Das in der Immobilienbranche als „Möbelmiete“  bekannte Entgelt nach § 25 MRG war wieder einmal Gegenstand höchstgerichtlicher Judikatur.  Konkret ging es um die Frage, ob für mitvermietete Außenflächen, in concreto eine Terrassenfläche, ein angemessenes Entgelt vereinbart werden kann.

1. Bisherige Judikatur

§ 25 MRG ermöglicht es ganz allgemein, für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen des Vermieters ein angemessenes Entgelt zu vereinbaren. Analog zu dieser Bestimmung sieht es der OGH als zulässig an, für mitgemietete Haus- oder Grundflächen, wie etwa einen Hausgarten, neben dem Hauptmietzins ein gesondertes, angemessenes Entgelt zu vereinbaren. Dies galt nach bisheriger Rechtsprechung allerdings nicht für eine mitvermietete Terrasse, da Terrassenflächen nach § 17 Abs 2 MRG keine Nutzfläche darstellen.

2. Die neueste Entscheidung 5 Ob 213/15g

Aus der neuesten Entscheidung lässt sich zumindest ein teilweises Abgehen von der bisher differenzierten Betrachtungsweise des OGH erkennen.

Im konkreten Fall wurde nämlich nicht bereits bei Anmietung die Terrassenfläche mitvermietet, sondern erst nachträglich durch eine vertragliche Erweiterung des Bestandobjektes. In einer solchen Fallkonstellation sieht der OGH die Vereinbarung eines Entgelts analog § 25 MRG nunmehr als zulässig an, weil die Nutzungsmöglichkeit der Terrassenfläche nicht bereits durch den ursprünglich bei Mietvertragsabschluss vereinbarten Hauptmietzins erfasst ist.

3. Bedeutung für den Richtwertmietzins

Generell gilt,  dass vom Anwendungsbereich des § 25 MRG nur solche Leistungen erfasst sein sollen, die nicht schon im Rahmen der übrigen Mietzinsbildungsvorschriften in anderer Weise berücksichtigt wurden und daher durch den Hauptmietzins abgegolten sind.  So entspricht es etwa herrschender Rechtsprechung, dass für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen, die kategoriebildend iSd § 15a MRG sind (zB Küche) kein Entgelt nach § 25 MRG vereinbart werden kann, weil die Kategorieeinstufung bereits bei der Zulässigkeit des gesetzlichen Hauptmietzinses Berücksichtigung findet.

Eben diese Begründung sollte ein Entgelt nach § 25 MRG für mitvermietete Außenflächen beim Richtwertmietzins ausschließen: Nach § 16 Abs 2 Z 1 MRG ist die Ausstattung der Wohnung mit anderen Teilen der Liegenschaft, beispielsweise mit Balkonen, Terrassen, Hausgärten oder Abstellplätzen bei der Ermittlung des zulässigen Richtwertmietzinses zu berücksichtigen. Damit hat der Gesetzgeber klargestellt, dass die Zurverfügungstellung solcher Flächen bereits durch die Leistung des Mietzinses abgegolten ist. Es kann daher seit der Einführung des Richtwertmietzinses (01.03.1994) auch nicht mehr davon gesprochen werden, dass das MRG keine Regelung über das Entgelt für mitvermietete Nebenflächen enthält.

Freilich ist dazu einschränkend festzuhalten, dass dies nur dann gilt, wenn die Außenfläche bereits mit dem ursprünglichen Mietvertrag mitvermietet wurde. Kommt es erst nachträglich zu einer Erweiterung des Bestandobjektes um die Außenfläche, so umfasst der Hauptmietzins, ähnlich wie vom OGH in 5 Ob 213/15g beurteilt, diese Fläche nicht, zumal § 16 Abs 2 MRG ausdrücklich festlegt, dass für die Bewertung einer Wohnung nach dem Richtwertsystem nur die Umstände im Zeitpunkt des Abschluss des Mietvertrages bedeutsam sind. Nur in einer solchen Fallkonstellation wäre daher die Vereinbarung eines Entgeltes nach § 25 MRG möglich.

4. Zusammenfassung

Der OGH hat erstmalig die Vereinbarung eines Entgelts gemäß § 25 MRG für eine mitvermietete Terrasse für zulässig erklärt, wenn diese nach dem ursprünglichen Mietvertragsabschluss mitvermietet wird. Für sonstige, mitvermietete Außenflächen hat die Lehre und Rsp schon bisher die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Entgelts gemäß § 25 MRG bejaht. Aufgrund der Berücksichtigung dieser Flächen in § 16 Abs 2 Z 1 MRG gilt dies jedoch nicht für Verträge, die dem Richtwertgesetz unterliegen.