Nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofes (OGH) zur Ermittlung des Lagezuschlags hat die Wiener Magistratsabteilung 25 die Erläuterungen zur Anwendung ihrer Lagezuschlagskarte entsprechend geändert. Es findet sich nun der ausdrückliche Hinweis, dass es sich bei den ausgewiesenen Lagezuschlägen lediglich um die „maximal möglichen“ Werte und um keine Fixbeträge handelt.

Außerdem ist nun auch vermerkt, dass die Karte zur Frage der Durchschnittlichkeit einer Lage keine Auskunft gibt. Der OGH hatte – wie berichtet – entschieden: Ob eine Lage in einer bestimmten Wohnumgebung als überdurchschnittlich anzusehen ist, ergibt sich nicht aus den (in der Lagezuschlagskarte abgebildeten) Grundkostenanteilen, sondern ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen.

Aus Sicht der Mietervereinigung (MVÖ) stellen die vorgenommenen Klarstellungen eine erhebliche Verbesserung für MieterInnen dar, ihren Anspruch auf Reduzierung des Richtwertmietzinses erfolgreich durchzusetzen. „Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, ihren Mietzins überprüfen zu lassen“, erklärt Alexandra Rezaei, MVÖ-Bundesgeschäftsführerin.

Denn: Die gesetzlichen Regelungen über den Lagezuschlag sind ein zentraler Begrenzungsmechanismus des höchstzulässigen Mietzinses. Durch seine umstrittene Auslegung war der Lagezuschlag zuletzt aber einer der Hauptpreistreiber im System der Richtwertmieten. Zur Beurteilung, ob ein Lagezuschlag für eine Wohnung in Wien zulässig ist, wurde in der Praxis oftmals nur auf die Höhe der Grundkosten abgestellt. Während es bisher ausschließlich "durchschnittliche" (Gründerzeitviertel) oder "überdurchschnittliche" Lagen gab, werden künftig wohl auch „unterdurchschnittliche“ Lagen möglich sein.

Den Vermieter trifft zudem die Beweislast dafür, dass konkrete Umstände die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage erlauben würden. Die bloße Erreichbarkeit von Bus, U-Bahn und Supermärkten in weniger als 5 Minuten Gehweite sei in einer für Wien typischen Wohnumgebung kein Kennzeichen einer überdurchschnittlichen Lage, so der OGH.

Aus Sicht der MVÖ liest sich die höchstgerichtliche Entscheidung so, dass hinkünftig bei der Vergabe eines Lagezuschlags äußerst zurückhaltend vorzugehen sein wird.

Weitere Infos:

• Aktuelle Lagezuschlagskarte der Stadt Wien

• Entscheidung des Obersten Gerichtshofes 5 Ob74/17v

• MVÖ-Artikel: OGH schiebt falscher Ermittlungsmethode zum Lagezuschlag Riegel vor