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Österreich, Service, Recht 24.08.2017

Ablöse, Investitionskostenersatz und andere Einmalzahlungen im Mietrecht

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Immer wieder werden wir gefragt, wofür MieterInnen eine Ablöse zahlen oder verlangen dürfen.  Insbesondere im Bereich der Gemeinde - und Genossenschaftswohnungen ist es nach wie vor gang und gebe, dass anlässlich des Mietvertragsabschlusses mehrere tausend Euro an Ablöse für zum Teil uralte Möbel und abgewohnte Investionen verlangt werde.


Welche Arten von Einmalzahlungen (= Ablöse) gibt es?

 

  1. Die "schwarze"/illegale Ablöse für den Abschluss eines Mietvertrages 

  2. Ablösen für Kündigungsverzicht des Vermieters im MRG

  3. Investitionsablösen nach § 10 MRG

  4. Möbelablöse

  5. Vertragserrichtungskosten

  6. Baukostenbeitrag

 

Was ist eine schwarze Ablöse?

 

„Entweder Sie zahlen € 7.000,- oder Sie bekommen den Mietvertrag nicht.“ Derartige Forderungen des Vermieters oder der Verwaltung bezeichnet der Volksmund als „schwarze“ Ablöse- oder Abschlagszahlung, wobei die Bezeichnung „schwarz“ dafür steht, dass diese Forderung im Anwendungsbereich des Mietrechts gesetzwidrig ist.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes kann der Vermieter auch für den Zustand der Wohnung keine Ablöse verlangen.

 

Erlaubt sind allerdings bestimmt Einmalzahlungen an den Vermieter!

 

Sofern dieser auf die Kündigungsgründe „Nichtbenützung“ und „gänzliche Untervermietung“ verzichtet, darf der Vermieter 180 Monatsmieten verlangen. Durch den Verzicht auf die Kündigungsgründe hat der Mieter/ die Mieterin eine sehr umfassende Verfügungsgewalt über die Wohung. Der Gesetzgeber hat daher für den Rechtsverlust eine Entschädigungszahlung für zulässig erklärt. Der Verzicht muss aber auf Wunsch des Mieters erfolgen und darf nicht "aufgedrängt" werden. Im Falle einer "Zwangsbeglückung" könnte der Betrag wieder zurückgefordert werden.

 

Welche Voraussetzungen müssen für eine Investitionsablöse gegenüber dem Vermieter nach § 10 MRG erfüllt sein?

 

  • Sie müssen in den vergangenen 20 Jahren getätigt worden sein

  • haben zudem zu einer wesentlichen Verbesserung der Wohnung beigetragen

  • und sind über die Mietvertragsdauer von Nutzen

  • Der Investitionskostenersatzanspruch besteht auch für Leistungen, die dem Vormieter abgegolten wurden.

 

Beispiel: Wenn Sie eine Heizung errichten, die elektrische Anlagen (inkl. Steckdosen und Leitungen) verlegen, eine Heiztherme oder den Warmwasser-Boilers austauschen oder das Bad einbauen, dann können Sie eine Investitionskostenablöse verlangen. Das Verlegen eines Parketts oder Laminats ohne Erneuerung des Estriches sind keine ersatzfähigen Investitionen gegenüber dem Vermieter.


Welche Fristen zur Geltendmachung einer Investitionsablöse müssen Sie beachten?

 

 

In welcher Höhe können Sie Ablösezahlungen für Investitionen geltend machen?


Seit 1991 gelten für Investitionen, die eine wesentliche Verbesserung für die Wohnung darstellen, verschiedene Abschreibungssätze :

 

  • 10% Wertverlust pro Jahr für Fußböden, Heizung, Bad, WC oder Elektrik

  • 5% Wertverlust pro Jahr für sonstige wesentlichen Investitionen, die nicht an öffentliche Förderungen mit eigenen Laufzeiten gebunden sind zB Wärmedämm-/Schallschutzfenster, Wohnungszusammenlegung

  • geförderte Investitionen amortisierten sich auf die Dauer der Förderung zB bei einer 5jährigen Förderung kann im 6. Jahr vom Vermieter dafür nichts mehr verlangt werden.

  • Auch wenn nach § 10 MRG keine Forderung mehr geltend gemacht werden kann, ist unter Umständen eine Forderung nach § 1097 ABGB noch möglich! - in diesem Fall ist eine persönliche Beratung notwendig. Bitte vereinbaren Sie einen Termin mit uns unter 050 195.

 

Wie bekommen Sie Ihre Investitionsablöse, wenn Ihr Vermieter nicht bezahlt?


Wenn der Vermieter den Kostenersatz verweigert, gibt es die Möglichkeit im Wege der Schlichtungsstelle bzw des Gerichts den Kostenersatz zurückzufordern. Allerdings müssen Sie dem Vermieter zuvor einen Nachmieter genannt haben, der bereit war, die Investitionsablöse zu zahlen. Ist das nicht möglich, kann ein Antrag erst dann eingebracht werden, wenn Ihr Vermieter die Wohnung weitervermietet oder sonst verwertet hat.

 

(Vereinbaren Sie bei uns unter 050 195 einen Termin. Die MVÖ unterstützt seit 106 Jahren Mieter vor den Gerichten und der Schlichtungsstelle).


Kann Ihr Vermieter eine Investitionskostenablöse verlangen?


Wie schon gesagt. Überall dort, wo das MRG anwendbar ist, herrscht ein Ablöseverbot. Was allerdings schon geht, ist, dass der Vermieter jenen Kostenersatzanspruch, den der Vormieter gegenüber dem Vermieter hat, auf den Nachmieter überwälzt. Allerdings muss dann die Miete so niedrig sein wie beim Vormieter auch. Hier muss eine Mietzinsüberprüfung meist innerhalb von 3 Jahren ab Vertragsabschluß eingeleitet werden, sonst ist es zu spät!


Außerhalb des MRG-Anwendungsbereiches, also bei frei finanzierten Wohnraum, gilt das, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier wäre es daher möglich, eine Ablöse vom Mieter einfach so zu verlangen.


Was bei Ablösen zwischen Vor- und Nachmietern zu beachten?


Als Vormieter können Sie für bauliche Investitionen in eine Mietwohnung oder in Möbel (Möbelablöse) mit einem Neumieter eine Ablöse vereinbaren. Die Höhe der Forderung muss sich am Wiederbeschaffungswert orientieren. Ablösezahlungen ohne entsprechend gleichwertige Gegenleistungen sind grundsätzlich unzulässig.

 

Für Abschreibungen bei beweglichen Dingen wie einer Einbauküche, Fernseher, Schränke und sonstige Einrichtungsgegenstände gilt das gleiche. Einen exakten Wert festzulegen, kann ohne Sachverständigen schwierig sein. Wer zuviel verlangt, muss damit rechnen, dass gegen ihn ein Ablöseverfahren eingeleitet wird. Der Rückforderungsanspruch besteht 10 Jahre lang.

 

Welche Ausnahmen gibt es für die Ablösefähigkeit von Investitionen?


Soweit Teile einer Wohnung, wie zum Beispiel der Fußboden zur Grundausstattung gehört, sind derartige Einrichtungsteile nicht ablösefähig. Zur Grundausstattung einer modernen Wohnung können neben der Heizung, dem Bad, WC, Küchenherd und Abwasch unter anderem die Boden- und Wandbeläge, Sockelleisten, Armaturen, Wandfarbe etc. gehören.

 

Allerdings gibt es noch viele Wohnungen, die zB nur über ein WC oder Dusche/Bad verfügen oder wo zB eine Zentralheizung nicht vorhanden ist. Bei manchen ist sogar noch das Klo am Gang. Bauliche Investitionen, die hier eine Verbesserung des Wohnstandards bewirken  - siehe oben - , auch als standardanhebende Maßnahmen bezeichnet, sind ablösefähig. 

Es kommt daher bei der Ablösefähigkeit darauf an, welcher Wohnungsstandard bei Anmietung vorgelegen hat.

 

Wann sind Vertragserrichtungskosten unzulässig?

 

Bei allen Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, sind Kosten für die Erstellung des Vertrages verboten. Sollten Sie dafür etwas bezahlt haben, können Sie den Betrag binnen 10 Jahren zurückfordern.

 

Wann sind Finanzierungs-bzw Baukostenbeiträge erlaubt?

 

Für die Errichtung des Hauses darf normalerweise nichts vom Vermieter verlangt werden. Allerdings gibt es hier eine Ausnahme: Wenn es sich um eine geförderte Miet- oder Genossenschaftswohnung handelt, darf von den MieterInnen ein Kostenbeitrag verlangt werden. Der Oberste Gerichtshof beurteilt diesen Betrag als Mietzinsvorauszahlung. Er kann daher auch überprüft werden.

 

Mietervereinigung Österreichs, Reichsratsstraße 15, 1010 Wien, Tel.: 050195, Fax: 050195-92000, zentrale@mietervereinigung.at, ZVR - Zahl 563290909
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