Aktuelles aus der Steiermark
Aktuelles aus der Steiermark
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Corona Krise: Mietminderung bei Geschäftsräumen?
Die Auswirkungen der Maßnahmen gegen das Corona-Virus treffen zahlreiche Geschäfte. Für viele stellt sich die Frage, wie sie die nächste Miete zahlen sollen. Es könnte allerdings sein, dass sie gar keine - oder weniger -Miete zahlen müssen.
Wenn das Mietobjekt nicht so genutzt werden kann wie vertraglich vereinbart, hat der Mieter das Recht auf Mietzinsminderung. Das Recht, die Miete zu mindern, stammt aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB, § 1096) und gilt daher für alle Arten von Mietverhältnissen. Es ist nicht von Bedeutung, wann das Gebäude errichtet wurde.
Ebenfalls aus dem ABGB stammen zwei Bestimmungen zur Mietzinsreduktion bzw. zum kompletten Mietzinserlass (§1104, § 1105) wegen "außerordentlicher Zufälle". Hier wird vom Gesetz geregelt, dass die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses entfällt, wenn das Mietobjekt aufgrund eines solchen "außerordentlichen Zufalls" - beispielsweise einer Seuche - nicht mehr gebraucht bzw. benutzt werden kann. Ist das Mietobjekt eingeschränkt brauchbar, kann der Mieter eine verhältnismäßige Mietzinsreduktion geltend machen.
Als "außerordentliche Zufälle" gelten nach der Rechtsprechung elementare Ereignisse, die von Menschen nicht beherrschbar sind und für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. Dass die Ausbreitung von COVID-19 ein solcher "außerordentlicher Zufall" ist, dürfte klar sein, seit die Weltgesundheitsorganisation WHO am 12. März den Ausbruch der Krankheit offiziell zu einer Pandemie erklärt hat.
Wer seine gemieteten Geschäftsräume wegen behördlicher Auflagen in diesem Zusammenhang nicht mehr gebrauchen bzw. benutzen kann, könnte zu einer Mietzinsminderung berechtigt sein. Die Frage, ob und in welcher Höhe eine solche Minderung gerechtfertigt ist, wird immer für den konkreten Einzelfall beurteilt.
Wie sollen betroffene Mieter nun vorgehen? Es gibt die Möglichkeit einen eingeschriebenen Brief an den Vermieter bzw. die Hausverwaltung zu schicken und zu erklären, dass man die Miete nur noch unter Vorbehalt einer Mietzinsminderung einzahlt. Diese Erklärung ermöglicht es, später selber vor Gericht zu gehen und einen Teil der Miete als Mietzinsminderung einzuklagen. Womöglich ist vor diesem Schritt eine Einigung mit dem Vermieter möglich.
Ein Musterschreiben dazu steht im Download-Berich zur Verfügung.
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AMS Sanktionen und Mietrecht
Das Arbeitsmarktservice verfügt über eine Reihe von Sanktionsmöglichkeiten. Mit der Frage, wie sich diese Sanktionen auf das jeweile Mietverhältnis auswirken können, setzt sich dieser Artikel auseinander.
Wer in Österreich Arbeitslosengeld oder Notstandshilfe bezieht, ist verpflichtet, sich um offene Stellen zu bemühen. Arbeitsuchende müssen sich für offene Stellen bewerben, die ihnen das AMS schickt, und sich bei den Firmen vorstellen. Freie Stellen müssen angenommen werden, außer der Job ist unzumutbar. Wer die Arbeitsaufnahme verweigert oder vereitelt, weil er sich nicht bewirbt oder nicht zum Vorstellungsgespräch kommt, dem droht die Sperre des Arbeitslosengeldes oder der Notstandshilfe für zunächst sechs Wochen. Im Wiederholungsfall für acht Wochen. Auch wer im Vorstellungsgespräch absichtlich dafür sorgt, dass er den Job nicht bekommt, wird sanktioniert.
Seit 2019 versucht das Arbeitsmarkservice vermehrt die überregionale Vermittlung von Jobsuchenden zu forcieren. Arbeitslose müssen in Österreich auch die Vermittlung in andere Bundesländer akzeptieren, wenn dem keine Betreuungspflichten entgegenstehen und den Jobsuchenden am Arbeitsplatz eine "angemessene" Unterkunft angeboten wird. Soweit so gut, was das Anbieten einer Wohnung im Zielbundesland betrifft. Aber was passiert, wenn Arbeitslose mitten in einem befristeten Mietverhältnis stecken?
Obwohl so nicht vom Gesetzgeber vorgesehen ist der befristete Mietvertrag in der Praxis bereits der Regelfall geworden. Sei es ein in der Zukunft auftretender möglicher Eigenbedarf des Vermieters, die Angst eine Mietpartei nicht mehr loszuwerden oder die Prüfung der Zahlungsfähigkeit, die Gründe dafür sind mannigfaltig. Drum prüfe wer sich ewig bindet wird hier wohl wortwörtlich genommen.
Das österreichische Mietrechtsgesetz sieht nun in § 29 eine Mindestbefristung von drei Jahren vor. Vor Ablauf dieser drei Jahre kann nur die Mietpartei den Vertrag auflösen, konkret nämlich nach Ablauf eines Jahres und in Folge unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Es bedarf hier keiner Angabe vor Gründen, nur vor Ablauf dieser in Summe 16 Monate kann die Mietpartei das Mietverhältnis nur außerordentlich aus den Gründen des § 1117 ABGB auflösen. Dann zum Beispiel, wenn das Mietobjekt auf Grund gravierender Mängel nicht mehr zum Bewohnen taugt. Wie verhält sich diese Bindungsdauer aus dem Mietrechtsgesetz nun mit der oben beschriebenen und vom Arbeitsmarkservice forcierten überregionalen Vermittlung von Arbeitsuchenden?
Man nehme zum Beispiel den arbeitsuchenden Herrn XY der in der Steiermark gerade ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen hat. Früheste Möglichkeit den Vertrag zu kündigen also nach Ablauf von 12 Monaten und dann noch drei Monate Kündigungsfrist. Herr XY bekommt im neuen Bundesland, sagen wir einmal in Kärnten zwar eine „angemessene“ Unterkunft angeboten, was geschieht aber mit der Bindung zum Mietvertrag in der Steiermark? Besteht der Vermieter hier auf die Einhaltung dieser gesetzlich vorgesehenen Vertragsdauer, kommt einer einvernehmlichen Auflösung auch nicht nach, kommt die arbeitsuchende Mietpartei sehr schnell in ein – mitunter finanzielles – Spannungsverhältnis, das so wohl noch nicht von den verantwortlichen Personen betrachtet wurde und sicherlich auch mietrechtlich einer Lösung bedarf.
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NEUER LANDESVORSTAND DER MIETERVEREINIGUNG STEIERMARK GEWÄHLT
Im Juli 2019 wurde der langjährige Geschäftsführer der Mietervereinigung Steiermark, Mag. Christian Lechner, zum Vorsitzenden der MIetervereinigung Steiermark gewählt.
Er folgt Herrn Hans-Heinz Plaschka, welcher die letzten 10 Jahre lang erfolgreich als Vorsitzender die Geschicke der steirischen Mietervereinigung gelenkt hat. Bei der Versammlung, welcher unter anderem auch der Präsident der Mietervereinigung Österreichs, GR LAbg. Georg Niedermühlbichler beiwohnte, wurden im Rückblick die Errungenschaften des scheidenden Vorsitzenden gewürdigt und ein besonderer Dank für die vielen erfolgreichen Jahre im Dienste der Mietervereinigung Steiermark ausgesprochen.
Der neue Vorsitzende, Mag. Christian Lechner, bedankte sich für das ihm entgegengebrachte Vertrauen und zeigte sich erfreut ein solch erfolgreiches und eingespieltes Team in der Zukunft übernehmen zu dürfen. Fair Wohnen, in all seinen Facetten, ist und bleibt Zukunftsforderung der Mietervereinigung Steiermark.
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Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftswohnung
Von einer „Genossenschaftswohnung“ spricht man in der Regel dann, wenn die Wohnung von einer gemeinnützigen Bauvereinigung angeboten wird. Auf diese Wohnungen ist das Wohnungsge- meinnützigkeitsgesetz anzuwenden. Hier ist beispielsweise die Mietzinsbildung völlig anders geregelt als im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzs.
Mieter dieser „Genossenschaftswohnungen“ haben bei Beginn des Mietverhältnisses oft einen Finanzierungsbeitrag zu leisten. Damit ist ein Beitrag zur Finanzierung der Baukosten und oft auch Grundkosten des Gebäudes gemeint. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss die gemeinnützige Bauvereinigung aber nicht den gleichen Betrag zurückzahlen, den der Mieter bei Mietbeginn geleistet hat. Das derzeit geltende Recht sieht vor, dass der Finanzierungsbeitrag um ein Prozent pro Jahr abgewertet zurückzuzahlen ist. Dies wird auch als „Verwohnung“ bezeichnet. Nach Mietende und Rückstellung der Wohnung ist der entsprechende Betrag binnen acht Wochen an die Mietpartei zurückzuzahlen. Jener Betrag, welchem dem ausscheidenden Mieter ausbezahlt wird, darf grundsätzlich von dem Folgemieter eingehoben werden. Je älter die Baulichkeit bei Mietbeginn eines Folgemieters ist, desto niedriger ist der von ihm geleistete Finanzierungsbeitrag. Achtung, für ältere Wohnhausanlagen, die vor dem 1. Juli 2000 erstmalig bezogen wurden, gilt eine Sonderregelung.
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KONTROLLE DER BETRIEBSKOSTEN IST BARES GELD!
Bis zum 30. Juni dieses Jahres müssen laut Mietrechtsgesetz die Abrechnungen über die Betriebskosten des vergangenen Jahres für jedes Wohnhaus gelegt werden. Wir empfehlen diese durch einen Juristen der Mietervereinigung Steiermark zu kontrollieren.
Nach wie vor beanstanden wir jede zweite Betriebskostenabrechnung, die uns zur Überprüfung vorgelegt wird. Überschüsse aus der Betriebskostenabrechnung müssen bis zum übernächsten Zinstermin an die Mieter rückerstattet werden. Nachzahlungen muss der jeweilige Mieter selbst dann bezahlen, wenn er zum Zeitpunkt als die Betriebskosten angefallen sind noch nicht in der Wohnung war. Sollten Sie falsche Posten in Ihrer Betriebskostenabrechnung entdecken oder wollen Sie die Betriebskostenabrechnung auch nur grundsätzlich überprüfen lassen, wenden Sie sich an die Mietervereinigung Steiermark.
ACHTUNG BEI DER ABRECHNUNG VON HEIZKOSTEN!
Neben der Betriebskostenabrechnung werden auch die Heizkosten einmal jährlich abgerechnet, wobei der Abrechnungszeitraum gegenüber den Betriebskosten ein anderer sein kann. Darüber hinaus hängt die Verrechnungsmodalität davon ab, ob die individuellen Verbräuche gemessen werden können oder nicht. Bei Heizkostenabrechnungen, bei denen die Verbräuche messbar sind und nach den Bestimmungen des Heizkostenabrechnungsgesetztes abgerechnet werden, dürfen die Mieter nicht übersehen, dass man binnen 6 Monaten ab ordnungsgemäßer Rechnungslegung einen begründeten Einspruch erheben muss, sofern man mit der Abrechnung nicht einverstanden ist, widrigenfalls die Abrechnung als in Ordnung angesehen wird
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"FAIR WOHNEN" BLEIBT ZUKUNFTSFORDERUNG
Im Schnitt gibt jeder österreichische Haushalt rund ein Drittel seines Einkommens fürs Wohnen aus. Bei den sozial schwächeren Gesellschaftsschichten betragen diese Ausgaben bis zur Hälfte der verfügbaren Mittel.
Deshalb, aber vor allem auch weil die Reparatur von Missständen in der österreichischen Wohngesetzgebung längst überfällig ist, präsentierte die Mietervereinigung ein Programm zum Thema „FAIRES WOHNEN“:
1. Begrenzung und Festlegung der Zuschläge bei den Mietkosten
2. Klare Regelung der Erhaltungspflichten des Vermieters
3. Gestaffelte Abschläge für befristete Mietverträge je nach Dauer
4. Zehn-Prozent-Klausel bei der Wertsicherung von vereinbarten Mietzinsen
5. Entrümpelung des Betriebskosten-Katalogs
zB. Grundsteuer und Hausversicherungen gehören raus aus dem Betriebskostenkatalog,
in Zukunft soll für diese Kosten der Vermieter verantworlich sein
6. Umfassende Anwendung des Außerstreitverfahrens
7. Neuregelung der Maklerprovision (Auftraggeber ist für die Kosten verantwortlich)
8. Abschaffung der Mietvertrags-Vergebührung - mit 11.11.2017 erfolgreich durchgesetzt!
9. Recht auf Wohnen als Bestandteil der EU-Verfassung
10. Bezirksübergreifende Schlichtungsstellen für ganz Österreich
11. kostenlose Schimmelbegutachtung durch das Land Steiermark für alle Mietparteien (keine Zwei-Klassen-Gesesllschaft durch Bevorzugung von Mietern gefördeter Wohnungen)
12. Ausbau des sozialen Wohnbaus, unter der Voraussetzung das auch die Mietpreise sozial sind.
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