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Österreich, Service 22.05.2020

COVID-19 FAQ: Was Mieter jetzt wissen müssen

  • Wiener Innenstadt - Szene während der Corona-Krise; Foto: MVÖ

Die Einschränkungen infolge der Corona-Pandemie werfen eine Reihe von miet- und wohnrechtlichen Problemen auf. Die Experten der Mietervereinigung beantworten die häufigsten Fragen von Mietern – ob Geschäftslokal oder Wohnung.

 

Ich bin Mieter eines Geschäftslokals. Wegen der Corona-Maßnahmen musste ich schließen. Kann ich die Miete reduzieren?

Geschäftsraummieter können sich auf eine Minderung bzw. vollständigen Entfall der Miete gemäß § 1104 ABGB wegen eines außerordentlichen Zufalls berufen. Hier ist aber immer im Einzelfall zu prüfen, inwieweit eine Reduktion zulässig ist. Dies vor allem im Hinblick auf einen Restnutzen, beispielsweise weil das Geschäft zwar geschlossen ist, von dort aus aber ein Online-Handel betrieben wird.

 

Wie sollen betroffene Mieter nun vorgehen? Es gibt die Möglichkeit, einen eingeschriebenen Brief an Vermieter bzw. Hausverwaltung zu schicken und zu erklären, dass man die Miete nur noch unter Vorbehalt einer Mietzinsminderung einzahlt. „Diese Erklärung ermöglicht es, später selber vor Gericht zu gehen und einen Teil der Miete als Mietzinsminderung einzuklagen“, sagt Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Mietervereinigung Wien. Die Experten der Mietervereinigung haben ein Musterschreiben erstellt, das allen Betroffenen als kostenloser Download zur Verfügung steht.

 

Video: Mietminderung bei Geschäftslokalen

 

Ich bin Mieter einer Wohnung. Kann ich wegen der Corona-Krise meine Wohnungsmiete reduzieren?

Nein, die Miete für die Wohnung ist weiterhin zu bezahlen. Allerdings wurde am 3. April im Rahmen des 2. Covid-19-Gesetzes für Wohnungsmieter eine Möglichkeit geschaffen, die Miete für die Monate April, Mai und Juni zur Gänze oder teilweise später (bis Jahresende, inkl. max. 4% Zinsen) zu bezahlen. Voraussetzung: der Mieter muss in Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt sein. Wurde der fällige Mietzins gar nicht oder nicht vollständig entrichtet, kann nicht allein wegen dieses Rückstandes gekündigt bzw. gemäß § 1118 ABGB zur Räumung aufgefordert werden. Darüber hinaus kann ein derart eingetretener Mietzinsrückstand bis zum Ablauf des 31.12.2020 nicht gerichtlich eingeklagt werden. Diese Regelung gilt, das Vorliegen eines Mietvertrags zu Wohnzwecken vorausgesetzt, für alle Wohnungen.

 

Video: Stundung der Wohnungsmiete

 

Mieter, die aufgrund der Coronavirus-Pandemie erhebliche Einkommenseinbußen erlitten haben und nun um eine Zahlungserleichterung bei Mietzinszahlungen ansuchen möchten, finden im Downloadbereich der MVÖ-Webseite ein Musterschreiben.

 

Das Gesetz sieht vor, dass Zahlungsrückstände - samt Zinsen - bis zum Jahresende zu begleichen sind. „Um die Mieter vor einem wachsenden Schuldenberg wegen nachzuzahlender Mieten zu bewahren ist die Einrichtung eines Solidarfonds für besonders betroffene Menschen notwendig“, verweist Hanel-Torsch auf eine bislang von der Bundesregierung nicht berücksichtigte Forderung der Mietervereinigung.

 

Darf der Vermieter meinen Mietzinsrückstand mit der Kaution abdecken?

Nein. Auch ein (teilweises) einseitiges Einbehalten der Kaution zur Tilgung eventueller Zahlungsrückstände aus den Monaten April, Mai und Juni ist bis Jahresende nicht möglich.

 

Ich habe laufende mietrechtliche Verfahren. Was muss ich tun, damit ich keine Fristen verpasse?

Das 2. COVID-19-Gesetz regelt, dass sowohl bestimmte prozessuale als auch materielle Fristen, deren auslösendes Ereignis nach 21.3.2020 eingetreten ist, oder die zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen waren, (zumindest) bis 30.4.2020 unterbrochen werden. Erst mit 1.5.2020 laufen die davon umfassten Fristen weiter.

Das Gericht kann jedoch nach eigenem Ermessen davon abgehen und durch Beschluss abweichende (früher ablaufende) Fristen festlegen. „Gerade in miet- und wohnrechtlichen Außerstreitverfahren ist eher zu erwarten, dass die Gerichte von dieser Möglichkeit nur in Einzelfällen Gebrauch machen werden“, sagt Hans Sandrini, Mietrechtsexperte der Mietervereinigung.

 

Die bis zum 30.4.2020 geltende Fristhemmung kann durch Verordnung des Bundesministeriums für Justiz auch verlängert werden. Obwohl auch Präklusivfristen von der Hemmungswirkung umfasst sind, sollten Mietzinsprüfungsanträge vorsichtshalber – soweit möglich – nicht später eingebracht werden, empfiehlt Sandrini.

 

Mein befristeter Mietvertrag läuft aus. Ich kann derzeit aber nicht umziehen bzw. habe noch keine neue Wohnung gefunden. Was kann ich tun?

Wenn der befristete Mietvertrag nach dem 30. März und vor dem 1. Juli 2020 endet, kann dieser einmalig bis maximal Jahresende – oder auch für einen kürzeren Zeitraum - verlängert werden. Für diese Verlängerung gilt ausnahmsweise nicht die in § 29 Mietrechtsgesetz (MRG) vorgesehene Mindestbefristungsdauer von drei Jahren.

 

Das ist jedoch nur eine Kann-Bestimmung. „Das bedeutet: der Vermieter entscheidet, ob der Vertrag verlängert wird oder nicht“, kritisiert Hanel-Torsch. „Wenn der Vermieter dieser Verlängerung nicht zustimmt, steht der Mieter auf der Straße. Die Verlängerung sollte daher – wenn der Mieter keine andere Wohnmöglichkeit hat – zwingend sein.“

 

„Wir raten, Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen und um eine Verlängerung zu ersuchen“, empfiehlt Hanel-Torsch. Die Experten der Mietervereinigung haben zu diesem Zweck ein Musterschreiben erstellt, das im Downloadbereich kostenfrei heruntergeladen werden kann.

 

Video: Befristeter Mietvertrag läuft aus –was nun?

 

Wird der Befristungszeitraum verlängert, besteht für den Mieter nach dem Gesetz grundsätzlich keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit. Eine solche müsste bereits im Mietvertrag verankert sein bzw. im Zuge der Verlängerung gesondert vereinbart werden.

 

Was ändert sich bei Räumungsexekutionen? Kann ein Mieter einen Aufschub der Delogierung erwirken?

Ja, auf Antrag des zur Räumung verpflichteten Wohnungsmieters kann die Aufschiebung der Delogierung beantragt werden - sofern die Wohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen dient. Ein solcher Räumungsaufschub ist aber dann nicht zu bewilligen, wenn die Räumung zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers (Vermieters) unerlässlich wäre – das wäre etwa bei vorliegendem Eigenbedarf der Fall. Sollten diese Voraussetzungen wegfallen, kann das Räumungsverfahren schon innerhalb von drei Monaten ab Bewilligung des Aufschubs fortgesetzt werden; ansonsten erst nach Ablauf von sechs Monaten oder sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen zur Einschränkung der Bewegungsfreiheit oder des zwischenmenschlichen Kontakts aufgehoben wurden.

 

Wie sind Umzüge bzw. Wohnungsrückgaben oder –übernahmen derzeit geregelt?

Hier gibt es keine Regelungen durch die COVID-19 Sondergesetze. Kann eine Wohnungsrückgabe nicht vorgenommen werden, weil keine Umzugsfirma zur Verfügung steht oder der Mieter in Quarantäne ist, so liegt dennoch Schuldnerverzug vor. Sofern den Mieter kein Verschulden an seiner Säumigkeit trifft, wird er aber nicht schadenersatzpflichtig. Die Miete (Benutzungsentgelt) ist jedoch in der bisherigen Höhe weiterzuzahlen. „Wir raten Mietern, genau zu dokumentieren, welche Versuche unternommen wurden, um die Frist einzuhalten – etwa, wann mit der Hausverwaltung Kontakt aufgenommen wurde etc.“, erklärt Sandrini.

 

Musterschreiben der Mietervereinigung zum Thema

  • COVID-19: Ansuchen auf Zahlungserleichterung bei Mietzinszahlungen
  • COVID-19: Verlängerung des befristeten Wohnungsmietvertrags
  • COVID-19: Mietzinsminderung für Geschäftslokale

finden Sie in der Download-Übersicht.

 

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