Präambel

Wie Arbeit und Gesundheit ist Wohnen ein Grundbedürfnis der Menschen. Wohnen muss leistbar und qualitativ hochwertig sein. Diese Zielsetzung stand und steht für die Mietervereinigung an oberster Stelle.

Die Menschen sollen sich Wohnen nach ihren jeweils eigenen Bedürfnissen leisten und in ihren Wohnverhältnissen gesichert leben können.

Die Welt und die politischen Systeme sind spürbar in einer Umbruchsituation. Die neoliberale Politik hat eine Form des Finanzkapitalismus geschaffen, die sukzessive sämtliche sozialen Lebensgrundlagen der Menschen zerstört. Wie Beispiele auch in anderen Mitgliedsländern der EU (z.B. Schweden, Niederlande) zeigen, besteht die große Gefahr, dass in Mitgliedsstaaten historisch gewachsene Modelle zur Sicherung und Leistbarkeit des (sozialen) Wohnens unter Hinweis auf EU-Wettbewerbsregeln aus rein monitären Überlegungen beseitigt werden.

Die MVÖ spricht sich daher dafür aus, dass gerade das Wohnen in der EU als Grundrecht verankert wird und soziale sowie gesellschaftspolitische Aspekte im Bereich Wohnen gegenüber der Wettbewerbsfreiheit eindeutigen Vorrang erhalten.

Unser Leitantrag soll Basis und Leitfaden einer nachhaltig orientierten Politik im Bereich des Wohnens, Wohnbaues und des Wohnrecht sein. Er ist umfassend genug, um alle relevanten Wohn-Materien ausreichend zu behandeln, und er ist getragen von der Überzeugung, dadurch in vielen Bereichen Verbesserungen für die Menschen zu erreichen.

> Wir wollen die Wohnbauförderung als Garant für leistbares Wohnen. Die Zweckbindung der Rückflüsse aus den Wohnbaudarlehen ist ein Muss.
Wohnen ist keine Ware, die den Schwankungen der Marktwirtschaft überlassen werden darf. Ohne steuernde Elemente führt das reine Prinzip von privatem Angebot und Nachfrage zu hohem Preisniveau und Wohnungsengpässen. In Österreich sorgte bislang die Wohnbauförderung dafür, dass ein ausreichendes Angebot an leistbarem Wohnraum vorhanden ist.

Dieses System ist nun bedroht. Einerseits durch die Aufhebung der Zweckbindung des Wohnbauförderungsmittel und deren Rückflüsse andererseits durch den selbst verordneten Sparzwang um jeden Preis. Weder aus wirtschaftspolitischer noch aus sozialer und gesellschaftspolitischer Sicht ist es sinnvoll, beim Wohnungsneubau oder der Sanierung Kürzungen vorzunehmen. Die Wohnbaufördermittel werden zum Großteil aus direkten Abgaben der Arbeitgeber und Arbeitnehmer gespeist und zusammen mit den zweckgewidmeten Rückflüssen wäre es möglich, ein sich selbst finanzierendes System zu schaffen.

> Wir wollen Wohnen umwelt- und klimaverträglich machen.
Dazu ist es notwendig, keine Einbahnstraße zu schaffen (Stichwort: Passivhaus), sondern viele verschiedene Konzepte und Möglichkeit zu kombinieren bzw. nebeneinander bestehen zu lassen. Sämtliche Maßnahmen müssen auf ihre Lebenskostenzyklen geprüft und beurteilt werden. Eine Kennzahl allein ergibt kein umweltverträgliches nachhaltiges Konzept.

Vielmehr müssen sowohl die Produktion von zB. Dämmstoffen, deren Einsatzgebiet sowie dessen Entsorgung mitbedacht werden. Bei der Förderung thermischer Sanierungen ist daher insbesondere auf diesen ganzheitlichen Ansatz bedacht zu nehmen, um für die nächste Generation keine neuen Probleme zu schaffen.

> Wir wollen die Vielfalt im Wohnbau fördern.
Jeder Mensch hat unterschiedliche Wohnbedürfnisse. Deshalb soll es auch kleineren Initiativen möglich sein, Wohnbaumodelle zu erarbeiten und anzubieten. Echte Genossenschaften brauchen Unterstützung. Generationenübergreifendes Wohnen braucht einen festen Platz im heutigen Wohnungsangebot. 

> Wir wollen Schutz vor Willkür beim Wohnen durch einen starken MieterInnenschutz.
Unser Ziel ist es, dass alle MieterInnen durch ein einheitliches Mietrecht die Möglichkeit erhalten auf gleicher Augenhöhe mit VermieterInnen verhandeln zu können. 

> Wir wollen mehr Wohnsicherheit in Form von Bestandssicherheit.
Der unbefristete Mietvertrag muss der Regelmietvertrag sein. Menschen dürfen nicht gezwungen werden, aufgrund befristeter Verträge permanent ein neues Zuhause zu suchen und damit verbunden hohe Nebenkosten zu bezahlen.

> Wir wollen ein dauerhaft gesichertes gemeinnütziges Wohnungswesen.
Aufgabe der Gemeinnützigkeit muss es sein, durch kontinuierliche Wohnbautätigkeit ausreichend leistbaren (Miet-)Wohnraum zu schaffen sowie diesen Bestand zu halten und zu erhalten. Es muss daher gesichert sein, dass diese Bestände der Gemeinschaft erhalten bleiben, eine Zwangsprivatisierung wie sie derzeit aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen im WGG vorgesehen sind, muss abgeschafft werden.

> Wir wollen den kostenfreien Rechtszugang zur Durchsetzung der im Wohnrecht festgehalten Rechte und Pflichten von MieterInnen.
Der Weg zum Recht darf nicht durch bürokratische und finanzielle Hürden versperrt  sein.

Wohnbau und Sanierung

Im Mittelpunkt stehen die Menschen, die als MieterInnen oder EigentümerInnen ihre Wohnungen und Häuser bewohnen. Die Verbesserung ihrer Wohnverhältnisse, ihrer Wohnkosten, ihrer Wohnqualität und ihres Wohnumfeldes ist die Basis für eine friedliche und ausgewogene Gesellschaft.

• Die MVÖ tritt dafür ein, dass die Wohnbauförderungsmittel für die Wohnwirtschaft, für die Subjektförderung und das nahe Wohnumfeld zweckgewidmet werden.
• Die MVÖ tritt für die Beibehaltung der föderalisierten Wohnbauförderung und für die Sicherstellung der dafür erforderlichen Mittel ein.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass Wohnbauförderungsmittel auch für die Wohnhaussanierung zur Verfügung stehen.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass durch die Wohnbauförderung ein ausreichendes Wohnungsangebot gesichert und durch die Wohnbeihilfe für Einkommensschwächere Wohnsicherheit gewährleistet wird.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass die Finanzierung der Wohnbauförderung eine bundesstaatliche Aufgabe bleibt. Diese Finanzierung muss aus allgemeinen Steuermitteln, dem zweckgewidmeten Wohnbauförderungsbeitrag und den zweckgewidmeten Rückflüssen aus den Förderungsdarlehen erfolgen.

Neben einem verhältnismäßig großen Bestand an Gemeindewohnungen sowie einem starken Gemeinnützigkeitssektor versorgt als dritte Säule auch der private Wohnungsmarkt die österreichische Bevölkerung mit Wohnraum.

Der private Wohnungsmarkt unterliegt jedoch nur zu einem Teil den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) und damit dem Mieterschutz. Es existieren einerseits Mietverhältnisse, deren Bestand und Preise gesetzlichen Reglementierungen unterliegen und andererseits solche, die den Kräften des freien Wohnungsmarktes ausgesetzt sind.

• Die MVÖ tritt dafür ein, dass der Anwendungsbereich des MRG auf sämtliche Mietverhältnisse ausgedehnt wird.

Erster Pfeiler des Mietrechts – der Kündigungsschutz

Gesichertes und leistbares Wohnen ist eine Grundvoraussetzung, um am sozialen Leben einer Gesellschaft teilhaben und teilnehmen zu können. Es war daher eine der größten Errungenschaften unserer Ahnen, dass der Kündigungsschutz bei Mietverträgen eingeführt wurde. Dieser schützt vor willkürlichem Verlust der Wohnung.

Im Jahr 2000 kam es durch die Öffnung der Befristungsmöglichkeiten zu einem wohnpolitischen Rückschritt, als der befristete Vertrag zum Regelvertrag wurde.

Jede Befristung bedeutet nicht nur Belastungen im Bereich des Sozialgefüges der MieterInnen, sondern steigert außerdem beträchtlich die Gesamtwohnkosten. Der befristete Vertrag hat daher nur in Ausnahmefällen seine Berechtigung.

• Die MVÖ tritt dafür ein, rechtliche Rahmenbedingungen zu schaffen, die den unbefristeten Vertrag zur Regel und die Befristungen zur Ausnahme werden lassen. Kündigungsfristen sollen grundsätzlich das Ausmaß von drei Monaten nicht überschreiten. Einerseits ist dieses Ziel durch Befristungsbeschränkungen, andererseits durch spürbare finanzielle Nachteile wie Befristungsabschläge und  Mindestbefristungen zu gewährleisten. Der Befristungsabschlag soll mindestens 50% betragen. Dennoch muss gewährleistet sein, dass MieterInnen im Falle von Befristungen jederzeit kündigen können.

• Die MVÖ tritt dafür ein, dass im Interesse eines gesunden Wachstums auch Wirtschaftsbetriebe Kündigungsschutz genießen.

Zweiter Pfeiler des Mietrechts – der Preisschutz

Das Fehlen von klaren gesetzlichen Richtlinien für Zu- und Abschläge im Richtwertsystem hat zu einem an Missbrauch grenzenden Wildwuchs von Zuschlägen geführt und die Beurteilung der Mietzinsobergrenzen derart erschwert, dass auch Immobilienfachleute keine verlässlichen Prognosen abgeben können, wie hoch die zulässige Miete sein darf. Es gibt derzeit Fälle, wo in einem Verfahren drei unterschiedliche Gerichtsinstanzen jeweils unterschiedlich hohe Mieten als gesetzlich zulässig festgestellt haben.

• Die MVÖ tritt daher für klare und nachvollziehbare Mietzinsobergrenzen ein. Durch die bundesgesetzliche Festlegung sowie mietvertragliche Fixierung eines Katalogs mit taxativ aufgezählten Zu- und Abschlägen sowie einer Deckelung der Zuschläge mit max. 25% vom Richtwert.
• Die MVÖ tritt für die Abschaffung des Lagezuschlag ein, der nur die Infrastrukturleistungen der Gemeinde widerspiegelt, aber keinen persönlichen Leistungseinsatz des Liegenschaftseigentümers. An dessen Stelle soll ein sogenannter thermischer Zuschlag treten, der den Heizwärmebedarf des Gebäudes bewertet. Der Zuschlag darf nicht mehr als 15% vom Richtwert ausmachen und ist zu staffeln bzw auch als Abschlag zu rechnen, wenn das Gebäude nicht einmal Mindeststandards einhält. Basis für die Beurteilung soll der derzeit verpflichtend vorgeschriebene Energieausweis sein.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass zur Sicherung der Einhaltung der Mietzinsbestimmungen eine jederzeitige Überprüfung möglich sein muss. Präklusivfristen sind daher abzuschaffen.
• Die MVÖ tritt für eine Abschaffung einer automatischen Valorisierung von Mieten ein. Diese schaffen derzeit eine Teuerungsspirale im Bereich der Mieten, da es durch den Mietanstieg zu einem weiteren Inflationsanstieg kommt, der dann wieder in Form einer Mieterhöhung an die MieterInnen weiter gegeben wird. Die Anpassung der Mieten soll ausschließlich über Verhandlungen zwischen Mieter- und VermietervertreterInnen zum Tragen kommen.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass Geschäftsraummieten analog zu Wohnungsmieten  jederzeit auf ihre Angemessenheit überprüfbar sein müssen und dass es bei Unternehmensveräußerung nicht zu existenzgefährdenden Mietzinserhöhungen kommen darf, sondern auch hier eine Deckelung im Sinne des § 46 MRG kommen muss.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass klare und zwingende Kostentragungsregeln bei Erhaltungspflichten gesetzlich fixiert werden, wie sie die Sozialpartner bereits ausgehandelt haben. Vermietete Ausstattungsmerkmale müssen jedenfalls in die Erhaltungs- und Erneuerungspflicht des Vermieters fallen.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass MieterInnen von Eigentumswohnungen den gleichen Rechtszugang erhalten wie Mieter von Mietwohnungshäusern.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass ein klarer Mietzinsminderungskatalog erstellt sowie die Möglichkeit geschaffen wird, im Außerstreitverfahren einen Mietzinsminderungsantrag nach § 1096 ABGB zu stellen.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass in § 18 MRG bzw § 14a WGG Verfahren einerseits Höchstgrenzen für die Miezinsanhebung geschaffen werden andererseits der Verteilungszeitraum verlängert werden kann, um existenzbedrohende Mietzinsanhebungen zu unterbinden. Einnahmenseitig sollen Wohnungseigentumsobjekte mit Mietwohnungen gleichgestellt werden. Weiters soll zur Erleichterung der HMZ- bzw EVB-Überprüfung die jährliche verbindliche Feststellung der Höhe der HMZ/EVB-Reserve eingeführt werden.

Der Betriebskostenkatalog ist im Hinblick auf die Nutzung des Gebäudes durch die MieterInnen bezüglich der überwälzbaren Kosten zu durchforsten. Es muss zu einer echten Senkung der Betriebskosten kommen.

• Die MVÖ tritt dafür ein, dass die Betriebskosten durch die Herausnahme der Grundsteuer und der Versicherungsprämien aus dem Betriebskostenkatalog gesenkt werden.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass klare Richtlinien über die Höhe des Reinigungsentgelts sowie über den Mindestumfang der Gebäudereinigung festgelegt werden.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass ein Katalog der Verwalterpflichten erstellt wird, dessen Nichteinhaltung mit einer Minderung des Verwaltungshonorars geahndet werden kann. Das gleiche muss für die Nichtdurchführung von Reinigungsarbeiten gelten. Dieses Minderungsrecht muss im Außerstreitverfahren durchgesetzt werden können.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass die Belastung eines Neumieters mit der BK-Nachzahlung des Vormieters auf die Höhe des Kategorie-D-Mietzinses pro m2 beschränkt wird.

Risiko - Nebenkosten

Wohnungssuchende sind bei Mietvertragsabschluss mit hohen Kosten konfrontiert. Maklerprovisionen und Kautionen erhöhen die tatsächlichen Wohnkosten enorm.

• Die MVÖ tritt dafür ein, dass ein/e MaklerIn nur mehr die Interessen einer Vertragsseite vertreten kann, und damit ausschließlich vom/von der AuftraggeberIn bezahlt wird.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass die Vertragsgebühr abgeschafft wird und bis dahin die Vergebührung von Mietverträgen zwischen MieterIn und VermieterIn verpflichtend von beiden je zur Hälfte getragen wird.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass Kautionen der Höhe nach beschränkt (max. 2 Bruttomonatsmieten) werden. Sämtliche Kautionsstreitigkeiten sollen ins außerstreitige Verfahren verlagert werden.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass Mietzinsvorauszahlungen zum gesetzlichen Zinssatz verzinst und auf die Laufzeit berechnet werden müssen.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass die Vertragserrichtungskosten in keinem Fall auf die MieterInnen überwälzt werden können.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass die Heiz- und Warmwasserkosten als Nebenkosten des Wohnens nur noch dem 10%igen Umsatzsteuersatz unterliegen.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass in Contracting-Verträgen enthaltene Errichtungs- und Instandhaltungskosten nicht im Rahmen der Heizkostenabrechnungen auf die MieterInnen überwälzt werden dürfen.

Faire Rechtsdurchsetzung

Ein Rechtssystem, das die Rechtsdurchsetzung als oberstes Prinzip reiht, muss jene Rahmenbedingungen herstellen, die eine solche gewährleistet.

• Die MVÖ tritt dafür ein, dass die Durchsetzung sämtlicher Rechte und Pflichten aus dem Wohnrecht ohne Kostenrisiko im Außerstreitverfahren abgewickelt werden können.

Anforderungen an das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht

Das gemeinnützige Wohnungswesen hat sich aus unterschiedlichen Ansätzen eines Wohnbaus jenseits spekulativer Interessen entwickelt. Derzeit wird die Mietzinsbildung nach dem Kostendeckungsprinzip gebildet.

Aufgrund der unterschiedlichen Förder- und Finanzierungsysteme ist damit allerdings mittlerweile eine Intransparenz was die Mietenentwicklung betrifft durchaus üblich. Aus Sicht der NutzerInnen ist das eine negative Entwicklung, die gestoppt und aufgelöst werden muss.

Das Ziel, die laufende Erhaltung und Verbesserung der Gebäude und Wohnungen zu gewährleisten, ist in einigen Teilbereichen nicht mehr gegeben.
Es ist daher an der Zeit, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zu reformieren und an die Bedürfnisse der heutigen Zeit zu adaptieren.

Auch die Möglichkeit der Optionswohnungen ohne Preisbindung unterläuft das Ziel, einen hohen Bestand an leistbaren Wohnungen im Land zu halten und zu sichern. Im Interesse der Gewährleistung einer hohen Wohnsicherheit müssen daher geförderte Wohnungen auf Dauer im Mietwohnungbestand gehalten werden und einem unbefristeten Bestandschutz unterliegen.

Nur dadurch bleibt gewährleistet, dass der gemeinnützige Wohnungsbestand einen nachhaltigen und wichtigen Beitrag zu einer guten Wohninfrastruktur in einer modernen Gesellschaft leistet.

• Die MVÖ tritt dafür ein, dass im Vordergrund der gemeinnützigen Aktivitäten, die Errichtung von leistbarem Mietwohnraum sowie eine Bewirtschaftung und Verwaltung unter Bedingungen, die sich an den Interessen und Bedürfnissen der (künftigen) WohnungsnutzerInnen orientieren, stehen.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass der unter den Rahmenbedingungen der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft errichtete Wohnraum auf Dauer den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht unterliegt und dies im Grundbuch anzumerken ist.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass eine Aufklärungspflicht des WGG- bzw. Vermieter gefördeter Wohnungen  über die Mietenentwicklung für die Dauer der Annuitätenrückzahlung vor Mietvertragsabschluss eingeführt wird.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass sämtliche Streitigkeiten bei Rückzahlung der Finanzierungsbeiträge (WGG und Förderrecht der Länder) ins Außerstreitverfahren fallen.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass eine Legungspflicht der Baukostenendabrechnung binnen 6 Jahren ab Bezug der Baulichkeit bei sonstiger Präklusion von Nachzahlungsansprüchen gesetzlich verankert wird.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass der Gesetzgeber klarstellt, dass der verrechenbare Zinssatz (gem. § 14 Abs. 2 WGG) nur der förderungsrechtlich festgelegte sein kann. Weiters sind Zinsenanpassungen wie Indexanpassungen rechtzeitig bei sonstiger Unwirksamkeit. bekannt zu geben. 
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass Annuitätenanpassungen grundsätzlich rückwirkend nur für sechs Monate vorgenommen werden können, und nur in gesetzlich festgelegten Ausnahmefällen darüber hinaus.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass aus Gründen der Übersichtlichkeit das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz klar in einen organisatorischen und zivilrechtlichen Teil gegliedert wird.

Anforderungen an ein modernes Wohnungseigentumsgesetz

Rund 400.000 Objekte zählen derzeit als Eigentumswohnung, wobei hier zwischen jenen, die eine Anlageform wählen und jenen, die damit ihr Wohnbedürfnis erfüllen, zu unterscheiden ist. Die Spekulation auf diesem Immobiliensektor nimmt leider zu. Diese wird auch dadurch verstärkt, dass das bestehende Gesetz die Begründung von Wohnungseigentum an schlechtest ausgestatteten Wohnungen ermöglicht. Es fördert dadurch auch die Umwandlung von schlecht erhaltenen Altbauten in Wohnungseigentum.

So bezahlen viele Menschen für qualitativ unzureichende Wohnobjekte horrende Summen und belasten sich sowohl durch Ankauf als auch durch die notwendigen Instandsetzungsarbeiten auf Jahrzehnte hinaus.

Darüber hinaus bietet das Wohnungseigentumsrecht den EigentümerInnen nur unzureichende Möglichkeiten, ihre Interessen auch tatsächlich wahrzunehmen und durchsetzen zu können.

So fehlen derzeit wesentliche Regelungen zum Abschluss, Auflösung und Inhalt eines Verwaltungsvertrages. Das derzeitige Wohnungseigentumsgesetz achtet zu sehr auf die Interessen der Hausverwaltungen. Der Verwalter im Wohnungseigentumsbereich ist daher künftig konsequent als Interessenswalter der Gemeinschaft einzurichten.

Eine Eigenverwaltung durch die EigentümerInnen selbst ist in Österreich eher die Ausnahme denn die Regel.

Grundvoraussetzungen dafür sind - neben einer überschaubaren Anzahl von Wohneinheiten - vor allem entsprechende gesetzlich vorgegebene Willenbildungsregeln.

• Die MVÖ tritt dafür ein, dass gesetzliche Mindestinhalte für den Abschluss, die Auflösung und den Inhalt von Verwalterverträgen geschaffen werden. Im Falle schwebender Beschlussanfechtungen zu Verwalterabberufungen soll das Gericht einen vorläufigen Verwalter bestellen müssen, dessen Vertretungsbefugnis mit der rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens endet. Während dieser Zeit muss das Verwaltungshonorar nur an diesen gezahlt werden.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass auch WohnungseigentümerInnen ihre Rechte schon bei den Schlichtungsstellen durchsetzen können.
• Die MVÖ tritt dafür ein, dass auch Wohnungseigentum nur an jenen Objekten eingeräumt werden kann, die qualitativen Mindestanforderungen wie Wasserversorgung, sanitäre Einrichtungen und Beheizbarkeit erfüllen.