Die Erfindung der Normwohnung als Basis des Lagezuschlags

Der Gesetzgeber hat 1994 bei der Schaffung der Richtwerte die sogenannte Normwohnung erfunden. Diese entspricht einer Kategorie A Wohnung – allerdings gemessen an einer Zeit als es praktisch weder Telefon, Gegensprechanlagen oder Waschmaschinenanschlüsse gab. Die Normwohnung ist mind. 30m2 groß, verfügt über WC, Bad, Vorraum, ein Zimmer und eine Küche sowie eine Zentralheizung. Da der Richtwert auf Basis der geförderten Baukosten berechnet wird, hat er in jedem Bundesland eine andere Höhe (siehe aktuelle Richtwerte inkl. Indexanpassung vom 1.04.2019)

Was ist ein Lagezuschlag?

Der Lagezuschlag errechnet sich aus den Grundstückkosten. Ob er verlangt werden darf, hängt zusätzlich davon ab, ob das Gebäude in einer Gegend steht, die über- bzw unterdurchschnittlich gelegen ist. Damit soll bis zu einem gewissen Grad der sogenannte freie Wohnungsmarkt mitberücksichtigt werden. Hauptargument der Vermieter ist, dass ein Grundstück am Gürtel einen anderen Wert hat als jenes im Villenviertel, daher soll eine Wohnung auch dementsprechend teurer oder billiger sein.

Voraussetzung für die Berücksichtigung des Lagezuschlags

• Das Gebäude (Liegenschaft), in dem sich die Wohnung befindet, liegt in einer Lage, die besser ist als die durchschnittliche UND
• die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände wurden den MieterInnen in Schriftform bis spätestens beim Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben.

Ein Lagezuschlag wird nur bei Wohnungen berücksichtigt, für die der Richtwertmietzins zur Anwendung kommt.

Wie errechnet sich der Lagezuschlag?

Die Lagezuschläge sind an die Richtwerte und die Grundstückspreise gekoppelt. In Wien veröffentlicht die MA 25 regelmäßig die von ihr errechneten Lagezuschläge und diese können in der Lagezuschlagskarte „nachgeschlagen“ werden.

In den anderen Bundesländern muss leider für jedes Grundstück der Lagezuschlag separat errechnet werden.

Folgen des Lagezuschlags an Hand eines Wiener Beispiels

Im ersten Bezirk kommt auf den gestiegenen Wiener Richtwert von € 5,81 ein Lagezuschlag von € 12,21 hinzu. Dadurch entsteht hier eine Miethöhe von € 18,02 (wenn noch die anderen Zuschläge mitgerechnet werden, kann diese Miete sogar noch etwas höher werden). Damit liegt der zulässige Mietzins in einer Preisklasse, die dem freien Mietzins entspricht. Als Mietzinsbegrenzung ist eine derartige Miethöhe aber kaum tauglich.

In vielen Lagen um den ersten Bezirk herum sind die zulässigen Mieten nur wegen dem Lagezuschlag mittlerweile auf € 10,43 (€ 5,81 + € 4,62) gestiegen. Hauptfaktor sind hier Grundstückspekulationen, die die Bodenpreise in die Höhe getrieben haben. Es zeigt sich dadurch sehr klar, dass derartige Spekulationselemente in einem Mietrechtsgesetz, dessen Ziel es ist, leistbare Mieten zu garantieren, nichts zu suchen haben.

Die MVÖ fordert daher schon lange die Abschaffung bzw. eine grundlegende Reform des Lagezuschlags. Vermieter werden hier belohnt, obwohl es die Leistungen der Stadt Wien sind, die die Lagen attraktiv machen (U-Bahn, Nahversorgung, Kindergärten, Parks, Schulen, etc).

Welche weiteren Ab- oder Zuschläge gibt es?

Lesen Sie dazu den Beitrag über Zu- und Abschläge im Mietrecht!

Natürlich stehen wir Ihnen bei Rückfragen auch gerne mit Rat und Tat zur Verfügung!