Wenn ein Wasserschaden die Wohnung unbewohnbar macht
Wie dokumentieren Sie Schäden rechtssicher? Wann dürfen Sie die Miete mindern, ohne eine Räumungsklage zu riskieren? Und unter welchen Umständen können Sie sogar fristlos kündigen? Im folgenden Artikel erfahren Sie alle wichtigen Informationen zu diesem Thema.
Mieter, die wegen eines Wasserschadens ihre Wohnung nicht mehr bewohnen können, müssen keine Miete zahlen. Ist die Wohnung trotz des Schadens bewohnbar, kann der Mieter den Mietzins mindern. Diese Regelungen gelten für alle Arten von Mietverhältnissen, sowohl im geförderten Wohnbau als auch bei privaten Vermietern. Es ist nicht von Bedeutung, wann das Gebäude errichtet wurde. Einen Anspruch auf Mietzinsminderung haben auch Mieter eines Ein- oder Zweifamilienhauses. Der Anspruch auf Mietzinsminderung besteht unabhängig vom Verschulden des Vermieters und unabhängig davon, wer laut Vereinbarung zur Erhaltung des Mietobjekts verpflichtet ist.
Wer kommt für die Sanierung welcher Schäden auf?
Die Sanierung von Schäden an Einrichtungsgegenständen und Privatbesitz des Mieters muss dieser selbst (bzw. dessen Haushaltsversicherung) übernehmen. Für Schäden an mitvermieteten Einrichtungsgegenständen (etwa eine Einbauküche, für die eine Möbelmiete bezahlt wird), muss der Vermieter aufkommen.
Im Altbau und im geförderten Wohnbau gelten im Regelfall die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) zur Gänze (sog Vollanwendungsbereich). Der Vermieter ist zur Instandsetzung von allgemeinen Teilen des Hauses (z.B. Dach, Fassade, Mauern, Stiegenhaus, Leitungen, Gemeinschaftsanlagen etc.) verpflichtet. Darüber hinaus trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht von Schäden im Mietgegenstand, wenn es sich um „ernste Schäden“ oder eine vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung handelt; darunter fallen insbesondere Schäden durch Feuchtigkeit in Wänden und Fußböden sowie Schimmelbildung.
Bei Gebäuden, die ohne Wohnbauförderung nach dem zweiten Weltkrieg errichtet wurden, ist bei Instandsetzungs- und Erhaltungsarbeiten die jeweilige Regelung im Mietvertrag maßgeblich. Eine Vereinbarung, wonach der Mieter die Erhaltungspflicht für Schäden an allgemeinen Teilen des Hauses bzw. für ernste Schäden übernimmt, ist im Regelfall als sittenwidrig anzusehen und wäre damit unwirksam. Auch in diesem Fall ist der Vermieter zur Instandsetzung des gesamten Mietobjektes verpflichtet.
Fristlose Kündigung durch Mieter möglich
Wird der Mietgegenstand ohne Verschulden des Mieters zum vereinbarten Gebrauch nicht mehr verwendbar (z.B. Hochwasser), erlaubt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages – auch bei befristeten Mietverträgen.
Wasserschäden: Was Mieter tun sollten
Als Mieter haben Sie die Pflicht, Schäden von Ihrer Wohnung fernzuhalten. Alarmieren Sie bei Wasserschäden, deren Folgen sich rasch ausbreiten, sofort die Feuerwehr. Schützen Sie elektrische Anlagen vor Kurzschluss, schalten Sie Stromkreise spannungslos.
Mieter sollten unverzüglich Ihren Vermieter schriftlich informieren. Als Mitglied der Mietervereinigung haben Sie im Downloadbereich die Möglichkeit, Musterschreiben herunterzuladen. Fordern Sie die Behebung des Wasserschadens binnen einer angemessenen Frist und weisen Sie darauf hin, dass aufgrund der Feuchtigkeit die Gefahr des Schimmels besteht. Dokumentieren Sie sichtbare Schäden so ausführlich wie möglich. Machen Sie Fotos und legen Sie diese Ihrer Schadensmeldung bei.
Die Mietervereinigung empfiehlt, vor einer eventuellen Mietzinsminderung unsere JuristInnen zu konsultieren, denn: Bezahlt man weniger Miete als vorgeschrieben ein, riskiert man eine Mietzins- und Räumungsklage. Es gibt aber die Möglichkeit, einen eingeschriebenen Brief an Vermieter bzw. Hausverwaltung zu schicken, die Beeinträchtigungen aufzuzählen und zu erklären, dass man die Miete nur noch unter Vorbehalt einer Mietzinsminderung einbezahlt.
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