In Österreich führt der Energieausweis bisher– aus gutem Grund – ein Schattendasein. Denn was die Energiepolitiker versprachen, hat er nicht gehalten. Käufer und Mieter sollten durch den Ausweis dazu gebracht werden, möglich energiesparende Häuser und Wohnungen anzumieten bzw. zu kaufen. Durch diese verstärkte Nachfrage nach Objekten mit niedrigen Energiekosten erhofften sich die Erfinder des Energieausweises, dass Vermieter und Verkäufer vermehrt in energiesparende Maßnahmen investieren – eine Hoffnung, die sich bis heute nicht erfüllt hat.

 

Mehrere Gründe sind dafür verantwortlich.

Einerseits gibt es derzeit nicht genug Wohnungen am Markt. Die Nachfrage ist eindeutig höher als das Angebot – damit gibt es für Mieter oder Käufer aber auch nur wenig bis keine Auswahl zwischen unterschiedlichen Objekten. Der Energieverbrauch spielt daher nur eine sehr bescheidene Rolle bei der Auswahl. Andererseits gibt der Ausweis auch nur wenig Auskunft über die tatsächlichen Energiekosten. Er errechnet vielmehr nur eine Kennzahl, die ähnlich wie beim Auto einen Normverbrauch darstellen soll. Während man beim Auto als Konsument schon ein Gefühl dafür hat, was es bedeutet, wenn ein Auto 10 oder 5 Liter Benzin auf 100km verbraucht, weil man selbst tankt und die Rechnung für den Brennstoff auch sofort bezahlen muss, ist das bei den Heizkosten anders. Wie hoch die Energiekosten für ein Haus sind, wenn es den Kennwert A oder G hat, ist den meisten unbekannt. Zwar sagt der Buchstabe „A“ aus, dass das Haus einen guten Dämmstandard hat und damit einen niedrigen Verbrauch haben sollte – dennoch gibt es in der Praxis Häuser, die zwar einen A Standard haben, aber dennoch hohe Energiekosten verursachen.

 

Warum ist das so?
Weil der Kennwert derzeit nur den Dämmstandard angibt, aber nicht die Art des Heizsystems berücksichtigt. So gibt es zB. Häuser mit guten Dämmstandards, aber deren Warmwasseraufbereitung wird auch im Sommer durchgehend mit Öl aufgeheizt. Das führt, schon aufgrund der enorm gestiegenen Ölkosten zu höheren Energiekosten als bei jenen Gebäuden, deren Warmwasser im Sommer mittel Sonnenenergie (thermische Solaranlage) erwärmt wird. Dieser Unterschied wurde bis dato in der Kennzahl aber nicht berücksichtigt. Das soll nun anders werden.

Der neue Energieausweis im Detail

Ab 1.12.2012 werden im neuen Energieausweis sämtliche Verbrauchswerte des Hauses berücksichtigt – insbesondere auch das Heizsystem.
Wermutstropfen: Alte Energieausweise bleiben bestehen. Wenn sie also bis November 2012 ausgestellt wurden, gelten sie auch bis 2022. Für Wohnungssuchende: Verwirrung pur – eine echte Orientierungshilfe schaut anders aus.

Der Energiekennwert muss in Zukunft schon im Inserat angegeben werden. Dort wird er dann vielleicht so aussehen: „Einfamilienhaus mit HWB 22, fGEE 0,93" (Beispiel für den heutigen Kennwert fGEE „B“) Nicht gerade eine verständliche Darstellung für den Laien. Allerdings ermöglicht diese Kennzeichnung auch eine Unterscheidung zwischen alten und neuen Ausweisen. Für ein Haus mit dem alten Energieausweis wird im Inserat nur der Wert: „HWB 22“ angegeben. Diesem war bislang der Buchstaben „A“ zugeordnet. Damit ist auch klar, warum die reine Buchstabenbezeichnung (zB wie beim Kühlschrank A bis G) auch keine Hilfe für den Wohnungssuchenden wäre.
Im obigen Beispiel ist das Haus sehr gut gedämmt, aber beim Heizsystem oder der CO2 Bilanz steht es weniger gut dar, daher gibt es im neuen Ausweis nur „fGEE B“ statt wie bisher „HWB A“.
Wir sind gespannt, wer in der Praxis diese Wert richtig einordnen können wird.
Für die Richtigkeit der Berechnung haftet neben dem Verkäufer/Vermieter auch der Sachverständige, der den Wert ermittelt hat.

Der Verkäufer bzw. der Bestandgeber muss "rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung" einen Energieausweis vorzulegen.
Es wird nicht reichen, wenn er am Tag der Vertragsunterzeichnung vorgelegt wird. Der Gesetzgeber möchte, dass der Energieverbrauch des Gebäudes ein wichtiges Auswahlkriterium bei der Anmietung/ Ankauf wird. Daher wird die Vorlage wohl zumindest einen Tag vor der geplanten Vertragsunterzeichnung erfolgen müssen, sodass die Wohnungssuchenden darüber schlafen und ihre Wahl überdenken können.
Eigenartigerweise sieht das Gesetz allerdings vor, dass die Kopie des Ausweises erst binnen 14 Tagen ab Vertragsunterzeichnung ausgehändigt werden soll. Stellt sich die Frage, worüber schlafen die Wohnungssuchenden dann eigentlich? Genauso eigenartig ist die Regelung, dass dem Wohnungssuchenden auch ein Ausweis von einem gleichgelagerten/ähnlichen Objekt ausgehändigt werden können soll. Die Vergleichbarkeit muss ein Sachverständiger zuvor bestätigt haben.Die Praxis wird zeigen, ob der Markt diese Form des Energieausweises annehmen wird.

 

Sollte der Vermieter oder der Verkäufer gar keinen Ausweis haben, macht er sich strafbar. Die Verwaltungsstrafen gehen bis € 1.450,-. Mieter bzw. Käufer haben das Recht, diesen einzuklagen bzw. auf Kosten der Vermieter/Verkäufer einen solchen erstellen zu lassen. Denn in Zukunft soll es nicht mehr möglich sein, ohne den Ausweis Immobiliengeschäfte zu machen.
Ausnahmen bestätigen die Regel. Nicht bei allen Gebäuden ist es notwendig, einen Ausweis anzufertigen. Das Gesetz zählt allerdings die Ausnahmen abschließend auf. (siehe Kasten1).

Wo braucht man KEINEN Energieausweis?
* Bei Gebäuden, die nur frostfrei gehalten werden, also eigentlich über keine Heizung verfügen.
* Bei Wohngebäuden, die nach ihrer Art nur für die Benützung während eines begrenzten Zeitraums je Kalenderjahr bestimmt sind und deren voraussichtlicher Energiebedarf wegen dieser eingeschränkten Nutzungszeit unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Benützung liegt (Stichwort: Kleingartenhaus, Ferienhaus)
* Bei frei stehenden Gebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.
* Im Verkaufsfall bei Objekten, die auf Grund ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif sind. Allerdings muss das im Inserat dann auch so angegeben werden und im Kaufvertrag vereinbart werden, dass das Gebäude binnen 3 Jahren ab Ankauf abgerissen wird.
* Bei Gebäuden, die ausschließlich für Gottesdienste und sonstige religiöse Zwecke genutzt werden,
* Bei provisorisch errichteten Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren,
* bei Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen jeweils der überwiegende Anteil der für die Konditionierung des Innenraumklimas erforderlichen Energie durch die im Gebäude entstehende Abwärme aufgebracht wird.

 

Die neue Kennzahl: Gesamteffizienz-Faktor fGEE
Der fGEE ist nur ein Kennwert, der sämtliche Energieverbräuche des Hauses (Hausstrom, Heizung, Warmwasser, Kühlung etc.) sowie auch die CO2 Bilanz berücksichtigt. Maßstab ist der Primärenergiebedarf (dh. sämtliche Energieverluste insbesondere Transportverluste ab zB Kohleabbau, Ölförderanlagen bis zum endgültigen Verbrauch sind darin enthalten).
Damit besagt zB ein fGEE von 0,55 wahrscheinlich, dass bei sämtlichen Teilwerten (Hausstrom, Heiztung, CO2 Bilanz) der günstigste Wert vorhanden ist. Für den interessierten Laien ist die Berechnung mangels Darstellung in der OIB- Richtlinie 6 praktisch nicht nachvollziehbar.
Der alte Kennwert: Heizwärmebedarf HWB bleibt daneben bestehen.

ABER ACHTUNG: Ein niedriger Energieverbrauch bedeutet noch lange nicht ebenso niedrige Kosten. Was beim Passivhaus an Heizenergiekosten gespart wird, muss zum Teil durch den höheren Stromverbrauch und höhere Wartungskosten (regelmäßiger Filtertausch und Reinigung der Lüftungsanlage) wieder ausgegeben werden. Auch sind die Errichtungskosten höher als bei Niedrigenergiehäusern. Zu den zukünftigen Erhaltungskosten gibt es derzeit noch gar keine Erfahrungen.