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06.02.2017

Feuerstellen: Ein heißes Thema

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Wenn der Winter naht, besteht bei vielen Mietern das Bedürfnis sich an der wohligen Wärme eines Kachelofens zu erfreuen. Da jedoch die meisten Mieter nicht in den Genuss eines bereits mitvermieteten Kachelofens kommen, stellt sich die Frage der Zulässigkeit eines nachträglichen Einbaus.  Die damit im Zusammenhang stehende Verkehrsüblichkeit war Gegenstand höchstgerichtlicher Judikatur.  Konkret ging es in der Entscheidung  5 Ob 33/16p um die Frage, ob die Installation eines Kachelofens eine verkehrsübliche und in der Konsequenz unwesentliche Änderung des Mietgegenstandes darstellt.

 

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass egal, ob eine Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht, für unwesentliche Veränderungen am Mietgegenstand keine Erlaubnis benötigt wird. So wären z.B. neue Türanstriche, Tapeten,  Fliesen oder Bodenbelägen von keiner Genehmigung durch den Vermieter abhängig.

 

Wesentliche Veränderungen werden im Mietrechtsgesetz geregelt. Dort ist festgehalten, was innerhalb des Mietgegenstandes geändert werden darf und wie dabei vorzugehen ist. Umbauarbeiten und wesentliche Veränderungen an der gemieteten Wohnung müssen dem Vermieter in jedem Fall schriftlich angezeigt werden. Das sollte möglichst exakt mit Plänen und Kostenvoranschlägen dokumentieren werden.

 

Sollte der Vermieter nicht binnen zwei Monaten antworten, so "fingiert" das Mietrechtsgesetz seine stillschweigende Zustimmung. Achtung: Diese gilt immer nur für all jene Arbeitsschritte und Veränderungen, die auch schriftlich angezeigt wurden. Jegliche Abweichung von dem ursprünglichen Plan müssen neu genehmigt werden!

Wesentliche Änderungen müssen

  • dem Stand der Technik entsprechen und verkehrsüblich sein
  • einwandfrei ausgeführt werden
  • der Hauptmieter trägt die Kosten

Zudem darf

  • es zu keinen schutzwürdigen Beeinträchtigungen der Interessen des Vermieters kommen
  • das Haus dadurch keine Beeinträchtigung erleiden
  • die Veränderung keine Gefahr für Sicherheit von Personen und Sachen bewirken

 

Auch hier kann die Umsetzung im Wege der Schlichtungsstelle/Gericht erwirkt werden.

 

In der konkreten Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vertrat der Mieter die Auffassung, dass die von ihm beabsichtigte Errichtung eines Kachelofens keine wesentliche Veränderung darstellt, weil dieser ohne Schädigung der Substanz wieder abgebaut und die Kaminöffnung wieder an ihren ursprünglichen Ort versetzt werden könnte. Ob jedoch eine Veränderung wesentlich oder unwesentlich ist, konkretisiert die Verkehrsauffassung.   Gegenstand der Prüfung einer Duldungspflicht des Vermieters ist immer die im konkreten Einzelfall beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung. Dabei trifft den Mieter die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen. Dem Antragsteller oblag daher der Nachweis, dass die von ihm geplante Errichtung eines Kachelofens als zusätzliche Wärmequelle zu der ohnedies bestehenden zentralen Wärmeversorgungsanlage kumulativ sowohl der Übung des Verkehrs entspricht als auch seinem wichtigen Interesse dient.

 

Der Oberste Gerichtshof kam zum Schluss, dass der  Einbau eines 720 kg schweren Kachelofens bei Bestehen einer zentralen Wärmeversorgungsanlage, der nur unter Anbohren des Estrichs-sei es zur Befestigung der als Grundplatte des Kachelofens dienenden Stahlplatte, sei es zur Durchführung von Kernbohrungen, um Sockelstempel in schallgekoppelter Ausführung einzusetzen-aufgestellt werden kann,  als verkehrsunüblich anzusehen ist.

 

Der Umstand, dass nach statistischen Erhebungen in Österreich im Jahr 2000 rund 404.000 Haushalte einen Kachelofen besaßen und darüber hinaus der Wunsch einer Vielzahl von Haushalten bestand, einen solchen zu besitzen, vermag die Voraussetzung der Verkehrsüblichkeit einer solchen Maßnahme bei Bestehen einer zentralen Wärmeversorgungsanlage nicht zu objektivieren.

 

Mietervereinigung Österreichs, Reichsratsstraße 15, 1010 Wien, Tel.: 050195, Fax: 050195-92000, zentrale@mietervereinigung.at, ZVR - Zahl 563290909
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