Eine Torpedierung des Mietrechts durch einige Vermieter konnte verhindert werden. Der Verfassungsgerichtshof hat ihre Anträge auf Überprüfung der Verfassungskonformität einzelner Bestimmungen abgewiesen.

Bereits im November des letzten Jahres hatte der VfGH  die Anträge zu Gesetzesbeschwerden einiger Vermieter, gerichtet auf die Aufhebung von Mietzinsobergrenzen des Mietrechts- und Richtwertgesetzes sowie des einheitlichen Befristungsabschlages, ab- bzw zurückgewiesen und damit sowohl die Verfassungskonformität des Lagezuschlagsverbotes in sogenannten Gründerzeitvierteln als auch des pauschalen Befristungsabschlages festgestellt. 

Lediglich die auf die Aufhebung des Richtwertes gerichteten Anträge wurden im damaligen Erkenntnis als unzulässig zurückgewiesen, weil der Anfechtungsumfang der in Prüfung gezogenen Norm zu eng gewählt wurde. Die mit der aufzuhebenden Gesetzesstelle untrennbar zusammenhängenden Bestimmungen hätten ebenso von der Anfechtung umfasst sein müssen. Es genügt nämlich nicht, lediglich den Richtwert für einen bestimmten Zeitraum anzufechten. Die Anträge hätten auch sämtliche späteren Richtwerte mitumfassen müssen. Für eine formell richtige Anfechtung müssten neben dem § 5 Abs 1 RichtWG auch der § 5 Abs 2 RichtWG (Valorisierung der Richtwerte, Ermächtigung des Bundesministers für Justiz zur Kundmachung der valorisierten Richtwerte) sowie die auf Grundlage des § 5 Abs 2 RichtWG ergangenen Kundmachungen der Richtwerte als Verordnungen angefochten werden.

Da im Hinblick auf die Richtwerte leider nicht in der Sache selbst entschieden wurde,  war eine weitere diesbezügliche Auseinandersetzung ob der Verfassungskonformität der Richtwerte der Bundesländer prolongiert und war es nur eine Frage der Zeit, bis ein den formellen Voraussetzungen entsprechender Antrag beim Verfassungsgerichtshof eingebracht und eine  Entscheidung in der Sache selbst getroffen wird.

In der nunmehr aufliegenden Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes vom 28.06.2017 zur GZ 428/2016 wurden die Verfassungsbeschwerden, soweit sich diese auf § 16 Abs. 1 bis 4 MRG, sowie auf das Richtwertgesetz und  auf die Kundmachungen des Bundesministers für Justiz über die Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz bezogen haben, abgewiesen.

Entscheidungsgründe zu den behaupteten Verstößen gegen verfassungsgesetzlich gewährleistete Rechte

Gleichheitssatz

Der von Vermieterseite behauptete Verstoß gegen den Gleichheitssatz im Hinblick auf die Festsetzung unterschiedlich hoher Richtwerte für die einzelnen Bundesländer hat der Verfassungsgerichtshof nicht als unsachliche Ungleichbehandlung qualifiziert, und zwar unabhängig davon, ob sich die Höhe der Richtwerte proportional zu den tatsächlichen Baukosten bzw. Marktverhältnissen in den jeweiligen Ländern verhält oder nicht.

Dass der für Wien vorgesehene Richtwert einen niedrigeren Wert als in den meisten anderen Bundesländern vorsieht, verstößt ebensowenig gegen den Gleichheitsgrundsatz.

Der Verfassungsgerichtshof führt in diesem Zusammenhang ins Treffen, dass insbesondere die Wohnungssituation in Wien im Allgemeinen und die stärkere Angewiesenheit der Bevölkerung auf erschwinglichen Wohnraum sowie die vergleichsweise hohe Mietquote (ca. 80%) bzw. niedrige Eigentumsquote (ca. 20%) im Besonderen eine abweichende Behandlung innerhalb der Grenzen der Sachlichkeit rechtfertigt.

Der Gleichheitssatz zwingt nämlich zu keiner Regelung, die für Vermieter in Bezug auf die Mietzinsbegrenzung in allen Ländern eine gleichmäßige Belastung schafft.

Es steht dem Gesetzgeber grundsätzlich offen, eine die Mietzinsbildung begrenzende Regelung zu schaffen, die im Ergebnis zu regionalen Unterschieden betreffend den gesetzlich höchstzulässigen Mietzins führt, solange die Regelung nicht unsachlich ist. - etwa weil dem Vermieter unverhältnismäßige Lasten auferlegt werden, die durch das Allgemeininteresse nicht mehr gerechtfertigt werden können. Eine derartige unverhältnismäßige Belastung der Vermieter im Sinne eines gleichheitswidrig zu niedrig angesetzten Betrages würde der Richtwert etwa dann darstellen, wenn die Höhe des zulässigen Mietzinses es den Vermietern nicht erlauben würde, ihr Eigentum in angemessenen Zustand zu erhalten bzw. Verluste aus mit der Instandhaltung verbundenen Kosten auszugleichen.  Gerade hierfür hat der Gesetzgeber jedoch mit den Regelungen der §§ 18 ff MRG und der damit normierten Möglichkeit zur temporären Mietzinserhöhungen Vorsorge getroffen.

In Zusammenschau mit dem vom Gesetzgeber durch das Richtwertgesetz seit jeher verfolgte öffentliche Interesse, nämlich der Dämpfung der Mietzinsentwicklung mit dem Ziel, die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu gewährleisten, ist die Reglung des § 5 Richtwertgesetzes insgesamt als sachlich zu beurteilen.

Eigentumsgrundrecht und Freiheit der Erwerbsbetätigung

Auch die diesbezüglichen Bedenken gegen die Verfassungskonformität gehen ins Leere. Richtig ist, dass die angefochtenen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und Richtwertgesetzes aufgrund der evidenten Einschränkungen im Hinblick auf die Höhe des Mietzinses einen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht und die Freiheit der Erwerbsbetätigung  darstellen. Nichtsdestotrotz sind diese Eingriffe durch das bestehende öffentliche Interesse legitimiert, nämlich der Dämpfung der Mietzinsentwicklung mit dem Ziel, die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu gewährleisten. Die gesetzlich vorgesehenen Beschränkungen sind sohin geeignet und auch erforderlich um  leistbaren Wohnraum zu sichern.  Der Verfassungsgerichtshof konnte in den vorliegenden Mietzinsbeschränkungen weder eine formelle noch faktische Enteignung feststellen.

Diskriminierungsverbot

Zur geltend gemachten Verletzung des Diskriminierungsverbotes aufgrund der unterschiedlichen Behandlung von Alt- und Neubauwohnungen hat der Verfassungsgerichtshof erwogen, dass sich dieser Einwand nicht gegen das Richtwertsystem an sich, sondern gegen die den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes abgrenzende Bestimmung des § 1 MRG richtet.  Mangels diesbezüglicher Anfechtung gingen die in diesem Zusammenhang geltend gemachten Bedenken von vorne ins Leere.

Resümee

Das Richtwertsystem ist vor dem Hintergrund der Notwendigkeit von leistbarem Wohnraum als in Einklang mit den Grundrechten stehend anzusehen. Eine Überschreitung des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraumes durch die  Anknüpfung an die Richtwerte stellt keine den verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten widersprechende Überschreitung dar.