Wenn die Benützung eines Mietobjekts beenträchtigt wird, haben Mieterinnen und Mieter nicht nur ein Recht auf Mietzinsminderung.

Ausgangslage

Durch nachträgliche Montage eines Wärmetauschers mit zwei Ventilatoren und einem Klimagerät auf dem Dach einer aus mehreren Häusern bestehenden Liegenschaft kam es für den Mieter des Nachbarhauses, der schon einige Zeit früher eine Dachgeschosswohnung angemietet hatte, zu Lärmbelästigungen und im Sommer zur Beschattung seiner Dachterrasse.

Der Mieter stellte daher den Antrag, die Anlagen zu entfernen bzw den Betrieb dieser Geräte zu unterlassen. Er begründete sein Anliegen damit, dass die ohne behördliche Bewilligung installierten Geräte sowohl zur Tages- als auch Nachtzeit einen unzumutbaren Lärm erzeugten.  Darüber hinaus komme es im Sommer zu einer unerwünschten Beschattung der zum Mietobjekt gehörenden Dachterrasse.

Nach dem Mietrechtsgesetz hat ein Hauptmieter unter bestimmten Voraussetzungen die vorübergehende Benützung und die Veränderung seines Mietgegenstands zu dulden. Es stellte sich nun die Frage, ob das Aufstellen derartiger Geräte als „Veränderung des Mietgegenstandes“ verstanden werden kann, und wenn ja, ob diese zu dulden ist oder nicht. Diese Frage wurde nach Durchlaufen des vorgesehenen Instanzenzuges schlussendlich durch den OGH dahingehend entschieden, dass unter Veränderung des Mietgegenstandes jede Änderung der Nutzungsmöglichkeit wie 

• die Minderung von Lichteinfall durch Errichtung eines Steges als Zugang zu einer Terrasse
• Unterbindung des Zugangs zu einem gemieteten Magazin
• Verschlechterung der Belichtungsverhältnisse sowie des Ausblicks der Wohnung durch Aufstockung eines Hauses
• die erhöhte Einsehbarkeit durch Anbringung von Fenstern in 8,5 m Entfernung oder die Einsehbarkeit
• Verringerung des Lichteinfalls durch Errichtung eines Laubenganges vor der Wohnung.

Wenn die Einsehbarkeit und die Lichtverhältnisse als eine relevante Eigenschaft einzuordnen sind, die nach dem Mietrechtsgesetz überprüfbar seien, so muss auch das Ausmaß der Lärmbelastung geprüft werden können.

Resümee

Der OGH kam daher zur Auffassung, dass eine dauerhafte Lärmimmission, die deswegen entsteht, weil an den allgemeinen Teilen des Hauses eine Veränderung stattgefunden hat, jedenfalls nicht zu dulden ist. Das gleiche gilt, wenn sie als Folge der Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten

von einem anderen Mietgegenstand ausgehen. In beiden Fällen werden dadurch die für die Nutzung relevanten Eigenschaften des Mietgegenstands verändert. Daher ist eine Lärmbeeinträchtigung im Sinne des § 8 Abs 2 MRG als eine mögliche Veränderung des Bestandgegenstandes zu sehen und damit im Außerstreitverfahren, in Wien demnach einleitend bei der Schlichtungsstelle, zu beurteilen.