Mit Ende Juni ist die jährliche Betriebskosten-Abrechnung fällig. Worauf Mieter bei den Abrechnungen achten sollten:

Bis spätestens 30. Juni des Folgejahres sind Vermieter und/oder Hausverwalter verpflichtet, die Betriebskosten-Abrechnung zu legen. Das heißt: Heuer muss bis zum 30. Juni die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020 entweder an die Mieter geschickt oder im Haus aufgelegt werden (etwa beim Hausbesorger oder auf einer Aushangtafel). Mieter haben das gesetzliche Recht auf eine Betriebskosten-Abrechnung. Ist die Abrechnung nicht ausgehängt oder geschickt worden, können Mieter die Abrechnung bei der Hausverwaltung bzw. beim Vermieter anfordern.

Großteil der überprüften Abrechnungen falsch
Für Mieter kann es sich lohnen, bei der Betriebskosten-Abrechnung genau hinzuschauen und im Zweifel die Experten der Mietervereinigung zu Rate zu ziehen. Denn: Die Mehrzahl der überprüften Betriebskosten-Abrechnungen sind nicht korrekt. Die Fehler reichen von falschen Aufteilungsschlüsseln bis hin zu nicht zulässigen Abrechnungsposten (wie »Sonstiges«), erklärt Elke Hanel-Torsch, Landesvorsitzende der Wiener Mietervereinigung. »Reparaturarbeiten dürfen zum Beispiel nicht verrechnet werden, weil diese aus der Mietzinsreserve zu decken sind und nicht im Rahmen der Betriebskosten-Abrechnung auf die Mieter überwälzt werden dürfen«, sagt Hanel-Torsch. »Oft werden auch zulässige Positionen überhöht vorgeschrieben. Das ist oft beim Verwaltungshonorar, bei der Versicherungsprämie oder beim Hausreinigungsentgelt der Fall.«

Welche Kosten dürfen als Betriebskosten verrechnet werden?
Für Altbauten, geförderte Neubauten und Genossenschaftswohnungen gibt es einen gesetzlichen Katalog an zulässigen Betriebskosten. Nur Kosten, die im Mietrechtsgesetz genannt werden, dürfen an Mieter weiterverrechnet werden.  

Zulässige Betriebskosten
• Wasser/Abwasser und Wasserdichtheitsprüfung
• Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten für Kaltwasser, sofern es eine Vereinbarung dazu gibt
• Kanalräumung, Müllabfuhr
• Entrümpelung, Schädlingsbekämpfung, Kehrgebühren
• Strom für Beleuchtung des Stiegenhauses und der Gemeinschaftsflächen
• Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden
• Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, wenn der Überwälzung mehr als die Hälfte der Mieter zugestimmt hat
• Verwaltungshonorar
• Hausreinigung inklusive Schneeräumung
• Öffentliche Abgaben
• Laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.)

Bei Neubauten kommt es auf die vertragliche Vereinbarung an, wie Betriebskosten verrechnet werden und welche zulässig sind.

Hilfreiche Services
Mit dem von der Mietervereinigung erstellten Betriebskostenspiegel und dem Online-Betriebskostenrechner haben Mieter die Möglichkeit, die Plausibilität Ihrer monatlichen Belastung sofort und bequem zu überprüfen.

Worauf Mieter achten sollten
Die Betriebskosten-Abrechnung muss vollständig und nachvollziehbar sein und ein Verzeichnis aller Einnahmen und Ausgaben enthalten.

»Die Mieter müssen sich ein Bild machen können, welche Rück- und Nachzahlungen für sie anfallen, wenn sie die bezahlten Pauschalraten den tatsächlich angefallenen Kosten  gegenüberstellen«, sagt Hanel-Torsch. »Normalerweise genügt die Auflistung aller Ausgabenpositionen, die der Mieter dann anhand von Belegen überprüfen kann.«

Die Hausverwaltung bzw. der Vermieter muss den Mietern Einsicht in alle Belege gewähren. Achtung: Das Recht der Mieter auf Belegeinsicht besteht nur innerhalb von 6 Monaten ab Legung der Betriebskostenabrechnung.

Wie kann ich als Mieter gegen eine falsche Abrechnung vorgehen?
Im Altbau und im geförderten Neubau sind Überprüfungen binnen 3 Jahren ab Fälligkeit von Guthaben oder Nachzahlung möglich. Ein Beispiel: Die Abrechnung wurde mit 13. Juni im Haus ausgehängt. Die Nachzahlung ist zum übernächsten Zinstermin, also mit 5. August, fällig. Mit diesem Datum beginnt die Verjährungsfrist von 3 Jahren zu laufen. Bei Genossenschaftswohnungen ist es notwendig, binnen 6 Monaten ab Abrechnungslegung einen schriftlichen, begründeten Einspruch zu erheben.

Die Experten der Mietervereinigung helfen bei der Anforderung einer fehlenden und auch bei der genauen Überprüfung einer vorliegenden Abrechnung.
 

Weiterführende Informationen:

• Betriebskosten:Videoserie - was Mieter wissen müssen
• Betriebskosten-Broschüre: In der neu überarbeiteten 5. Auflage finden Sie detaillierte Informationen, Rechenbeispiele und Musterbriefe.

• Betriebskostenspiegel

• Betriebskostenrechner: Sind Ihre Betriebskosten angemessen? Starten Sie unseren Betriebskostenrechner!