Erstmalig seit Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2015 war das Thema mitvermietete Therme Gegenstand einer höchstgerichtlichen Auseinandersetzung.

Konkret ging es in der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH) - 5 Ob 201/16v - um einen Teilaspekt der Frage, wann ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“ gilt.

Erweiterung der Vermieterpflichten durch die WRN 2015
Im Zuge der Wohnrechtsnovelle (WRN) 2015 kam es zur Erweiterung der vermieterseitigen Erhaltungspflichten. Diese war dahingehend ausgestaltet, dass der Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, aber auch im Teilanwendungsbereich des MRG zu Arbeiten verpflichtet ist, die für die Erhaltung

• einer mitvermieteten Heiztherme,
• eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder
• eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts

erforderlich sind.

Mitvermietet oder nicht?
Grundvoraussetzung hierfür ist, dass das Wärmebereitungsgerät vom Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses zur Verfügung gestellt wurde. Absicht des Gesetzgebers war es, die Erhaltungspflicht des Vermieters auf die ihm entgeltlich bereitgestellten Wärmebereitungsgeräte zu beschränken. Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst dabei auch die allenfalls notwendige Neuherstellung, das heißt den Austausch einer kaputten durch eine gleichwertige neue Anlage. Kommt demnach der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach und führt der Mieter die notwendige Maßnahme eigenständig durch, erstreckt sich die Erhaltungspflicht des Vermieters auch auf die neue Anlage, weil lediglich das alte, bei Mietvertragsabschluss vorhandene Gerät ersetzt wurde.

Hat der Mieter vor Inkrafttreten der WRN 2015 ein ursprünglich bei Mietvertragsabschluss vorhandenes, defekt oder irreparabel gewordenes, Heiz- oder Wärmebereitungsgerät ausgetauscht, kann der Vermieter nicht einwenden, dass es sich nicht mehr um das ursprünglich mitvermietete Gerät handle und ihn daher keine Erhaltungspflicht treffe. Auch hinsichtlich eines solchen Geräts obliegt dem Vermieter die Erhaltungspflicht, unabhängig davon, ob der Vermieter oder der Mieter bis Inkrafttreten der WRN 2015 die Erhaltung (Austausch oder Erneuerung) des ursprünglich bei Anmietung vorhandenen Geräts vorgenommen hat.

Mietvertrag wichtig
Maßgeblich ist in der Regel der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Ob das Wärmebereitungsgerät schon bei Beginn des Mietverhältnisses mitvermietet ist, ergibt sich auch aus dem Mietvertrag. Steht im schriftlichen Mietvertrag beispielsweise „Heiztherme“, so ist diese mitvermietet. Mitvermietet sind die Geräte aber auch dann, wenn diese bei Besichtigung und Übergabe des Mietgegenstandes vorhanden sind. Der vertragsgemäße Zustand eines Mietobjekts richtet sich ja in der Regel nach dem Zustand des Mietobjekts zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben.

Verbesserung durch den Mieter
Unter den Begriff der „mitvermieteten“ Geräte fallen jedoch nicht die von einem Mieter erstmalig auf dessen Kosten eingebauten Heiz- und Wärmebereitungsgeräte. Nicht geklärt war aber bis dato, wer für die Erhaltung zuständig ist, wenn der Mietgegenstand bei Mietbeginn mit einer anachronistischen Öl- oder Kohleheizung ausgestattet war und diese vom Mieter dann aus Eigenem gegen ein moderneres Heizungssystem ausgetauscht wurde. Die Frage, ob den Vermieter nun auch die Pflicht zur (kostspieligeren?) Erhaltung der neuen Heizungsanlage trifft, war bis zur gegenständlichen Entscheidung nur Thema der rechtswissenschaftlichen Forschung. Im konkreten Fall zu 5 Ob 201/16v wurden eine bestehende Ölheizung und ein Wasserboiler durch eine Gasetagenheizung mit Warmwasseraufbereitung ersetzt und damit eine wesentliche, mietzinsrechtlich relevante Verbesserung eines Wärmebereitungsgerätes durch den Mieter vorgenommen.

Dieser Umstand ist nach der aktuellen Entscheidung nicht mehr als bloße Erhaltungsmaßnahme, sondern als Veränderung (Verbesserung) anzusehen, die mit dem erstmaligen Einbau einer Heizung gleichzustellen ist. Im Resultat entfällt in dieser Fallkonstellation die Erhaltungspflicht des Vermieters, da diese nur das mitvermietete Wärmebereitungsgerät umfasst, aber nichts darüber hinaus.

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