Gutachten zum Lagezuschlag sind – salopp formuliert – ein teurer Spaß. Manchmal werfen sie auch mehr Fragen auf als sie beantworten. Ein konkreter Fall aus Wien sorgte aber selbst bei den erfahrenen MVÖ-Experten für Verwunderung.

Die Vorgeschichte: Im Oktober 2010 hatte Markus Müller* (*Name von der Redaktion geändert) eine Wohnung in einem Altbau unweit der Reinlgasse in Wien-Penzing gemietet. 44 Quadratmeter im Hochparterre, befristet auf vier Jahre. Die Vermieterin verlangte monatlich 283,82 Euro Nettomiete – wertgesichert, versteht sich. Zwei Mal wurde Müllers Vertrag um jeweils drei Jahre verlängert. Im August 2020 wandte sich Müller an die Mietervereinigung (MVÖ), um Mietvertrag und -höhe überprüfen zu lassen.

Weil die Miete zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unter Einrechnung des Befristungsabschlages von 25% mit € 8,59/m² um über 75% höher angesetzt wurde als der Richtwert (2010: € 4,91/m²), beantragte Müller, vertreten durch MVÖ-Experte Oliver Ruetz, noch im August eine Entscheidung der Schlichtungsstelle.

Verfahren vor Gericht
Im Oktober zog die Vermieterin das Verfahren von der Schlichtungsstelle zu Gericht ab, weil ihr Anwalt an der Adresse einen Lagezuschlag verwirklicht sehen will. Nur so ließe sich die eklatante Überschreitung des Richtwerts erklären und damit der Betrag, den die Vermieterin Müller zurückzuzahlen hat, vermindern. Nun musste die Vermieterin im Verfahren beweisen, dass die konkrete Lage (Wohnumgebung) »überdurchschnittlich« gut ist, da laut Gesetz für durchschnittliche Lagen kein Lagezuschlag zulässig ist. Einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH) zufolge ist zur Beurteilung einer Lage die »allgemeine Verkehrsauffassung und die Erfahrung des täglichen Lebens« in einem wertenden Vergleich mit anderen Lagen (Wohnumgebungen) heranzuziehen. »Dabei hat der Vermieter den Nachweis zu erbringen, dass es konkrete Anhaltspunkte (Wohnumgebungsfaktoren) gibt, die die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage erlauben.« Das Bezirksgericht Fünfhaus bestellte einen Sachverständigen, um eine Einschätzung der Lage zu erhalten und hob dafür 2.800 Euro Kostenvorschuss von der Vermieterin ein.

Kosten-Schock
Im Juni 2021 legte der bestellte Sachverständige sein Gutachten vor und stellte dem Gericht 6.834 Euro in Rechnung – mehr als Doppelte des Kostenvorschusses! Für MVÖ-Experte Ruetz sind diese Kosten deutlich überhöht, denn üblicherweise bleiben Gerichtssachverständige bei ähnlichen Gutachten innerhalb des Kostenvorschusses. Der Jurist erhob umgehend Einwendungen: »Der Umfang des Gutachtens (120 Seiten!) unterscheidet sich auch deutlich von ähnlichen Gutachten (50 Seiten!), da es über dutzende Seiten Ausführungen zur Lage beinhaltet, die für die richterliche Beurteilung der Lagequalität in diesem Umfang nicht zweckmäßig und notwendig gewesen sind.« So finden sich im Gutachten seitenweise aus der Online-Enzyklopädie Wikipedia übernommene Textabschnitte zu allgemeinen Bezirksdaten und zur Geschichte des Grätzls. (»An der Furt durch den Wienfluss wurde hier bereits um 800 eine Siedlung gegründet...«)

Lagebewertung
Nach Dafürhalten des Sachverständigen handelt es sich bei der geprüften Wohnumgebung um eine »überdurchschnittliche« Lage, womit er dem vorliegenden Amtsgutachten der MA25 widerspricht. Ruetz kritisiert, dass der Sachverständige sein »subjektives Werturteil« nicht zu begründen vermochte.

Tatsächlich unterteilt der Gutachter seine Einstufung der Lage in mehrere Hauptkriterien: Makro-/Mikrolage/Standortimage, Umwelteinflüsse, Individualverkehr, Öffentlicher Verkehr, Alltags-/Nahversorgung, Shopping/Gastro, Gesundheit, Familie/Kinder, Bildung, Freizeit, Öffentliches und Sonstiges. Die Hauptkriterien werden jeweils in Unterkriterien unterteilt und auf einer fünfteiligen Skala mit +2,+1,0,-1,-2 bewertet. Die Bewertung der einzelnen Unterkriterien (insgesamt 83) wird gewichtet und anschließend zur Hauptkriterien-Bewertung addiert. Die Hauptkriterien werden anschließend erneut gewichtet. Am Ende landet der Sachverständige bei einer Punktewertung von +0,395, gerundet bei +0,40. Damit läge ihm zufolge die Voraussetzung für einen Lagezuschlag vor – im Falle eines positiven Punktewertes in der errechneten »Lage-Matrix« wäre die Lage nämlich »überdurchschnittlich.«

»Diese Vorgehensweise findet in der Rechtsprechung keine Deckung. Zur Beurteilung der Durchschnittlichkeit einer Lage ist auf jene Teile des Wiener Stadtgebietes abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Ein solches Referenzgebiet lässt sich dem Gutachten aber nicht entnehmen«, kritisiert der MVÖ-Experte die »Scheingenauigkeit und Detailverliebtheit« des Gutachtens.

»Im Gutachten findet sich nirgends, wie es im Referenzgebiet durchschnittlich ausschaut. Wo ist festgelegt, dass es im Referenzgebiet im Umkreis von 300 Meter oder 5 Gehminuten einen Spielplatz gibt? Was ist Durchschnitt?« Da die wesentlichen Kriterien für die Durchschnittlichkeit einer Lage fehlten, sei die gesamte Lagebeurteilung unschlüssig, meint Ruetz.

Lawinengefahr
So wird etwa der zur Hauptkategorie Makro-/Mikrolage/Standortimage zählende Unterpunkt Image/Ruf der Mikrolage/Marktempfinden ohne nähere Begründung mit der Schulnote »gut« (entsprechend +1 Punkte) versehen. In der Kategorie Umwelteinflüsse wiederum wird die Lawinengefahr (!) im Umkreis der Reinlgasse als »gering« eingestuft (entsprechend +2 Punkte). Das würde bedeuten: selbst die durchschnittlichste aller Wiener Wohnlagen wäre als »überdurchschnittlich« zu bewerten, wenn die Lawinengefahr als »gering« eingestuft wird. In der Skala des Sachverständigen wäre für eine Durchschnittsbewertung in diesem Punkt in Wien eine »erhebliche« Lawinengefahr nötig.

Ruetz brachte bei Gericht den Antrag ein, den Mietzins ohne Berücksichtigung eines Lagezuschlags festzusetzen und den Gebührenanspruch des Sachverständigen auf den Kostenvorschuss von 2.800 Euro zu kürzen. Für den MVÖ-Experten ist die Lage »bei richtiger Gesamtschau nur als durchschnittlich zu beurteilen. Für den 14.Wiener Gemeindebezirk kann die vorliegende Lage sogar als unterdurchschnittlich eingestuft werden.«

»Im oder knapp unterhalb des Wiener Durchschnitts«
Einen stimmigen Ansatz zur Bewertung der Lage hatte der Sachverständige in seinem Gutachten zwar zitiert, in der Folge aber nicht weiter berücksichtigt. Im Werkstattbericht 157 der MA18 – Stadtentwicklung und Stadtplanung –, der auf Lebensqualitätsstudien basiert, heißt es: »Im 14. Bezirk gibt es im Hinblick auf die allgemeine Zufriedenheit mit dem Wohngebiet beträchtliche Unterschiede. In den etwas dichter bebauten Bezirksteilen »Penzing-Breitensee«, [...] liegt der Anteil der Zufriedenen im oder knapp unterhalb des Wiener Durchschnitts von 62 Prozent.«

Eine Entscheidung des Gerichts lag zu Redaktionsschluss noch nicht vor. Fair Wohnen wird berichten.