Immer wenn das Mietobjekt nicht so genutzt werden kann wie vertraglich vereinbart, hat man als Mieter das Recht, den Mietzins entsprechend zu mindern. In der Praxis ist die Umsetzung allerdings oft gar nicht so einfach.

Das Recht, den Mietzins zu mindern, stammt aus dem mehr als 200 Jahre alten Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Dementsprechend schwer zu verstehen ist die geschwollen formulierte Bestimmung für Nicht-Juristen.

Rechtsgrundlage

§ 1096 ABGB besagt folgendes: „Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, daß es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im voraus nicht verzichtet werden.“

Übersetzt bedeutet § 1096 daher ungefähr folgendes: Entstehen ohne Schuld des Mieters Beeinträchtigungen im vereinbarten Gebrauch der gemieteten Wohnung, so muss der Mieter für die Dauer der Störung und im Ausmaß der Störung die Miete nicht mehr bezahlen. Auf dieses Recht kann im Voraus nicht verzichtet werden.

Umsetzung in die Praxis

Was gut klingt, lässt sich jedoch nicht ganz so einfach in die Praxis umsetzen. Bezahlt man weniger Miete als vorgeschrieben ein, muss man mit einer Mietzins- und Räumungsklage rechnen und findet sich vor Gericht wieder. Dort muss man rechtfertigen, warum man gerade den Betrag einbehalten hat, den man einbehalten hat.

Die Variante, bei der man – zumindest bis zu einem gewissen Grad – die Kontrolle über einen möglichen Rechtsstreit behält, ist es, einen eingeschriebenen Brief an Vermieter bzw. Hausverwaltung zu schicken, die Beeinträchtigungen aufzuzählen und zu erklären, dass man die Miete nur noch unter Vorbehalt einer Mietzinsminderung einbezahlt. Ein entsprechendes Musterschreiben finden Mitglieder der Mietervereinigung im Downloadbereich.

Wichtig ist es, weiterhin die Miete in voller Höhe einzuzahlen, um eben keine Mietzins- und Räumungsklage zu riskieren. Die Erklärung, dass man die Miete nur noch unter Vorbehalt einbezahlt, ermöglicht es, später selber vor Gericht zu gehen und einen Teil der Miete als Mietzinsminderung einzuklagen. Womöglich ist vor diesem Schritt auch noch eine Einigung mit dem Vermieter möglich.

Mietzinsminderung für alle Mietobjekte

Da die gesetzliche Regelung der Mietzinsminderung im ABGB zu finden ist, ist für den Anspruch nicht relevant, wann das Gebäude errichtet wurde. Einen Anspruch auf Mietzinsminderung hat selbst der Mieter eines Ein- oder Zweifamilienhauses.