Worauf gilt es zu achten, wenn die Betriebskostenabrechnung ins Haus schneit? Die MVÖ hat sich wichtigen Punkte in Frage/ Antwort zusammengefasst. Wenn Sie mehr wissen wollen, lesen Sie im FAQ Bereich nach oder laden Sie sich unsere Betriebskostenbroschüre runter.

 

 

Wann muss die Abrechnung gelegt werden?

Die Betriebskostenabrechnung nach dem MRG bzw WGG für Hausbetriebskosten muss spätestens zum 30.6. gelegt werden.

Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung muss binnen sechs Monaten ab Ende der Abrechnungsperiode gelegt werden zB wenn die Abrechnungsperiode mit August endet, dann hat der/die  WärmeabgeberIn die Abrechnung spätestens mit 28.2. des Folgejahres zu legen, wenn das Kalenderjahr gewählt wurde, dann gilt auch hier der 30.6. als Stichtag.

 

Woran erkennt man eine ordnungsgemäße Abrechnung?

Eine Abrechnung muss vollständig und nachvollziehbar sein. Sie hat ein übersichtliches Verzeichnis aller Einnahmen und Ausgaben zu enthalten Die Kontrolle und Nachvollziehbarkeit muss durch die jeweilige Bezeichnung der dazugehörigen Belege möglich sein.

Eine Abrechnung ist nur dann vollständig, wenn jede Ausgabe belegsmäßig nachgewiesen wird, daher reicht es nicht aus, nur Summenpositionen wie ZB „Wasser/Abwasser € 3.000,-“ bekannt zu geben. In einer ordnungsgemäßen Abrechnung müssen beispielsweise beim Wasser sämtliche Vorschreibungen des Wasserwerks datumsmäßig dargestellt werden, sodass für den Mieter ersichtlich ist, wie sich die Gesamtsumme „Position Wasser/Abwasser“ im einzelnen zusammen setzt.

Sie sollen sich daraus ein Bild machen können, welche Rückzahlungsforderungen oder Nachzahlungen Ihnen aus der Gegenüberstellung von bezahlten Pauschalraten und effektiv aufgelaufenen Kosten entstehen. Normalerweise genügt die Auflistung der Ausgabenposten, die der Mieter anhand der ihm zur Einsicht vorgelegten Belege überprüfen kann.
Nur in Ausnahmefällen (größere Liegenschaften, WGG,  geförderte Neubauwohnhausanlagen) kann sich die Notwendigkeit weiterer Orientierungshilfen ergeben (wie die genaue Bezeichnung, Durchnummerierung oder chronologische Ordnung der Belege, etc..).

Im Fall des Heizkostenabrechungsgesetz (HeizKG) und dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) muss die Abrechnung auch jeder/jedem MieterIn direkt zugestellt werden.

Es gibt keinen Datenschutz, der Vermieter bzw der Verwalter ist verpflichtet sämtliche Informationen zur Abrechnung offen zu legen.

 

Welcher Abrechnungszeitraum ist maßgebend?

Abrechnungen nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) bzw. Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) umfassen den Zeitraum eines Kalenderjahrs. Abrechnungen nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) für Gemeinschaftsanlagen müssen zwar 12 Monate umfassen, den Beginn und das Ende legt jedoch der Wärmeabgeber fest. In der Regel werden das Kalenderjahr oder die Heizperiode gewählt.

Wie setze ich mein Recht auf Belegseinsicht durch?
Im Zuge der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter/die Verwaltung auch die Möglichkeit bieten, in die Belege Einsicht zu nehmen. Ohne dieses Einsichtsrecht ist die Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß gelegt, weder im MRG/ WGG noch im HeizKG.
Neben der Einsicht und einer Abrechnungskopie haben Sie grundsätzlich auch das Recht, Kopien der Belege zu erhalten. Pro Kopie darf ein Spesenersatz von rund 0,50 verlangt werden. Diesen Kostenersatz müssen Sie aktiv anbieten. Allerdings gilt dieses Einsichtsrecht sowie das Recht auf Ausfolgung von Kopien nur innerhalb von sechs Monaten ab Legung der Jahresabrechnung - also in der Regel endet die Frist spätestens zum 31.12.
Kommt der/die VermieterIn/die Verwaltung ihrer Aufforderung nicht nach, so ist einerseits die Abrechnung nicht ordnungsgemäß gelegt und eine allfällige Nachzahlung nicht fällig, andererseits können Sie einen Antrag auf Legung der Betriebskosten stellen - wir helfen Ihnen gerne dabei.
Fordern Sie zunächst die Abrechnung an und erst in der Folge, wenn notwendig, die Kopien einzelner Belege - nicht alle - sondern nur ausgewählte, sonst kann der Kostenersatz je nach Größe der Wohnhausanlage teuer werden.
Nützt diese Aufforderung nicht, kann ein Antrag auf Legung der Betriebskosten gestellt werden. Wenn Sie Mitglied der MVÖ sind können Sie uns bevollmächtigen, für Sie dieses Verfahren zu führen.

Wer zahlt/bekommt Nachzahlung/Guthaben?

Allfällige Nachzahlungen oder Gutschriften sind zum übernächsten Zinstermin fällig nach der Legung. Im MRG bzw WGG ist vorgesehen, dass jene/r MieterIn nachzahlt oder die Gutschrift erhält, der/die zum Fälligkeitszeitpunkt (= spätestens 1.8.) MieteIn der Wohnung ist.

Tipp der MVÖ
Fordern Sie ihr Guthaben an.

Zahlen Sie eine Nachforderung nur dann, wenn Ihnen Einsicht in die Belege gegeben wird bzw Sie eine Kopie der Abrechnung erhalten. Allerdings müssen Sie hier rasch reagieren und bereits mit der Vorschreibung der Nachforderung die Unterlagen (Musterbrief auf unserer Webseite) anfordern.

Wird die Abrechnung nicht gelegt, kann weder eine Nachzahlung noch eine Erhöhung der BK – Pauschale verlangt werden.
Aber ACHTUNG! Eine Legung liegt bereits vor, wenn die Abrechnung eine Minute am schwarzen Brett ausgehängt wurde, auch wenn sie jemand später wieder abgerissen hat. Es ist daher immer eine Beweisfrage, ob die Abrechnung gelegt wurde oder nicht.
Nach unserer Erfahrung ist es sinnvoller, eine Kopie zu verlangen, wenn es Unsicherheiten darüber gibt, ob die Abrechnung nun tatsächlich „gelegt“ (= ausgehängt) wurde oder nicht.

 

Wie lange habe ich Zeit, die Jahresabrechnung zu überprüfen bzw zu beeinspruchen?

Voraussetzung für den Beginn des Fristlaufs ist immer, dass auch eine ordnungsgemäße Abrechnung gelegt wurde.

Sie haben das Recht, in die Abrechnung selbst oder in die Belege Einsicht zu nehmen sowie sich Kopien (allerdings auf eigene Kosten d.h. ein Kostenersatz ist anzubieten - dieser beträgt derzeit ca € 0,50) anfertigen zu lassen.
An Hand der Abrechnung können dann die einzelnen Belege kontrolliert und gegebenenfalls beeinsprucht werden.
Wenn keine ordnungsgemäße oder gar keine Abrechnung vorliegt, können Sie mittels Antrag die Legung der Abrechnung begehren.
Betriebskostenüberprüfungen sind in einem Haus, wo das MRG voll anwendbar ist, aber auch bei der ABGB-Miete, bis drei Jahre rückwirkend möglich, sofern die Abrechnungen zur Verfügung stehen.

Im WGG und im HeizKG hingegen haben MieterInnen nur sechs Monate Zeit, einen schriftlich begründeten Einspruch zu erheben, wenn die Abrechnung vorliegt, ansonsten sie als genehmigt gilt.
Ist der Einspruch jedoch rechtzeitig erfolgt, verbleiben auch hier drei Jahre ab Fälligkeit der Nachzahlung/ Guthaben für die Rückforderung einer allfälligen Falschverrechnung.

Aber Achtung! Nach einer OGH -Entscheidung kann der Mieter nur bis 6 Monate ab Legung eine Kopie der Abrechnung bzw. der Belege verlangen. Danach ist der Vermieter nicht mehr zur Herausgabe verpflichtet. Es ist daher ratsam, jedes Jahr kurz nach der Legung schriftlich eingeschrieben eine Kopie der Abrechnung gegen Kostenersatz zu verlangen.