Seit Jahresbeginn gilt das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Es deckelt Mieterhöhungen – aber längst nicht alle. Was Mieterinnen und Mieter wissen müssen und wo die Regelung Lücken lässt.

Seit dem 1. Jänner 2026 greift das Mietenpaket der Bundesregierung. Sein Kernstück, das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), soll dämpfen, was die Inflation der vergangenen Jahre in Gang gesetzt hat: steigende Wohnkosten für Millionen Mieterinnen und Mieter in Österreich. Die Mietervereinigung, die seit Jahren vehement eine gesetzliche Mietpreisbremse forderte, wertet das Gesetz als Teilerfolg. Was dahintersteckt – und wer davon profitiert.

Was das MieWeG regelt – und was nicht
Das neue Gesetz greift ausschließlich bei Mieterhöhungen, die auf einer vertraglich vereinbarten und wirksamen Index- oder Wertsicherungsklausel beruhen. Enthält der Vertrag keine wirksame Wertsicherungsklausel, kann der Mietzins auch nach dem neuen Gesetz nicht angepasst werden. Erhaltungs- oder Verbesserungsbeiträge, Staffelmieten und Betriebskosten werden nicht durch das MieWeG gedeckelt.

Für wen gilt das MieWeG?
Das MieWeG erfasst alle Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Im gemeinnützigen Wohnbau (WGG) gilt es ausnahmsweise dort, wo die Entgeltbildung nach § 13 Abs. 4 WGG – also ein vereinbarter angemessener Mietzins – vorliegt.

Für wen gilt das MieWeG nicht?
Ausgenommen sind Geschäftsraummietverträge wie Büros oder Ladenlokale, Wohnungen im gemeinnützigen Wohnbau (außer der genannten Ausnahme), Mietverträge in Ein- oder Zweiobjekthäusern sowie Freizeit- und Zweitwohnungen. Auch Dienstwohnungen, die an ein bestehendes Dienstverhältnis gebunden sind, unterliegen dem MieWeG nicht.

1. Nur eine Erhöhung pro Jahr
Ein zentraler Eingriff des MieWeG betrifft den Zeitpunkt von Mieterhöhungen. Bisher erlaubten viele Verträge Erhöhungen zu individuellen Stichtagen oder beim Überschreiten eines definierten Schwellenwerts. Künftig gelten für einheitliche Termine: der 1. April bzw. der 1. Mai. Vermieterinnen und Vermieter dürfen die Miete aufgrund einer Wertsicherungsklausel nur noch einmal jährlich, stets zum 1. April (1. Mai bei Richtwert- oder Kategoriewertsicherung), erhöhen. Sieht ein Vertrag einen anderen Termin vor – etwa den 1. Jänner – muss die Erhöhung dennoch warten.

Für bestehende Verträge bedeutet das: Auch wenn eine Erhöhung laut Vertrag bereits im Jänner oder Februar wirksam werden dürfte, dürfen Vermieterinnen und Vermieter erst ab 1. April erhöhen. Entscheidend ist dabei, dass der Erhöhungsbetrag eingefroren bleibt – die Inflation zwischen Jänner und April darf nicht nachträglich eingerechnet werden.

Wartefrist bei Neuverträgen: Wer heuer einen Mietvertrag unterzeichnet (Ausnahme: Genossenschaftswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Freizeit- und Zweitwohnungen), dem darf die Miete frühestens zum 1. April 2027 erhöht werden. Die erste Anpassung erfolgt grundsätzlich am 1. April des auf den Vertragsabschluss folgenden vollen Kalenderjahres.

Ein Beispiel: Neumieter Franz Huber unterzeichnet seinen Mietvertrag in einem sogenannten privaten „Neubau“ im Februar 2026. Seine erste Mieterhöhung darf frühestens am 1. April 2027 erfolgen. Zudem darf für diese erste Anpassung die Inflation des Jahres 2026 nur anteilig angerechnet werden.

2. Deckelung der Erhöhung
Der zweite Eingriff betrifft die Höhe der Mieterhöhung. Für alle Mietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gilt die neue Drei-plus-Hälfte-Regel: Was über drei Prozent Inflation liegt, tragen Mieter und Vermieterin je zur Hälfte.

Konkret: Lag die durchschnittliche Inflation des Vorjahres über drei Prozent, darf die Miete nicht mehr vollständig angepasst werden. Alles oberhalb der Drei-Prozent-Marke wird nur zur Hälfte aufgeschlagen. Maßgeblich ist die jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 (VPI 2020).

Ein Beispiel: Leonie Schmidt wohnt in einem nach 1945 errichteten sogenannten privaten „Neubau“ (Teilanwendung des MRG). Die Vorjahresinflation lag bei 4,0 Prozent. Ohne Bremse würde ihre Miete um 4,0 Prozent steigen. Nach der neuen Formel berechnet ihre Vermieterin: 3 Prozent (Sockel) + 0,5 Prozent (die Hälfte des verbleibenden 1 Prozent) = 3,5 Prozent Erhöhung.

Sonderdeckel für Altbauten und Gemeindewohnungen
In vor 1945 errichteten privaten „Altbauten“ und in Gemeindewohnungen gilt in den ersten zwei Jahren ein strengerer Sonderdeckel. Für die Inflation des Jahres 2025 dürfen Vermieterinnen maximal einen Prozentpunkt weitergeben, für die Inflation 2026 maximal zwei Prozent. Erst ab der Inflation des Jahres 2027 greift die allgemeine Drei-plus-Hälfte-Regel.

Vorsicht, Ausnahmen!
Es gibt Konstellationen, in denen eine Erhöhung zum 1. April 2026 die genannten Grenzen übersteigen kann. Der Grund: Die Deckelungsregeln gelten stets nur für das unmittelbar vorangegangene Kalenderjahr.

Sieht ein Mietvertrag keine jährliche Anpassung vor – etwa bei einer Schwellenwertklausel –, darf die Anhebung die Inflation mehrerer Jahre berücksichtigen. Wurde die Miete beispielsweise seit 2024 nicht mehr angepasst, kann der Vermieter bzw. die Vermieterin die anteilige Inflation der Jahre 2024 und 2025 einrechnen. Dabei gilt: Für 2025 greift die Grenze von einem Prozent, für 2024 nicht, sofern diese Inflation noch nicht verrechnet wurde. Die Gesamtanhebung kann dadurch über dem Ein-Prozent-Limit liegen.

Ein Beispiel: Katharina Müller wohnt in einem vor 1945 errichteten sogenannten privaten „Altbau“ (Vollanwendung des MRG), Mietvertrag seit Februar 2024. Der Vertrag enthält eine Schwellenwertklausel: Erhöhung erst bei Überschreiten einer Fünf-Prozent-Schwelle. Diese Schwelle wurde im Dezember 2025 erreicht. Statt einer Erhöhung um fünf Prozent berechnet der Vermieter: 10/12 der Jahresinflation 2024 plus 1 Prozent für 2025 (Sonderdeckel) – das ergibt 3,45 Prozent.

Die Parallel-Rechnung
In jedem Fall ist eine Parallelrechnung nötig: Die VermieterInnen dürfen nie mehr verlangen, als ihr ursprünglicher Vertrag hergibt – selbst wenn das MieWeG theoretisch eine höhere Grenze erlauben würde. Als Obergrenze gilt stets der niedrigere Wert aus Vertrag und Gesetz. Und: für die Ermittlung der korrekten Erhöhung bei Altverträgen ist nicht das Datum der letzten Zahlung oder des letzten Schreibens relevant, sondern der Monat der Indexzahl, auf dem der aktuell gezahlte Mietzins basiert.

3. Aliquotierungsregel beim ersten Mietvertrag
Bei der allerersten Anpassung nach Vertragsabschluss darf nicht die gesamte Vorjahresinflation aufgeschlagen werden. Angerechnet werden nur die vollen Monate, die im Jahr des Vertragsabschlusses noch nach dem Abschluss lagen.

Ein Beispiel: Mieter Thorsten Steiner schließt den Mietvertrag im April 2026 neu ab. Im restlichen Kalenderjahr verbleiben noch acht volle Monate (Mai bis Dezember). Für die Erhöhung am 1. April 2027 dürfen daher nur 8/12 der durchschnittlichen Inflation des Jahres 2026 angerechnet werden. Entscheidend ist stets der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses – nicht der tatsächliche Mietbeginn.

Rückwirkende Mieterhöhung?
Im MRG-Teilanwendungsbereich können Vermieterinnen und Vermieter eine Erhöhung, die bereits 2025 möglich gewesen wäre, aber nicht geltend gemacht wurde, im Jahr 2026 nachholen. 

Im MRG-Vollanwendungsbereich ist eine rückwirkende Erhöhung ausgeschlossen: Das Erhöhungsbegehren muss spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin beim Mieter bzw. bei der Mieterin einlangen, damit die Erhöhung zum Folgemonat – in der Regel der 1. Mai – wirksam wird.

Wie Mieterinnen und Mieter die Erhöhung prüfen
Die korrekte Berechnung ist komplex – VermieterInnen müssen nun oft mehrere Rechenschritte parallel ausführen. Mieterinnen und Mieter sollten das Erhöhungsschreiben daher sorgfältig prüfen: Wurde der 1. April (oder 1. Mai, siehe oben) als Termin eingehalten? Wurden die jeweiligen Obergrenzen beachtet?

Im Zweifel empfiehlt sich eine persönliche Beratung durch Fachleute. Lassen Sie Ihre Erhöhung von den Expertinnen und Experten der Mietervereinigung kontrollieren.

Einordnung: Ein erster Schritt
Das MieWeG bringt Mieterinnen und Mietern spürbare Entlastung: durch Deckelungen, zeitliche Verschiebungen und eine einheitlichere Indexierung. Berechnungen der Mietervereinigung zufolge spart ein/e durchschnittliche Altbau-MieterIn heuer rund 318 Euro; österreichweit summiert sich die Ersparnis auf rund 207 Millionen Euro.

Freilich zeigt aber allein schon die Komplexität der Berechnungen für die unterschiedlichen Bereiche sowie die Anzahl der Ausnahmen, dass ein neues, einheitliches Mietrecht für alle endlich kommen muss. Für diesen Schritt setzt sich die Mietervereinigung auf allen Ebenen ein.