft werden, aber auch hier gilt eine Einspruchsfrist von 6 Monaten ab Legung der Abrechnung. (HeizKG)
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