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Österreich, Recht, Service 08.01.2019

Betriebskostenpauschale erhöht? Alles, was Sie wissen müssen

  • Betriebskostenpauschale; Foto: fotolia.de

Ihre Gesamtmiete wurde mit Beginn des Jahres erhöht? Grund dafür ist oft eine Anhebung der Pauschalraten für die Betriebskosten (Wasser, Müll, Reinigungskosten etc.). Der Vermieter darf zur Deckung der im Laufe eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten einen gleichbleibenden Teilbetrag in Anrechnung bringen. Das bezeichnet man als Pauschalverrechnung.

 

Gegenstück dazu wäre die Einzelverrechnung. Hierbei dürfen Betriebskosten nur dann an die Mieter weiterverrechnet werden, wenn sie entsprechende Belege dazu vorlegen. Jede Rechnung einzeln unter allen Mietern aufzuteilen, erfordert viel Verwaltungsaufwand. Deswegen ist es zulässig, monatlich einen bestimmten Pauschalbetrag vorzuschreiben, der dann einmal im Jahr abgerechnet wird.

 

Berechnungsgrundlage für die Betriebskostenpauschale
Die Höhe der Betriebskostenpauschale richtet sich nach den tatsächlichen Ausgaben des vorangegangenen Kalenderjahres. Zur Berechnung des zulässigen Pauschalbetrages ist der Betriebskostenaufwand des Vorjahres ausschlaggebend und nicht der Pauschalbetrag des Vorjahres. Ist aufgrund erhöhter Ausgaben im Vorjahr eine Anhebung der Betriebskostenpauschalen erforderlich, darf der Pauschalbetrag um maximal 10% gegenüber dem Gesamtbetrag des Vorjahres erhöht werden.

 

Wie berechnet sich Ihr Anteil an den Betriebskosten?
Die Betriebskosten werden jeweils für das gesamte Gebäude verrechnet, es gibt also nur Gesamtrechnungen. Als einzelner Mieter bezahlt man daran einen bestimmten Anteil, abhängig von der Größe der eigenen Wohnung. Dabei werden die Bodenflächen aller vermietbaren Wohnungen und Geschäftslokale zusammengezählt und so der eigene Prozentsatz an dieser Gesamtnutzfläche errechnet. Keller, Balkone, Terrassen und Mauerdurchbrechungen zählen nicht hinzu, Loggien hingegen schon.

Ein Beispiel:
Gesamtnutzfläche des Hauses: 534 m²

Top 1:  62 m²
Top 2:  114 m²
Top 3:  55 m²
Top 4: 87 m²
Top 5:  92 m²
Top 6: 124 m²

BK-Schlüssel für Top 1: 62 / 534 x 100 = 11,61%
BK-Schlüssel für Top 2: 114 / 534 x 100 = 21,35%

 

Bei Genossenschaftswohnungen ist es auch möglich, die Betriebskosten nicht nach Nutzflächen aufzuteilen, sondern nach so genanntem Nutzwert. Dieser ergibt sich aus der Nutzfläche der jeweiligen Objekte, samt Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder -vermindernde Eigenschaften. Berücksichtigt werden hier z.B. die Stockwerkslage, Balkon, Terrasse, Garten oder auch eine besonders günstige Grundrissgestaltung.

 

In nicht öffentlich geförderten Neubauten sowie Ein- und Zweifamilienhäusern hat die Vereinbarung im Mietvertrag Vorrang. Wurde kein Aufteilungsschlüssel vereinbart, wird im Streitfall zu klären sein, was die Parteien beabsichtigt haben.

 

Wie berechnet sich Ihr Anteil an der Betriebskostenpauschale?

Der Pauschalbetrag errechnet sich entsprechend den Gesamtausgaben der Betriebskosten des Vorjahres zuzüglich einer maximalen Anhebung um 10%.

Ein Beispiel:

Die Betriebskostenausgaben im gesamten Vorjahr betrugen 12.816 Euro. Der individuelle Betriebskostenschlüssel des Mieters von Top 1 beträgt 11,61%.

Die Gesamtausgaben dürfen um max. 10% erhöht werden:

€ 12.816 x 110 % = € 14.097,60

Dieser Betrag darf den Mietern im neuen Jahr insgesamt vorgeschrieben werden.

 

Der Mieter von Top 1 mit dem Schlüssel von 11,61% zahlt im neuen Jahr daher insgesamt 11,61% von € 1.636,73 an Pauschalen, das ergibt monatlich € 136,39.

Die Rechnung: € 14.097,60 x 11,61% = € 1.636,73 / 12 Monate = € 136,39

 

Wann können Sie die Pauschalvorschreibung zurückfordern?
Mieter können erst bei Legung der Betriebskostenabrechnung überprüfen, ob und in welchem Ausmaß eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale zulässig war. Der Vermieter ist verpflichtet, die im Laufe des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens am 30.Juni des nachfolgenden Kalenderjahres abzurechnen - die Abrechnung für 2018 muss also am 30. Juni 2019 gelegt werden.

 

Wenn die Pauschale überhöht verrechnet wurde und/oder der Vermieter im Bestreitungsfall seiner Behauptungs- und Beweispflicht nicht nachkommen kann und keine Belege über die Betriebskosten des Vorjahres vorhanden sind, empfehlen wir Ihnen, einen Beratungstermin mit uns zu vereinbaren, um Sie umfassend über Ihre Rechte und Pflichten aufklären zu können. Passen Sie auf, wenn Sie die Betriebskosten eigenmächtig einbehalten. Denn in der Regel müssen Sie dann mit einer Mietzins- und Räumungsklage rechnen.

 

Weiterführende Informationen:

  • Betriebskosten-Broschüre: In der neu überarbeiteten 4. Auflage finden Sie detaillierte Informationen, Rechenbeispiele und Musterbriefe.

 

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