Dichte Fenster und Türen, wenig Platz und oft Familien mit Kindern, die auf relativ kleinem Raum zusammenleben müssen.

Das Ergebnis: Hohe Luftfeuchtigkeit und in der Folge Schimmelbefall in der Wohnung. Die Vermieter machen in solchen Fällen meist die Mieter wegen falschem Heiz- und Lüftungsverhalten verantwortlich und versuchen, Kosten zur Schimmelbeseitigung und für Schäden am Mietobjekt den Mietern in Rechnung zu stellen.

Einer dieser Fälle landete beim Obersten Gerichtshof. Dieser hielt aber in seiner Entscheidung (6 Ob 272/08 f) fest, dass bei normalem Wohnverhalten den Mieter keine Schuld trifft. Ein besonderes Lüftungs- und Wohnverhalten (zB fünfmal am Tag Stoßlüften) muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden, damit ein Mieter im Falle von Schimmelbildung und dessen Beseitigung zur Kasse gebeten werden kann.

Der genaue Sachverhalt der Entscheidung war wie folgt:
Der Mieter bewohnte die Wohnung gemeinsam mit Ehefrau und Kind. Er verpflichtete sich im schriftlichen Mietvertrag, das Mietobjekt (Zwei Zimmer mit Wohnküche, Bad und WC) vertragsgemäß und schonend zu benützen sowie es samt mitvermieteten Einrichtungen auf eigene Kosten ordnungsgemäß zu warten und instandzuhalten.

Im Winter 2004/2005 kam das zweite Kind zur Welt. Die Eltern schliefen im Wohnzimmer, die beiden Kinder im zweiten Wohnraum. In der Wohnung gab es auch eine Waschmaschine. Die Wäsche wurde im Badezimmer zum Trocknen aufgehängt. Ein paar Mal täglich wurde für mindestens zehn Minuten gelüftet, dies jedoch Raum für Raum und wegen des Kleinkindes nicht in möglicher Querlüftung. Haustiere wurden in der Wohnung nicht gehalten. Die Pflanzen entsprachen dem üblichen Ausmaß. Erstmals im Feber 2005 bemerkte der Erstkläger Schimmelbildung in der Wohnung. Er führte dies auf Baumängel zurück und meldete es der Beklagten. Diese veranlasste eine thermografische Messung durch einen Sachverständigen, der keine Baumängel feststellte.

Im gegenständlichen Fall sei daher überwiegend vom Nutzungsverhalten als Auslöser für den Tauwasserschaden bzw die Schimmelbildung auszugehen. Es sei nicht auszuschließen, dass mit Geburt des zweiten Kindes eine Änderung von Nutzungsgewohnheiten stattgefunden hat. Weiters wäre die Wohnung aufgrund ihrer Größe von ca. 53 m2 mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern als stark belegt zu betrachten. Bei den Fenstern und Türen konnten keine wesentlichen Undichtheiten festgestellt werden, der Luftraum müsse daher durch regelmäßiges und gezieltes Lüften bedient werden, vor allem, wenn in der Wohnung auch noch Wäsche getrocknet wird.

Das Gutachten hielt ferner fest: Jedenfalls ab der Geburt des zweiten Kindes setzte die Familie kein effizientes Lüftungsverhalten. Die Möbel in der Wohnung waren überdies nicht ausreichend von der Wand abgerückt, um eine Durchlüftung des Spaltes zwischen Möbel und Wand zu gewährleisten, weswegen sich an der hinteren Oberfläche der Möbel wie auch an der Wand dahinter ein umfangreicher Schimmelrasen bildete.

Der Vermieter machte den Mieter haftbar aufgrund des Textes im Mietvertrag, wonach der Mieter „für alle Schäden, die aus einem unsachgemäßen oder sonst vertragswidrigen Gebrauch des Mietobjekts oder aus mangelnder Wartung durch sie selbst, ihre Mitbewohner oder Besucher entstehen (zB Schimmelpilzbildung)" aufzukommen hätte.
In der Folge waren Boden- und Wandbeläge bei Beendigung des Mietverhältnisses von den Mietern zu entfernen und der „vorherige Zustand" von den Mietern auf ihre Kosten wiederherzustellen.

Die Entscheidung des OGH:
Nach den Feststellungen lagen die Ursachen für die Schimmelbildung in einer hohen, auf dem Verhalten der Bewohner des Bestandobjekts beruhenden Raumluftfeuchtigkeit und in einer nicht „effizienten" Lüftung. Dass das Verhalten der Bewohner des Bestandobjekts, das zu einer hohen Luftfeuchtigkeit führte, nicht vertragsgemäß war, wurde auch vom Vermieter nicht behauptet. Fehler in der Beheizung waren nicht gegeben. Es ist allgemein üblich, in zu Wohnzwecken vermieteten Räumen Möbel an die Wand zu stellen oder an die Wand zu montieren.

Dass sich der Mieter und seine Ehefrau so verhielten, kann ihnen nicht vorgeworfen werden.
Im Vertrag ist nicht festgelegt, wie und in welchem Ausmaß die Mieter Räumlichkeiten zu belüften haben. Nach den Feststellungen wurde täglich ein paar Mal für mindestens zehn Minuten Raum für Raum gelüftet.

Dass die Frequenz des Lüftens nicht genügte, sei zwar richtig aber das Lüften „Raum für Raum“ ist üblich, insbesondere wenn wegen eines Babys Luftzug vermieden werden soll. Das Lüftungsverhalten entspricht somit der Anwendung gewöhnlicher Fähigkeiten (§ 1297 ABGB). Dass zur „Lösung des Schimmelproblems" unter anderem ein „Querlüften über die Gangtüre oder zumindest über zwei geöffnete Fenster mehrmals täglich ca. fünf Minuten bei Anwesenheit" erforderlich ist, wie der vom Vermieter beschäftigte Sachverständige - zwölf Tage vor dem Ende des Bestandverhältnisses – schrieb, war den Bewohnern des Bestandobjekts nicht bekannt. Vom Vermieter wurden sie darauf nicht hingewiesen. Ein vorwerfbares Fehlverhalten des Mieters ist aus diesen Gründen zu verneinen. Ob das geforderte Querlüften den Bewohnern zumutbar gewesen wäre, musste der OGH daher nicht mehr prüfen.