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Österreich, Recht, Service 04.12.2017

Wohnungseigentum: Vorausschau ist Pflicht des Verwalters

  • Erhaltungsarbeiten; Bild: Fotolia

Der Verwalter eines Wohnungseigentumshauses ist zur Erstellung einer Vorausschau verpflichtet. Doch wann muss diese wie übermittelt werden? Welche Positionen muss sie beinhalten? Und was geschieht, wenn keine Vorausschau erstellt wird?

 

Die Vorausschau ist allen Wohnungseigentümern bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode (üblicherweise spätestens der 31.12., da die Abrechnungsperiode meist dem Kalenderjahr entspricht) durch Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer sichtbaren Stelle des Hauses zur Kenntnis zu bringen. Gibt es in einem Haus mehrere Stiegen, müssen mehrere Aushänge gemacht werden. Außerdem ist die Vorausschau allen Wohnungseigentümern zu übersenden.

Verzicht nicht wirksam
Auf die Erstellung einer Vorausschau könnte selbst die Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht wirksam verzichten, jedoch kann mit einem Mehrheitsbeschluss von der Verpflichtung zum Aushang abgegangen werden. Dies wird oftmals mit dem Recht der Eigentümergemeinschaft auf Geheimhaltung ihrer Angelegenheiten begründet.

Eine Vorausschau enthält neben den in absehbarer Zeit notwendigen und über die laufende Instandsetzung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten auch die bereits beschlossenen Verbesserungsarbeiten. Weiters sind die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage, die sonst vorhersehbaren Aufwendungen (z. B. Bewirtschaftungskosten) und die Vorauszahlungen anzuführen.

Was heißt "absehbare Zeit"
Der Begriff „absehbare Zeit“ ist laut Judikatur mit 10 Jahren zu begrenzen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Vorausschau für 10 Jahre zu erstellen ist, sondern vielmehr können Erhaltungsarbeiten aufgenommen werden, die innerhalb dieses Zeitraumes sehr wahrscheinlich zu erwarten sind. Sie dient nicht nur der Information der Wohnungseigentümer, sondern bindet den die Vorausschau erstellenden Verwalter, wenn keine gegenteilige Weisung ergeht. Doch auch die Wohnungseigentümer sind in gewissem Maße gebunden, da die Vorausschau meist die Grundlage für die im nächsten Jahr einzuhebenden Beiträge ist. Sie muss derart ausgestaltet sein, dass ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer dazu in der Lage ist, sich einen Überblick über die im kommenden Jahr voraussichtlich anfallenden Kosten zu verschaffen.

Was geschieht, wenn keine Vorausschau erstellt wird?
Unterlässt der Verwalter die Erstellung einer Vorausschau, stellt dies eine – im Einzelfall vielleicht auch grobe – Pflichtverletzung dar. Jeder Wohnungseigentümer hat dann die Möglichkeit, ein Verfahren auf Legung der Vorausschau einzuleiten. Wie nahezu alle Anträge im wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren, ist auch dieser bei dem für Zivilrechtssachen zuständigen Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist, einzubringen.

 

 

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