Betriebskostenverteilung
Betriebskostenverteilung
Wie sich die Betriebskosten Ihrer Wohnung verteilen kann eine Wissenschaft für sich sein. In diesem Abschnitt unserer Reise durch den Wohnkreislauf bekommen Sie einen Überblick über die Verteilung Ihrer Betriebskosten und die Berechnung Ihres individuellen Betriebskostenanteils. Beigefügte Grafik zeigt die Verteilung in Wien.
Wir ermitteln den sogenannten Betriebskostenspiegel einmal jährlich. Die jeweils aktuellen Daten (hier Betriebskosten des Jahres 2016) zur durchschnittlichen Verteilung der Betriebskosten von Wiener Wohnungen finden Sie in unserem Betriebskostenspiegel.
Wie werden die Betriebskosten für Ihre Wohnung verteilt?
Die Betriebskosten, aber auch die gemeinsamen Heizkosten einer Hausanlage, werden in der Regel auf alle Bewohnerinnen Ihres Hauses nach bestimmten Kriterien verteilt.
Im Mietbereich (MRG, WGG) gilt grundsätzlich, dass sämtliche hausbezogenen Betriebskosten, die auf einer Liegenschaft entstehen, nach Wohnnutzfläche (manchmal nach den sogenannten Nutzwerten) auf Sie und Ihre MitbewohnerInnen verteilt werden. Dabei werden alle Gebäude, die auf dem Grundstück stehen berücksichtigt.
Stehen zwei Häuser auf der Liegenschaft Ihrer Wohnung, die z. B. einen gemeinsamen Wasser- und Stromanschluss etc. haben, dann werden diese beiden Gebäude auch gemeinsam abgerechnet. Anders verhält es sich, wenn jedes Haus eigene Anschlüsse hat. Dann ist Ihrem Vermieter eine Trennung der Betriebskosten erlaubt. Wie es sich mit Gemeinschaftsanlagen verhält haben Sie ja schon gelesen.
Wie werden die Betriebskosten Ihrer Gemeinschaftsheizanlage verteilt?
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Wenn Ihre gemeinschaftliche Heinzanlage nach Verbrauch abgerechnet wird, dann ergibt sich die wirtschaftliche Einheit bzw. Abrechnungseinheit aus dem gemeinsamen Zähler (Gas, Öl, Wärmezähler) für die Wohnhausanlage.
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Sollte es bei Ihren Heizbetriebkosten keine Verbrauchsabrechnung geben, gelten für Kosten Ihrer Gemeinschaftsanlage die gleichen Regeln der Verteilung, wie für die übrigen Hausbetriebskosten. Dann werden sie nach Nutzfläche bzw. -wert verteilt.
ACHTUNG
In allen Fällen (MRG, WGG, ABGB, HeizKG) kann durch einstimmige (= gesamte Liegenschaft) vertragliche Regelungen zwischen MieterInnen und VermieterIn Abweichendes festgelegt werden. Eine derartige Vereinbarung ist dann bindend und kann wieder nur einstimmig abgeändert werden.
Übrigens, Ihre Betriebskosten können Sie mit unserem kostenlosen Betriebskostenrechner vergleichen. Für unsere Mitglieder waren unsere Kalkulatoren oft der Anfang zu unrecht bezahlte Kosten zurückzuholen. Allein im Jahr 2018 waren es rund 2,9 Millionen Euro, die wir für unsere Mitglieder erwirken konnten. Siehe: Check-die-Miete
Ihr Betriebskostenanteil
Ihr individueller Betriebskostenanteil errechnet sich aus der Gesamtnutzfläche des Hauses bzw. der Wohnhausanlage. Im MRG wird diese Fläche aus der reinen Bodenfläche errechnet, wobei Keller, Dachbodenabteile, Balkone, Terrassen und Mauerdurchbrechungen bzw. Nischen nicht mitgezählt werden.
Seit 1.3.1999 zählt auch jene Nutzfläche nicht mehr dazu, die der Mieter nachträglich in seinem Mietobjekt neu geschaffen hat, z. B. wenn er bei 5 Meter hohen Räumen eine Galerie einzieht. Erst beim nächsten Mietvertrag ist diese zusätzliche Fläche zu berücksichtigen und der Betriebskostenschlüssel zu korrigieren.
Berechnungsbeispiel des Betriebskostenschlüssels für die Nutzfläche eines 557,90m² großen Hauses:
| Top 1 | 60,30 m² | Top 2 | 151,20 m² |
| Top 3 | 56,60 m² | Top 4 | 61,10 m² |
| Top 5 | 103,80 m² | Top 6 | 51,60 m² |
| Top 7 | 73,30 m² |
Betriebskostenanteil nach Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Im WGG wird diese Fläche auch nach der reinen Bodenfläche errechnet, wobei Keller, Dachbodenabteile, Balkone, Terrassen und Mauerdurchbrechungen bzw. Nischen nicht mitgezählt werden. Auch hier gilt seit 1.3.1999, dass nachträglich durch den Mieter geschaffene Flächen unberücksichtigt bleiben.
Betriebskostenanteil im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch
Haben Sie eine Wohnung, die dem ABGB unterliegt, gilt der Grundsatz „Vorrang der Vertragsvereinbarung“, wobei diese nicht unbestimmt oder gröblich benachteiligend für eine Vertragspartei sein darf.
Haben Sie keinen Aufteilungsschlüssel vereinbart, muss im Streitfall geklärt werden, was zu vereinbaren beabsichtigt war.
Betriebskostenanteil nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz
Im HeizKG setzt sich die beheizbare Nutzfläche ebenfalls grundsätzlich aus der Bodenfläche zusammen, wobei hier auch beheizbare Keller, Dachböden, Garagen, Hobbyräume und Saunen mit zu berücksichtigen sind. Bei Loggien hingegen gilt, dass offene Loggien nicht zur Nutzfläche zählen, geschlossene jedoch schon. Auch Balkone, Terrassen und Mauerdurchbrechungen bzw. Nischen sind nicht mitzuzählen.