Wenn Investoren für den Ausbau von Altbauten öffentliche Förderungen in Anspruch nehmen, sollte bei einer Vermietung dieser Wohnungen das Mietrechtsgesetz mit seinen Preisgrenzen gelten.

Die Mietpreise am privaten Wohnungsmarkt steigen seit Jahren enorm. Einer der Hauptgründe für die stetige Verteuerung ist, dass immer weniger Wohnungen in den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen und damit auch dessen Preisgrenzen immer seltener Anwendung finden.
 
Grundsätzlich unterliegen nach § 1 Abs 4 MRG nur Wohnungen in einem vor 1.7.1953 (bei Wohnungseigentum vor 9.5.1945) errichteten Gebäude dem Vollanwendungsbereich und somit den Preisgrenzen des MRG.

Die schwarz-blaue bzw. die schwarz-orange Koalition der Jahre 2000 bis 2007 schränkte den Geltungsbereich des MRG gleich mehrfach ein: Häuser, die über weniger als drei Mietobjekte verfügen, wurden vollkommen aus der Anwendung des MRG ausgenommen. Außerdem wurden neu geschaffene Dachgeschossausbauten (MRN 2001) und alle sonstigen neuen Auf- und Zubauten (WRN 2006) in den sogenannten Teilanwendungsbereich des MRG transferiert. Hier gilt keine Preisgrenze, auch wenn diese Mietgegenstände in Altbauten gelegen sind.

Diskussion über Anwendungsbereich
Die Regelung über den Anwendungsbereich des MRG wird sowohl von Mieter- als auch Vermieterseite als unfair empfunden. Tatsächlich ist es nur schwer einzusehen, weshalb ein über 70 Jahre zurück liegender Errichtungszeitpunkt ausschlaggebend für die Anwendbarkeit des Gesetzes sein soll.

Seitens der Mietervereinigung Österreichs besteht seit längerem die Forderung, die Ausnahme auf Neubauten zu beschränken, die vor weniger als 30 Jahren (vor Mietvertragsabschluss) errichtet wurden. Damit bliebe der Investitionsanreiz zwar erhalten, aber der Anwendungsbereich des Gesetzes würde sich nicht allmählich immer mehr reduzieren.

Miete steigt mit einem Schlag um 55%
Ein Fall aus unserer Praxis: Drei junge Leute haben im Mai 2017 eine Dachgeschoss-Maisonette in einem mit Fördermitteln sanierten Haus in Wien-Meidling angemietet. In Wien regelt § 64 des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes (WWFSG 1989), dass nur der sog. "kostendeckende Mietzins" vereinbart werden darf.  Während der Förderungsdauer – in diesem Fall 15 Jahre – ist damit der Mietzins gedeckelt und beträgt 819,50 Euro (siehe Faksimile).
 
Es ist allerdings zulässig, schon während der Förderungsdauer für die Zeit danach einen anderen – den Regelungen des MRG entsprechenden – Hauptmietzins zu vereinbaren (siehe 5 Ob 149/04d, 5 Ob 182/06k). Gemäß § 1 Abs 4 MRG ist jedoch, wie bereits oben ausgeführt, bei neugeschaffenen Dachgeschossausbauten eine freie Mietzinsvereinbarung möglich.
Von dieser Möglichkeit macht der Vermieter in unserem Beispiel auch Gebrauch, wodurch der Mietzins nach Ablauf der Förderung im Mai 2032 mit einem Schlag um 55 Prozent auf 1.270,16 Euro steigt.

Kompetenzfrage
Dem Landesgesetzgeber ist es aus kompetenzrechtlicher Sicht nicht möglich, eine weitergehende Unterwerfung in das MRG anzuordnen.

Denn mit der Bundesverfassungsnovelle 1987 ist die Kompetenz der Förderung des Wohnbaus und der Wohnhaussanierung in den selbstständigen Wirkungsbereich der Länder übergegangen (siehe Art 11 Abs 1 Z 3 iVm Art 15 Abs 1 B-VG).

Seither ist es nicht mehr möglich, dass im Förderungsgesetz selbst angeordnet wird, ob durch die Inanspruchnahme daraus gewährter Mittel eine Unterwerfung in die Vollanwendung des MRG resultiert. Gemäß § 16 Abs 12 MRG können zwar die Länder in ihren Förderungsgesetzen vorsehen, dass für die Dauer der Förderung Mietzinsvorschriften erlassen werden.
Eine über die Förderungsdauer hinausgehende Anordnung von Mietzinsbeschränkungen ist dem Landesgesetzgeber jedoch aus Gründen der Kompetenzverteilung nicht möglich. Der Anwendungsbereich des MRG kann nur vom Bundesgesetzgeber festgelegt werden.

Bundesgesetzgeber gefordert
Um dieses Problem zu beseitigen, ist der Bundesgesetzgeber gefordert. Ein Hinweis in § 1 MRG, wonach bei Gewährung öffentlicher Förderungsmittel das MRG auch nach Ablauf der Förderungsdauer in vollem Umfang zur Anwendung gelangt, würde genügen.

Aus Sicht der Mietervereinigung sollte die Inanspruchnahme öffentlicher Mittel immer die Unterwerfung in das MRG zur Folge haben. Es liegt im öffentlichen Interesse, dass bei einer Vermietung von mit Fördermitteln errichteten oder sanierten Wohnungen die Preisgrenzen des MRG auf Dauer zur Anwendung kommen.

Zudem führt ein weiteres Ansteigen der Mietpreise auch zu einem Mehrbedarf an Wohnbeihilfe, wodurch wiederum öffentliche Mittel beansprucht werden und diese Mittel – über den Umweg des Wohnbeihilfe beziehenden Mieters – auch jenen Vermietern zufließen, die bereits in den Genuss von Förderungsmitteln gekommen sind.