Welche Tiere dürfen Mieter in einer Wohnung halten? Ist ein Tierhalteverbot rechtens? Was bedeutet die neue OGH-Entscheidung zur Hundehaltung? Elke Hanel-Torsch, Landesvorsitzende der Wiener Mietervereinigung, erklärt, was Mieter und Tierfreunde wissen müssen:

 

Immer wieder erreichen unsere Wohnrechts-Expertinnen Fragen zum großen Themenbereich Haustiere. Meist geht es darum, ob die Tierhaltung in einer Mietwohnung erlaubt ist. Eines vorab: es ist gesetzlich nicht erlaubt, aufgrund Haustierhaltung eine höhere Miete zu verlangen.

In der Regel gibt es für Mieter vier unterschiedliche Ausgangslagen. Erstens: Keine Regelung zu Haustieren in Mietvertrag und/oder Hausordnung . Zweitens: Ein generelles Tierhalteverbot in Mietvertrag und/oder Hausordnung. Drittens: Individuelle Verbotsklauseln für bestimmte Tierarten. Viertens: Haustierhaltung nur nach Erlaubnis (Erlaubnisklausel).

 

Keine Regelung

Wenn der Mietvertrag keine Regelung der Tierhaltung enthält, ist das Halten von üblichen Haustieren – also insbesondere von Hunden und Katzen – erlaubt. Eine übermäßige Tierhaltung, die zu starken Belastungen der Mietsache oder zu unzumutbaren Belästigungen der Mitbewohner führt, ist vom vertragsgemäßen Gebrauch aber nicht gedeckt. In solchen Fällen könnte der Vermieter vom Mieter die Unterlassung des mit der Tierhaltung verbundenen störenden Verhaltens begehren, nicht jedoch die Unterlassung der Haltung von Haustieren generell.

 

Generelles Tierhalteverbot

Klauseln wie »Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten« werden vom Obersten Gerichtshof (OGH) als gröblich benachteiligend angesehen und sind somit unwirksam.

Auch wenn eine solche generelle Verbotsklausel im Mietvertrag unterschrieben wurde, ist es so, als wäre die Vereinbarung nicht vorhanden. Mieter dürfen in diesem Fall in ihrer Wohnung Haustiere halten.

Jedenfalls erlaubt sind Kleintiere, von denen keine Beeinträchtigung ausgeht (wie Hamster, Meerschweinchen, Zierfische, Wellensittiche und ähnliches). Mieter können diese Haustiere ohne weitere Nachfrage halten. Nur im begründeten Einzelfall, etwa bei Vorliegen einer Allergie, könnten Haustiere generell verboten werden.

 

Individuelle Tierhalte-Verbote

Wenn im Mietvertrag nicht generell die Haltung von »Haustieren« verboten wird, sondern von bestimmten Tierarten wie Hunden (Angaben wie »Kampfhund« oder einer bestimmten Rasse sind möglich) oder auch Katzen, dann ist dieses Verbot wirksam, da es nicht gegen den oben genannten generellen Ausschluss von Haustieren verstößt.

Bei Verstoß gegen ein solches individuelles Tierhalteverbot kann der Vermieter auf Unterlassung klagen und ein Haltungsverbot erwirken. Handelt ein Mieter gegen ein bereits vorliegendes Unterlassungsurteil – indem er das Tier weiterhin in der Wohnung hält –, kann eine Beugestrafe verhängt werden. Ein Kündigungsgrund ist damit jedoch nicht gegeben (siehe unten).

Tierhaltung nach Erlaubnis

Des Öfteren finden sich in Mietverträgen Klauseln wie »Die Haltung von Haustieren ist nur mit Genehmigung der Genossenschaft bzw. der Miteigentümerschaft gestattet.« Eine solche Klausel ist einer Entscheidung des OGH (5Ob24/21h) zufolge nicht zulässig.

 

Das Halten üblicher Haustiere, insbesondere von Hunden und Katzen, ist also regelmäßig erlaubt - außer die Tierhaltung würde über das gewöhnliche Maß hinausgehen.

 

OGH: Hund kein Kündigungsgrund

Das Halten von Tieren in einer Wohnung ist kein Kündigungsgrund, wie der OGH heuer feststellte (2 Ob 134/19y). »Wenn durch die Tierhaltung Mitbewohner belästigt werden und ihnen das Zusammenleben verleidet wird, kann ohnehin der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG verwirklicht sein«, wie die Höchstrichter in der Entscheidung mit Hinweis auf den Kündigungsgrund des »unleidlichen Verhaltens« ausführten.

Ein Hund, der wiederholt stundenlang bellt oder heult und die Nachbarn dadurch massiv belästigt, kann also eine Kündigung nach sich ziehen. Gleiches gilt, wenn von dem Tier eine Gefahr für andere Mieter ausgeht.

Ein Beispiel für eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens war der Fall einer Mieterin, die über Jahre im Innenhof eines Hauses Tauben fütterte und auch nach schriftlicher Aufforderung der Vermieterin, die Fütterung zu unterlassen, bei ihrem Verhalten blieb (3 Ob 16/18a).

 

Tierhaltung in der Hausordnung

Oft wird in Mietverträgen auf eine Hausordnung verwiesen. Hierbei muss man unterscheiden, ob diese Hausordnung ein Aushang im Stiegenhaus ist oder ein Anhang zum Mietvertrag und damit Vertragsbestandteil. In diesem Fall braucht es für eine Änderung die Zustimmung des Mieters.

Bei einer Aushang-Hausordnung darf der Vermieter einseitige Änderungen vornehmen – diese dürfen jedoch nur ordnenden Charakter haben, also etwa Ruhezeiten festlegen. Tierhaltung darf auch hier nicht grundsätzlich verboten werden.

Verweist der Mietvertrag ausdrücklich auch auf die Hausordnung und ist in dieser ein Haustierverbot etwa für Hunde festgelegt, muss sich der Mieter daran halten. Für Kleintiere wäre ein Verbot durch die Hausordnung nicht wirksam.

Wurde keine Hausordnung vereinbart, gelten die ortsüblichen Regeln.

 

Bellen und Streunen

»Wer sich durch einen bellenden Hund des Nachbarn gestört fühlt, sollte zuerst das Gespräch mit dem Halter suchen«, rät Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Wiener Mietervereinigung. Der Hundehalter bzw. Eigentümer/Mieter der Wohnung, von der die Lärmbelastung ausgeht, hat für seine Untätigkeit (kein Ruhigstellen des Hundes) einzustehen. Schafft das keine Abhilfe, kann man sich an die Polizei wenden. Wer ungebührlichen Lärm erregt, begeht eine Verwaltungsübertretung und kann bestraft werden. Überschreitet das Gebell das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß und beeinträchtigt die ortsübliche Benutzung der Wohnung wesentlich (laut Rechtsprechung z.B. regelmäßig wiederkehrendes, 5-10 Minuten anhaltendes Bellen in einer Wohnung), kann man auch auf Unterlassung der Störung klagen.

Bei Katzen geht es weniger um Lärm als um Streuner, die Nachbars Garten ungebetene Besuche abstatten. Laut OGH besteht kein gesetzliches Gebot, Katzen ausschließlich innerhalb von Wohnräumlichkeiten zu halten. Dass sich Katzen im Garten des Nachbars aufhalten, ist von diesem daher hinzunehmen.