Wofür ist der/die VermieterIn zuständig? Welche Erhaltungspflichten treffen Sie als MieterIn?

Im Neubau kommt es auf die vertragliche Vereinbarung an. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau oder geförderter Wohnbau) gelten dagegen folgende Regeln:

Erhaltung allgemeiner Teile des Hauses
Der Hauseigentümer ist verpflichtet, das Gebäude im brauchbaren und ortsüblichen Zustand zu erhalten und dafür zu sorgen, dass die Mieter ihre Mietrechte ungestört ausüben können. Dazu gehören die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses sowie ernster Schäden in den Wohnungen bzw. die Abwendung von erheblichen Gesundheitsgefährdungen. Wenn ein Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nachkommt, kann im Bereich des Mietrechtsgesetzes jeder Mieter durch einen Antrag bei der Schlichtungsstelle die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten erzwingen. 

Für welche Arbeiten ist der Vermieter zuständig? 
Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst die allgemeinen Teile des Hauses (zB Dach, Fassade, Mauern, Außenfenster, Außentüren, Stiegenhaus, Hausbesorger-Dienstwohnung, Leitungen). Die Mietgegenstände unterliegen dann der Erhaltungspflicht des Vermieters, wenn ein ernster Schaden oder eine Gesundheitsgefährdung vorliegt (zB Wasserrohrbruch, Schimmelpilz an den Wänden, undichte bzw. lebensgefährliche Leitungen). Die Gemeinschaftsanlagen (Zentralheizung, Lift, Sauna, Garten, Waschküche etc.), ebenso die Erfüllung (neuer) Verwaltungsvorschriften (zB Kanalanschluss) und Energiesparmaßnahmen (zB Wärmeschutzfenster) liegen auch in der Zuständigkeit des Vermieters.  

Gas- oder Wasserrohrbruch - was ist zu tun?
Als Mieter trifft Sie eine Schadensminderungspflicht. Sie haben also alles zu unternehmen, um eine Ausbreitung des Schadens zu verhindern, ganz egal wer ihn verursacht hat. Erst wenn die „Erstversorgung“ erledigt ist, ist die Hausverwaltung/der Vermieter in die Pflicht zu nehmen. Da bei Wasserschäden oder Gasgebrechen meistens ein ernster Schaden für die Substanz des Hauses vorliegt, liegt die Zuständigkeit bei ihm. Machen Sie eine schriftliche Schadensmeldung (>Download: Musterschreiben notwendige Erhaltungsarbeiten, legen Sie Fotos bei und fordern Sie die Behebung des Schadens innerhalb einer angemessenen Frist.

Mehr zum Thema > Wasser-, Gas- und Stromschäden

Die Fenster sind undicht und defekt - wer muss sie tauschen?
Es gilt folgende Faustregel: Der Vermieter ist für die Außenfenster zuständig (= allgemeiner Teil des Hauses), der Mieter für die Innenfenster. Ist aber ein Verbundfenster kaputt, sind die Kosten in jedem Fall vom Vermieter zu tragen. Eine Kostenteilung ist in diesem Fall nicht vorgesehen. Informieren Sie in jedem Fall den Vermieter, bevor Sie selbständig handeln! 

Wie gehe ich gegen Schimmel in der Wohnung vor?
Die Vermieter versuchen meist die Ursache für Schimmel im falschen Lüftungsverhalten der Mieter zu sehen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat jedoch entschieden, dass den Mieter bei normalem Wohn­ und Lüftverhalten keine Schuld trifft. Siehe auch > OGH-Entscheidung im Detail

Schimmel greift meist die Bausubstanz an und stellt eine Gesundheitsgefährdung für die Bewohner dar. Daher ist die Hausverwaltung/der Vermieter verpflichtet, gegen den Schimmelbefall vorzugehen. 

Meine Therme ist kaputt - wer muss sie reparieren bzw. erneuern?
Wenn die Therme mitvermietet war, dann ist der Vermieter verpflichtet, sie zu reparieren bzw. zu erneuern. Diese gesetzliche Regelung gilt für nahezu alle Mietverhältnisse. Ausgenommen sind lediglich dem Vollausnahmebereich des MRG unterliegende Objekte, wie zB gemietete Ein­ und Zweifamilienhäuser. Sobald bei der regelmäßigen Wartung festgestellt wird, dass ein Schaden vorliegt, ist der Vermieter zu informieren und zur Reparatur aufzufordern. Lesen Sie mehr: > Therme defekt - was nun?

Darf ich wegen dem Schaden eine Mietzinsminderung verlangen?
Grundsätzlich besteht ab dem Moment, wo ein Schaden zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führt, ein Recht auf Mietzinsminderung. Da jede Einbehaltung des Mietzinses zu einem Gerichtsverfahren führen kann (auch wenn dieses unberechtigt ist), raten wir meist, den Mietzins weiter ganz einzubezahlen, dem Vermieter aber schriftlich mittels eingeschriebenem Brief (> Download: Musterschreiben Mietzinsminderung) mitzuteilen, dass dieser aufgrund der Beeinträchtigung nur mehr unter Vorbehalt einbezahlt wird.