Wenn das Mietobjekt nicht so genutzt werden kann wie vertraglich vereinbart, hat der Mieter das Recht auf Mietzinsminderung. Das Recht, die Miete zu mindern, stammt aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB, §1096) und gilt daher für alle Arten von Mietverhältnissen. Es ist nicht von Bedeutung, wann das Gebäude errichtet wurde. Einen Anspruch auf Mietzinsminderung haben auch Mieter eines Ein- oder Zweifamilienhauses.

Wann hat ein Mieter das Recht auf Mietzinsminderung?
Es gibt einige Umstände, die Mieter zur Mietzinsminderung berechtigen. Eine kleine, unvollständige Auswahl:

• Wasserversorgung fällt aus
• Aufzug fällt aus
• Schimmel in der Wohnung
• Mitgemietete Einrichtungsgegenstände sind beschädigt

• Es gibt Beeinträchtigungen durch Lärm
• Die vom Vermieter bereitgestellte Therme fällt aus
• Einer oder mehrere Heizkörper in der Wohnung fallen aus

 

Rechtsberatung nutzen
Die Mietervereinigung empfiehlt, vor einer Mietminderung unsere JuristInnen zu konsultieren, denn: Bezahlt man weniger Miete als vorgeschrieben ein, riskiert man eine Mietzins- und Räumungsklage.

Es gibt aber die Möglichkeit, einen eingeschriebenen Brief an Vermieter bzw. Hausverwaltung zu schicken, die Beeinträchtigungen aufzuzählen und zu erklären, dass man die Miete nur noch unter Vorbehalt einer Mietzinsminderung einbezahlt. Mitglieder der Mietervereinigung finden ein Musterschreiben im Downloadbereich.

Wichtig ist es, weiterhin die Miete in voller Höhe einzuzahlen. Die Erklärung, dass man die Miete nur noch unter Vorbehalt einbezahlt, ermöglicht es, später selber vor Gericht zu gehen und einen Teil der Miete als Mietzinsminderung einzuklagen. Womöglich ist vor diesem Schritt eine Einigung mit dem Vermieter möglich.

Das Recht auf Mietminderung besteht für die Zeit, in der die Beeinträchtigung des Vertragsgegenstandes vorhanden ist. Wird der Mangel beseitigt, entfällt auch das Recht auf Mietminderung.

    
Beispiele für Mietzinsminderungen aus der Rechtsprechung
Seitens des Gesetzgebers gibt es keine klaren Aussagen über die Höhe zulässiger Mietzinsreduktionen. Hier hängt viel davon ab, wie deutlich Mieter die Beeinträchtigung des Gebrauchs dokumentieren bzw. diese für das Gericht nachvollziehbar machen. Nachstehend finden Sie zur Orientierung einige Beispiele aus der Rechtsprechung. Dabei ist zu beachten, dass sich die Mietminderung auf die Bruttomiete bezieht (also auch auf Betriebskosten und Umsatzsteuer anzuwenden ist).

 

• Schimmel im Badezimmer -10%
• Schimmel in Küche und Wohnzimmer -25%
• Temperatur in Räumen im Jänner und Februar nicht über 18 Grad erwärmbar -10%
• Unterdimensionierte Heizung bzw. nicht ausreichende Wärmeversorgung in der Heizperiode -10 bis -20%
• Keine Möglichkeit zur Warmwasseraufbereitung -33,3%
• Dusche wegen Temperaturschwankungen des Warmwassers unbenützbar -10%
• Lärm aufgrund von Bauarbeiten -5 bis -15%; bei Lärmbelästigungen sind -25% i.d.R. die Obergrenze