Die Pläne zum Mietrecht im Regierungsprogramm lassen Verschlechterungen für Mieter befürchten. „Die intendierten Schutzwirkungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) sollen erhalten bleiben, allerdings den zeitgemäßen Gegebenheiten angepasst werden“, heißt es im Regierungsprogramm. Es gehe um einen „fairen Interessenausgleich“ zwischen Mietern und Vermietern. Ein grundlegend neues Mietrecht soll im Rahmen eines „Mietrechts-Konvents“ geschaffen werden. Dieses neue Mietrecht soll u.a. „marktkonforme Mieten“ und „Freiräume für Mieter und Vermieter“ beinhalten.

Bis dahin soll durch Novellen in das bestehende Mietrechtsgesetz eingegriffen werden. Die Mietervereinigung analysiert einige geplante Änderungen:

Geplant: Lagezuschlagsverbot im Gründerzeitviertel aufheben

In Gründerzeitvierteln gilt derzeit das Richtwertsystem mit Zu- und Abschlägen. Bei den Gründerzeitvierteln handelt es sich um Wohngebiete mit typisch gründerzeitlicher Bebauung mit Gebäuden, die im Zeitpunkt der Errichtung zwischen 1870 und 1917 einen Anteil von mehr als 50% kleinen und mangelhaft ausgestatteten Wohnungen aufgewiesen haben. Gründerzeitviertel sind zwingend als höchstens durchschnittliche Lage einzustufen, sodass für sie somit kein Lagezuschlag möglich ist. Mit dem gegenständlichen Gesetz sollte die Erschwinglichkeit einer Wohnung, insbesondere für einkommensschwächere Gruppen gewährleistet werden. Da natürlich die Lage des Mietobjektes stets einer der haupttreibenden Faktoren von Mietzinssteigerungen ist, entschloss sich der Gesetzgeber für jene Wohngegenden, welche typischerweise als unterdurchschnittlich bzw. durchschnittlich angesehen wurden, durch eine Beschränkung des Lagezuschlages einer übermäßigen Mietzinssteigerung entgegenzuwirken.  Dieses Verbot soll nun – trotz vom Verfassungsgerichtshof festgestellter Verfassungskonformität - aufgehoben werden. Damit ist klar: Die Mieten werden auch in den bisher noch günstigeren Gründerzeithäusern und –vierteln stark steigen.

Auf der Lagezuschlagskarte 2017 der Gemeinde Wien sind die Gründerzeitviertel in grau eingezeichnet. Download: Original-Version der Karte als PDF (Stadt Wien, MA25).

Das sagt die Mietervereinigung: Durch Wegfall der preisdämpfenden Wirkung des Lagezuschlagsverbotes in Gründerzeitvierteln ist mit einem starken Anstieg der Mieten zu rechnen. Dieser Preisanstieg wird auch die Lagen außerhalb der Gründerzeitviertel betreffen. In diesem Zusammenhang sollte der Gesetzgeber auch den Grundkostenanteil der Richtwertwohnungen  auf einen realistischen Wert anheben. Die Grundkostenanteile werden der Berechnung des höchstzulässigen Lagezuschlags zugrunde gelegt. Für Wien beträgt der Grundkostenanteil der mietrechtlichen Normwohnung derzeit € 288,10 pro Quadratmeter und liegt damit weit unter den tatsächlichen als durchschnittlich anzusehenden Grundkosten.

> Mehr Info: Wie der Lagezuschlag die Preise antreibt

Geplant: Ausweitung der Befristungen

Die ohnehin sehr weitgehenden Befristungsmöglichkeiten sollen offenbar noch weiter aufgeweicht werden. Nach der derzeitigen Regelung darf eine Befristung über die Miete einer Wohnung (die als Hauptwohnsitz dient) nicht auf weniger als 3 Jahre lauten und die Befristung muss schriftlich vereinbart werden. Dies geht scheinbar noch nicht weit genug.

Konkreteres wird im Regierungsprogramm nicht genannt. Dafür sollen künftig kürzere Befristungen möglich werden. Das bedeutet, dass es erlaubt werden soll, die derzeit geltende Mindestbefristung von 3 Jahren zu verkürzen, und zwar etwa bei Ausbildungs-Mietverträgen oder bei leerstehenden Wohnungen vor einer Sanierung.

Das sagt die Mietervereinigung: Wenn es nur um die Ausbildung ginge, könnten Studenten auch einen unbefristeten Mietvertrag erhalten und diesen am Ende ihres Studiums kündigen. Wichtiger wären Anreize zur Schaffung unbefristeter Mietverhältnisse. Zu befürchten ist, dass lediglich der Befristungsabschlag gedrosselt werden soll, wenn die Befristung auf einen längeren Zeitraum lautet. Damit werden aber zusätzliche Anreize geschaffen, keine unbefristeten, sondern nur noch befristete Mietverhältnisse abzuschließen.

Geplant: Änderungen bei Eintritts- und Weitergaberechten

Änderungen für Mieter sind bei der Weitergabe einer Mietwohnung geplant. Künftig sollen nur noch Ehegatten, eingetragene Partner und Kinder bis zum 25. Lebensjahr in den Mietvertrag eintreten können. Derzeit kann der Mietvertrag im Altbau und im geförderten Wohnbau  unter gewissen Voraussetzungen auch an Verwandte in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Enkelkinder, etc.) und Geschwister des Hauptmieters weitergegeben werden.

Das sagt die Mietervereinigung: Schon die derzeitige gesetzliche Regelung sieht Auflagen bei der Weitergabe von Mietwohnungen vor. Oft ist der Einstieg in den Mietvertrag der Eltern oder Großeltern für junge Haushalte die einzige Möglichkeit, sich die Wohnung überhaupt leisten zu können. Die geplante Änderung ließe tausende Haushalte in den Wohnungsmarkt drängen – was wiederum preistreibend wirkt.

Geplant: Einkommens-Überprüfungen im sozialen Wohnbau

Geplant sind hier „regelmäßige Mietzinsanpassungen für Besserverdiener im kommunalen und gemeinnützigen Wohnbau“. Mieter im Gemeindebau oder im geförderten Wohnbau werden also künftig regelmäßig Einkommensnachweise legen müssen. Jene, die ihr Einkommen verbessern konnten, sollen höhere Mieten zahlen. Das soll laut dem Programm künftig aber nur für neue Verträge gelten, bestehende Verträge sollen nicht betroffen sein.

Das sagt die Mietervereinigung: Wer Wert auf eine soziale Durchmischung legt, wird keine Einkommenschecks verlangen. Uns ist es wichtig, dass man den sozialen Status nicht an der Visitenkarte erkennen kann.

Geplant: Änderungen beim gemeinnützigen Wohnbau

Mietkauf-Modelle sollen forciert werden. Im Regierungsprogramm nimmt sich Türkis-Blau vor, „alles“ zu unternehmen, dass „vermehrt Wohnraum im Eigentum erworben werden kann.“

Das sagt die Mietervereinigung: Um eine hohe Wohnsicherheit zu gewährleisten, müssen geförderte Wohnungen auf Dauer im Mietwohnungsbestand gehalten werden und einem unbefristeten Bestandschutz unterliegen. Es kann nicht sein, dass mit der zwingenden Kaufoption sozial gebundener Wohnraum privatisiert wird und die Wohnungen nach dem Verkauf ohne Preisbindung vermietet werden.

Zur Forcierung des Eigentumserwerbes: Die Vermengung der Begriffe von Wohnungseigentum und Eigentum ist verfehlt. Eigentum ist das Recht, über eine Sache ausschließlich verfügen zu dürfen. Im Gegensatz dazu besteht beim Wohnungseigentum eine Mithaftung für Zahlungsausfälle anderer Miteigentümer; auch bei einer beabsichtigen Veränderung, die unter Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft erfolgt (zB Errichtung eines Blumenkastens am Balkongeländer oder die Errichtung einer Klimaanlage) ist Zustimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer erforderlich.