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03.07.2017

Plus oder Minus?

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Wie muss eine Abrechnung aussehen? Was muss sie beinhalten?

Die Betriebskostenabrechnung ist nur dann ordnungsgemäß, wenn sie für einen durchschnittlichen Mieter schon anhand ihres Inhaltes nachvollziehbar ist. Sie muss demnach detailliert und übersichtlich sein; d.h. eine entsprechend aufgegliederte Verzeichnung der im vergangenen Kalenderjahr gegenüber dem Vermieter fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten sowie der eingehobenen Pauschalraten beinhalten. Entspricht die Abrechnung nicht den Minimalerfordernissen, so ist sie wirkungslos.

 

Wer muss wann die Abrechnung erstellten?
Der Vermieter/Verwalter hat über die Bewirtschaftungskosten sowie die eingehobenen Pauschalbeträge bis spätestens 30.06. des Folgejahres eine Abrechnung vorzunehmen. Diese muss sodann an einer "zur Einsicht geeigneten Stelle" (Hausbesorger oder "schwarzes Brett") aufgelegt werden.

 

Wer erhält die Gutschrift bzw wer muss die Nachzahlung tragen?
Ergibt sich aus der Jahresabrechnung ein Minus, so ist die Nachzahlung spätestens zum auf den Legungszeitpunkt folgenden zweiten Zinstermin zu bezahlen. (d.h. wenn am 30.6. gelegt wurde, wird die Nachzahlung am 5.8. fällig)
Ebenso ist zu diesem Zeitpunkt ein Guthaben den Mieten zurückzuerstatten. Berechtigt (ein Guthaben zu erhalten) bzw. verpflichtet (eine Nachzahlung zu leisten) ist, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit Mieter ist.

 

Wie lange kann die Jahresabrechung überprüft werden?
Die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung eines Kalenderjahres hat binnen drei Jahren zu erfolgen. Für eine Überprüfung ist zumindest eine Kopie der Abrechnung erforderlich.

 

ACHTUNG: Mieter von Genossenschaftswohnungen haben nur 6 Monate Zeit ihre Jahresabrechnung prüfen zu lassen!

 

Wie hoch sind derzeit die Betriebskosten im Durchschnitt?
Aufgrund der Erfahrungswerte der MVÖ betragen die Kosten für ein Haus mit Lift durchschnittlich etwa 2,18 Euro / m2, wobei dies für den Mieter lediglich einen ungefähren Richtwert darstellt, da Müll und Wasser je nach Haus sehr unterschiedlich zu den Kosten beitragen.

Ohne Lift sind mit ca € 1,95/m2 im Monate Betriebskosten zu rechnen. Für andere Gemeinschaftsanlagen existieren derzeit keine Durchschnittswerte.

 

Welche Kosten dürfebn zulässigerweise als Betriebskosten verrechnet werden?

- Wasserversorgung (Wasserbezug, Abwasserentsorgung, Dichtheitsprüfung - alle 3 Monate)
- Rauchfangkehrung (periodisch wiederkehrende Kosten nach Kehrordnung)
- Kanalräumung
- Unratabfuhr (Kosten bzw. Gebühren der periodischen Müllabfuhr, Entrümpelung herrenloser Sachen)
- Schädlingsbekämpfung
- Beleuchtungskosten (für allgemein zugängliche Teile des Hauses)
- Versicherungskosten (Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, andere    Versicherungen wie Sturmschaden- und Glasbruchversicherung bedürfen der  Zustimmung der Mehrheit der Mieter)
- Verwaltungskosten (ist ein Pauschalbetrag, der unabhängig vom tatsächlichen Aufwand und auch Kosten wie Barauslagen, Porto, Bankspesen beinhaltet)
- Hausbesorgerkosten/Hausreinigung
- die Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen (z.B.Aufzug)

 

Wie kann man kontrollieren, ob zuviel verrechnet wurde bzw. ob gewisse Posten generell zu Unrecht angelastet wurden?
Typisch zu Unrecht angelastete Positionen sind etwa alle Reparaturen. Diese sind keine Betriebskosten. Ebenfalls typisch zu Unrecht angelastete Positionen sind Postporti, Bankspesen und Barauslagen. Diese sind bereits durch das Verwaltungshonorar abgegolten und dürfen nicht nochmals gesondert verrechnet werden.

 

Wo ließe sich Geld einsparen? (Versicherungsprämie, Entrümpelung, Verwalter)?
Vorsicht geboten ist bei den Kosten für Entrümpelungen. Soweit es sich um den Abtransport von herumliegenden Gegenständen und Gerümpel handelt, kann der Aufwand nur dann als Betriebskostenposition auf die Mieter überwälzt werden, wenn die Herkunft der Sachen nicht mehr festgestellt werden kann (sog. "herrenlose Sachen"). D.h., wenn etwa bekannt ist, dass die Möbel etwa von einem verzogenen Nachbar stammen oder es sich um Entfernung von Bauschutt nach Umbauarbeiten handelt, ist es durchaus sinnvoll diese Position in der Abrechnung zu bestreiten.
Das Verwaltungsentgelt ist ein Pauschalbetrag, der unabhängig von dem tatsächlichen Aufwand ist oder ob die Verwaltung durch den Eigentümer selbst oder durch einen Hausverwalter besorgt wird. Unter diesem Betrag wird alles abgegolten, was zur normalen Verwaltungsführung gehört.

 

Bei der Versicherung ist darauf zu achten, dass etwaige "Zusatzversicherungen" wie Glasbruch- und Sturmschadenversicherung nur dann als Betriebskosten angerechnet werden dürfen, wenn eine diesbezüglich Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter (nach Anzahl der vermieteten Objekte) vorliegt. Es gelten nur die Kosten einer angemessenen Versicherung als Betriebskosten.

 

Einsparungsmöglichkeiten könnte es etwa bei der Müllabfuhr geben, wenn man als Mieter beobachten kann, dass mehr Müllcontainer als notwendig aufgestellt sind. Die Verwaltung kann dafür Sorge tragen, dass die überflüssigen Container entfernt werden und dadurch Kosten eingespart werden.

 

Bezüglich des Stromes können die Mieter darauf achten, dass sich alle daran halten, das Licht in den allgemein zugänglichen Teilen des Hauses abzudrehen, wenn es nicht mehr benötigt wird. Weiters ist bei den Wasserbezugskosten darauf zu achten, dass hier seitens der Mieter nicht unnötig Wasser verschwendet wird (kaputte Spülung, tropfende Hähne) oder ob sich ein Geschäftslokal im Haus befindet, welches mit großer Wahrscheinlichkeit einen Mehrverbrauch hat (z.B. Kaffeehaus oder Friseur) hat.

 

Was tun bei Problemen der Zuordnung (Verursacher der Kosten)?
Wenn einzelne Positionen nicht erklärbar sind oder zu vermuten ist, dass diese überhaupt nicht zulässig oder überhöht sind, besteht immer die Möglichkeit, Einsicht in die Belege zu nehmen, um sich Klarheit darüber zu verschaffen. Gemäß § 21 Abs.3 MRG hat der Mieter das Recht, in die Abrechnung selbst oder in die Belege Einsicht zu nehmen sowie sich Kopien (allerdings gegen Kostenersatz, ca. 0,60 €) anfertigen zu lassen.

Weiters kann der Mieter mit Hilfe der MVÖ einen Antrag bei der MA 50 - Schlichtungsstelle bzw. beim zuständigen Bezirksgericht auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung einbringen und auf diese Weise die Zulässigkeit der einzelnen Positionen überprüfen lassen.

 

Wie werden die Betriebskosten aufgeteilt?
Grundsätzlich werden die  Betriebskosten nach der Gesamtnutzfläche des Hauses aufgeteilt.

 

Mehr dazu erfahren Sie hier : Betriebskosten

 

Unseren Betriebskostenrechner finden Sie hier: Rechner


Was gilt bei Wohnungseigentumsanlagen?
Die Betriebskostenabrechnung für einen Wohnungseigentümer erfolgt in der Regel nicht nach Nutzfläche, sondern nach Nutzwert. Neben den Betriebskosten, wie sie im MRG aufgezählt sind, müssen auch noch zusätzlich alle anderen Bewirtschaftungskosten (z.B. Rechtsanwaltskosten, Bankspesen ect.) für die Liegenschaft von den Wohnungseigentümern getragen werden.

Grundsätzlich erfolgt hier die inhaltliche Überprüfung der Betriebskosten gleich wie für Mieter, wobei Reparaturrechnungen in die Rücklagenabrechnung zu buchen sind.

 

Einen großen Unterschied gibt es etwa beim Verwaltungshonorar, da dieses gesetzlich nicht geregelt ist, sondern vereinbart wird. Ratsam ist es daher, vor Vertragsabschluss auf das Verwaltungshonorar zu achten und genau festzulegen, welche Leistungen mit dem Honorar abgegolten sind und welche gesondert zu entlohnen sind.

 

Wenn etwa die Versicherungsgebühren zu hoch erscheinen, ist es für den einzelnen Wohnungseigentümer sinnvoll, einen Gegenanbot einzuholen und die Mehrheit der Eigentümer soll die Verwaltung sodann anweisen, günstigere Konditionen zu vereinbaren oder einen neuen Vertrag abzuschließen.


Häufig treten bei der Wohnungseigentümerabrechnung Fehler auf der Einnahmenseite auf. Daher ist es immer wichtig, den Ausgabenanteil mit den geleisteten Pauschalraten zu vergleichen.

 

Wichtig ist es auch zu prüfen, ob die anderen Miteigentümer ihre Anteile wirklich bezahlt haben, da hier sonst Rückstände aus dem allgemeinen Rücklagentopf bezahlt werden. Die Eigentümergemeinschaft kann gegen säumige Wohnungseigentümer mit Klage und Vorzugspfandrecht vorgehen.

 

Mietervereinigung Österreichs, Reichsratsstraße 15, 1010 Wien, Tel.: 050195, Fax: 050195-92000, zentrale@mietervereinigung.at, ZVR - Zahl 563290909
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