Betriebskosten  

Betriebskosten

Wenn Ihr Mietobjekt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt (vor 1945 errichteter Altbau oder mit öffentlichen Mitteln geförderter Neubau), dann zählt das Gesetz auf, welche Kosten als Betriebskosten verrechnet werden dürfen. Im frei finanzierten Neubau gibt es in der Regel im Mietvertrag eine Vereinbarung, wie und welche Betriebskosten abgerechnet werden.

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Mit unserem Betriebskostenrechner können Sie die Höhe Ihrer Betriebskosten überprüfen!

 

Welche Ausgaben gehören zu den Betriebskosten?

 

Im Altbau und im geförderten Neubau ist der Katalog der Hausbetriebskostenausgaben gesetzlich fixiert. Zu den Betriebskosten zählen Wasser/Abwasser, Wasserdichtheitsprüfung, Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, sofern es eine Vereinbarung dazu gibt, Kanalräumung, Müll, Entrümpelung von herrenlosem Gut, Schädlingsbekämpfung, Kehrgebühren (Rauchfangkehrung), Strom für die Beleuchtung des Stiegenhauses und der Gemeinschaftsflächen, Versicherungsprämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschaden, Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, sofern mehr als die Hälfte der Mieter dieser Überwälzung zugestimmt hat, Verwaltungshonorar, Hausreinigung (darunter fallen bei alten Dienstverträgen mit „echten“ Hausbesorgern auch die Abfertigung bzw. bei Dienstnehmern die Kommunalsteuer) inkl. Schneeräumung, öffentliche Abgaben und die laufenden Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.), wie z. B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen etc.

 

Im frei finanzierten Neubau oder im gemieteten Ein- und Zweifamilienhaus wird in der Regel im Mietvertrag eine Vereinbarung zu den Betriebskosten zu finden sein. Ohne eine Vereinbarung zu den Betriebskosten müsste nämlich der Vermieter gemäß § 1099 ABGB alle Lasten und Abgaben tragen, also vor allem auch die Betriebskosten. Wird in der Vereinbarung auf die §§ 21-23 MRG verwiesen, so gilt der gesetzliche Betriebskostenkatalog des MRG auch für dieses Mietverhältnis. Bei einer anderen Vereinbarung wäre eine genaue Überprüfung durch unsere Mietrechts-ExpertInnen notwendig.

 

Wie bestimmt sich die Höhe der Betriebskosten?

 

In aller Regel werden die Betriebskosten monatlich als Pauschale abgerechnet. Jeder Mieter zahlt entsprechend seiner Wohnungsgröße einen Anteil an den Ausgaben des gesamten Hauses. Die Höhe der Pauschalen bestimmt sich nach den Gesamtausgaben des Vorjahres plus 10 Prozent maximale Erhöhung und dem jeweiligen Anteil. Dementsprechend dürfen die Betriebskosten nur einmal im Jahr erhöht werden.

 

Wie hoch die Durchschnittsbetriebskosten pro Jahr sind, veröffentlicht die Mietervereinigung Wien jährlich in ihrem Betriebskosten-Spiegel.

 

Was passiert, wenn mein Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht oder nicht rechtzeitig legt?

 

Damit die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig geltend gemacht ist, genügt eine Aufstellung der Ausgabenposten, die der Vermieter in dem betreffenden Abrechnungsjahr verrechnen will. Das heißt noch nicht, dass die Abrechnung auch inhaltlich richtig sein muss! Werden Ihnen die Kosten nicht innerhalb einer Jahresfrist ab Ende des Verrechnungsjahres (=31.12.) durch Legung bzw. Ergänzung angezeigt, so tritt Präklusion ein. Das bedeutet, dass der Vermieter/die Hausverwaltung nach Ablauf dieser Jahresfrist keine Kosten mehr verlangen darf.

 

Im frei finanzierten Neubau oder im Ein- oder Zweifamilienhaus kommt wieder der Vereinbarung im Mietvertrag große Bedeutung zu. Hier raten wir im Zweifel zu einer Überprüfung.

 

Wann muss ich die Nachzahlung leisten bzw. mir ein Guthaben ausgezahlt werden?

 

Die Betriebskostenabrechnung und damit eine allfällige Nachzahlung oder ein Guthaben werden mit dem übernächsten Zinstermin fällig. Erhalten Sie Ihre Abrechnung daher z. B. im April, so ist die Nachzahlung mit der Juni-Miete zu leisten.

 

Im frei finanzierten Neubau oder im Ein- oder Zweifamilienhaus kommt es auf die Vereinbarung im Mietvertrag an. Hier raten wir im Zweifel zu einer Überprüfung Ihres Mietvertrages.

 

Ich bin neu in eine Wohnung gezogen, habe aber trotzdem die Betriebskostenabrechnung für das gesamte Vorjahr erhalten. Muss ich die Nachzahlung bezahlen?

 

Derjenige, der im Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung bzw. des Guthabens (also zum zweiten Zinstermin nach Abrechnungslegung) Mieter einer Wohnung ist, hat die Nachzahlung zu leisten bzw. das Guthaben zu bekommen, auch wenn er nicht während des ganzen Abrechnungsjahres in der Wohnung gelebt hat.

 

Im frei finanzierten Neubau oder im Ein- oder Zweifamilienhaus ist die Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag relevant, um beurteilen zu können, wer eine Nachzahlung leisten muss. Wird nicht extra vereinbart, dass die Verrechnung nach MRG erfolgt bzw. immer derjenige, der im Zeitpunkt der Fälligkeit Hauptmieter der Wohnung ist, dann ist eine Schlussabrechnung nach Auszug des Mieters zu erstellen.

 

Mit meiner Betriebskostenabrechnung stimmt etwas nicht. Wie lange habe ich Zeit, um dagegen vorzugehen?

 

Sie können bis zu 3 Jahre rückwirkend Ihre Betriebskostenabrechnungen beeinspruchen und anteilig Kosten zurückverlangen.

 

Weiterführende Informationen:

  • Betriebskosten-Broschüre: In der neu überarbeiteten 3. Auflage finden Sie detaillierte Informationen, Rechenbeispiele und Musterbriefe.

Mietervereinigung Österreichs, Reichsratsstraße 15, 1010 Wien, Tel.: 050195, Fax: 050195-92000, zentrale@mietervereinigung.at, ZVR - Zahl 563290909
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