Worauf Sie beim Kauf und Besitz einer Eigentumswohnung achten müssen.

Die Instandhaltungsrücklage hat viele Wörter. So ist sie auch als auch Reparaturfonds oder Reparaturrücklage bekannt. Gemäß Wohnungseigentumgesetz WEG §31 haben Wohnungseigentümer eine angemessene Reserve zu bilden, um so Vorsorge für künftige Aufwendungen zu treffen. Bei der Festlegung der Höhe, die monatlich zu leisten ist, sollte neben dem Alter des Gebäudes auch auf  kommenden Entwicklungen geachtet werden.

Aber was, wenn die Rücklage zu gering war?

Nicht immer spart die Gemeinschaft genug Geld an. Das kann zu einem bösen Erwachen führen, wie nachstehender Fall zeigt.

Das böse Beispiel:

In einer Hausanlage war die Rücklage zu schwach dotiert. Zum Schrecken der Hausgemeinschaft mussten die Fundamente verstärkt werden, um die Statik des Hauses sicherzustellen. Da nicht genug angespart worden war, fasste die Mehrheit der Eigentümer den Beschluss, dass die Finanzierung der dringend notwendigen Arbeiten mit einer Sonderdotierung pro Eigentümer zu erfolgen hat. Es wurde beschlossen, dass pro Eigentumsobjekt rund € 35.000,– sofort zu erlegen seien, um die Arbeiten bezahlen zu können. Dieser Beschluss wurde angefochten mit der Begründung, dass so teure Arbeiten keine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung sondern nur der außerordentlichen seien.

Warum der OGH anderer Meinung war?

Der OGH wies das Rechtsmittel mit der Bemerkung zurück, dass die Art der Finanzierung nicht ausschlaggebend sei, ob eine ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme vorläge. Allerdings hielt er auch fest, dass für die Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung die Kostenhöhe der Arbeiten ein Indiz sein können. Allerdings, wenn es um Gefahrenabwehr geht, seien die Arbeiten jedenfalls durchzuführen unabhängig davon, welche Art der Verwaltungsmaßnahme vorläge.

Nachweisliche Unwirtschaftlichkeit

Nur dann, wenn Erhaltungsarbeiten nachweislich unwirtschaftlich sind – also wenn die Kosten des Aufwandes im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind –, dann läge eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung vor.

Der Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung?

Hauptunterschied zwischen beiden Arten der Verwaltung ist, dass im Falle einer ordentlichen Verwaltung der Verwalter auch ohne Beschluss der Gemeinschaft Maßnahmen setzen kann, was er aber selten tut. Denn er muss dann oft damit rechnen, abberufen zu werden. Auf der anderen Seite haftet er aber auch, wenn Personen durch nicht durchgeführte Arbeiten zu schaden kommen. Liegt also Gefahr im Verzug vor, darf er nicht nur, sondern muss er sogar ohne weiteren Aufschub Maßnahmen setzen bzw Arbeiten beauftragen. Wenn die Rücklage allerdings zu gering ist, stellt sich dann die Frage der Finanzierung.

Möglichkeiten zur Bekämpfung von Beschlüssen

Für die Eigentümer wiederum liegt der Hauptunterschied zwischen den beiden Arten der Verwaltung darin, welche Möglichkeiten sie haben die Beschlüssen zu bekämpfen. Sowohl bei der außerordentlichen als auch der ordentlichen Verwaltung genügt für eine wirksame Beschlussfassung die Mehrheit.

Liegen keine Erhaltungsmaßnahmen vor, dann kann bei Beschlussanfechtung das Gericht diesen aufheben, sofern der Antragsteller durch die beschlossene Maßnahme

• entweder übermäßig beeinträchtigt ist,
• oder die Kosten nicht in der Rücklage gedeckt sind.

Im zweiten Fall könnte dann die Mehrheit durch Übernahme der Kosten die Abweisung verhindern.

Im vorliegenden Fall jedoch dienten die Maßnahmen eindeutig dem Erhaltungszweck und müsste daher die Gemeinschaft diese sogar dann dulden, wenn die gesamte Liegenschaft dadurch finanziell belastet würde.

Instandhaltungsrücklage vor dem Kauf einer Wohnung prüfen!

Wenn Sie eine "gebrauchte Eigentumswohnung" kaufen möchten, sollten Sie sich unbedingt die Höhe der vorhanden Rücklage nachweisen lassen.

Insbesondere bei Altbauten kommt es schnell vor, dass Instandhaltungsrücklagen zu niedrig sind und Sonderdotierungen der Eigentümergemeinschaft möglich werden.

Prüfen Sie den Gesamtzustand des Hauses

Der hier geschilderte Fall ist für Laien kaum vorherzusehen, aber die grundsätzliche Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums zeigt zumindest Indizien für zukünftige Entwicklungen der Instandhaltungsrisiken auf. Im Zweifelsfall empfehlen wir ein entsprechendes Gutachten vom Verkäufer anzufordern.