Für Wohnungen, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegen, gilt das Prinzip des "kostendeckenden Entgelts". Mieter haben die Möglichkeit, das ihnen vorgeschriebene Entgelt überprüfen zu lassen – was sich auszahlen kann.

Nach mehr als fünf Jahren Verfahrensdauer stand am Ende ein außergerichtlicher Vergleich: MVÖ-Mitglied Thomas S.* erhielt im April 2019 von der gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV), deren Mieter er war, 10.000 Euro und verzichtete im Gegenzug auf die Fortsetzung des Verfahrens.

Die Vorgeschichte des Falles reicht ins Jahr 2008 zurück, in einen ruhigen und recht grünen Teil von Wien-Hietzing. Die GBV hatte sich entschlossen, auf ihrer bereits länger bestehenden Wohnanlage nachträglich ein Dachgeschoss zu errichten. Thomas S. mietete eine dieser neuen Wohnungen und zog im September ein.

Die Berechnung des Mietzinses einer GBV-Wohnung ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geregelt – die GBV darf ein kostendeckendes Entgelt verrechnen. Grundlage dessen sind vor allem die Herstellungskosten – also Grund-, Bau- und Finanzierungskosten des Gebäudes. Je höher diese Kosten sind, desto höher wird also auch die Miete.
 
Der Mieter hat die Möglichkeit, die Höhe des Entgelts überprüfen zu lassen. Dazu muss freilich seitens der GBV eine Endabrechnung über die Baukosten erstellt werden. Dies tat die GBV im November 2013 und wies einen Endbetrag von 2,8 Millionen Euro aus. Thomas S. wollte die Abrechnung – und damit auch die Höhe seiner Miete – überprüfen lassen und wandte sich im Februar 2014 hilfesuchend an die Experten der Mietervereinigung (MVÖ). »Die Frage war, ob bei einem nachträglichen Dachgeschossausbau auch Grundkosten verrechnet werden können. Das hat die GBV nämlich gemacht«, erklärt MVÖ-Jurist Martin Brunnhauser, der den Fall übernahm.

Die GBV hatte anlässlich des Dachgeschossausbaus das Grundstück gekauft, an dem sie zuvor nur ein Baurecht hatte. Können diese Mehrkosten dem Mieter verrechnet werden? Die MVÖ strengte ein Verfahren zur Legung einer ordnungsgemäßen Baukostenendabrechnung bzw. Prüfung der Baukostenendabrechnung und des dem Mieter vorgeschrieben Entgelts vor der Schlichtungsstelle an und zog dieses anschließend zu Gericht ab.

Der Ausgang des Verfahrens war freilich ungewiss. WGG-Experte Brunnhauser: »Das Gesetz (§ 13 Abs 7 WGG, Anm.) sieht eine Überwälzung von Grundkosten bei nachträglich errichteten Wohnungen eigentlich nicht vor, aber womöglich handelt es sich um eine Lücke.« Tatsächlich zog sich das Verfahren in die Länge,  und auch nach vier Verhandlungen vor dem Bezirksgericht war noch keine Lösung in Sicht. Der nächste Schritt wäre die Beauftragung  eines Bausachverständigen gewesen, wofür wohl Kosten von über 10.000 Euro angefallen wären. In der Folge wäre womöglich noch ein weiteres teures Gutachten eines anderen Sachverständigen nötig geworden. »Ein Verfahren, das derart teuer werden kann, sollte daher nur bei vorliegender Deckung durch eine Rechtschutzversicherung geführt werden«, warnt Brunnhauser. Angesichts Verfahrensdauer und -kosten einigte man sich schließlich im April 2019 mit der Gegenseite auf einen außergerichtlichen Vergleich – der Thomas S. 10.000 Euro brachte.
 

Zum Thema: Mietzins im WGG
Für eine Wohnung, die dem  WGG unterliegt, gilt das Prinzip des kostendeckenden Entgelts. Der Mietzins darf weder höher noch niedriger sein, als es zur Deckung der Herstellungskosten der Wohnanlage, der laufenden Bewirtschaftungkosten, und der Bildung einer Rücklage erforderlich ist. Dazu kommt ein Pauschalbetrag für die Verwaltung.
 

* Name von der Redaktion geändert