In den letzten Wochen häuften sich bei der Mietervereinigung die Anfragen zur rechtlichen Situation von Wohnungsmietern während der Corona-Krise. Meist ging es dabei um die Stundung von Mieten. Dabei stellten wir fest, dass es rund um die Maßnahmen der Regierung zu einigen Missverständnissen gekommen ist, die wir an dieser Stelle klären wollen.   

Zu Beginn ein kurzer Blick zurück: Am 25. Februar 2020 werden in einem Hotel in Tirol die ersten beiden Corona-Fälle in Österreich registriert. Die Infektionen stiegen rasant an, schließlich wurde am 16. März wurde ein bundesweiter Lockdown verfügt. Am 5. April folgte das 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetz. Dieses besagt im Wesentlichen: Wohnungsmieter, die durch die Pandemie in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt wurden und deshalb mit den Mietzahlungen (Miete inkl. Betriebskosten) im Zeitraum von April bis Juni 2020 ganz oder teilweise in Verzug gerieten, kann allein wegen dieses Mietzinsrückstands nicht gekündigt werden. Diese Regelung gilt für alle Mietverträge – egal, ob die Wohnung in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt oder nicht.

Ein Zahlungsrückstand, der auf die Monate April bis Juni 2020 zurückgeht, ist also derzeit kein Kündigungsgrund. Eine Kündigung bzw. Räumung wegen Mietzinsrückständen aus dem 2. Quartal 2020 ist bis 30. Juni 2022 ausgeschlossen. Andere Kündigungsgründe, wie beispielsweise wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs, sind von der Regelung nicht umfasst und weiterhin möglich.

Ursprünglich galt, dass die Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 bis 31. Dezember 2020 zurückgezahlt werden mussten. Kurz vor ihrem Ablauf, im Dezember, wurde diese Frist jedoch um drei Monate bis 31. März verlängert. Diese Verlängerung war angesichts einer drohenden Wohnungskrise im Winter dringend nötig, sorgte aber gleichzeitig für Verwirrung, weil viele dachten, dass damit auch der Zeitraum der möglichen Stundungen ausgedehnt wurde – was aber nicht der Fall war. Der Kündigungsschutz gilt weiterhin nur für Rückstände aus den Monaten April bis Juni 2020. Ein Zahlungsrückstand aus diesen drei Monaten kann also – inklusive Verzugszinsen von höchstens 4 % – ab 1. April 2021 eingeklagt oder von einer hinterlegten Kaution in Abzug gebracht werden.

Vorsicht: Seit Juli 2020 gibt es keine gesetzliche Möglichkeit der Stundung mehr. Mit einem Wort: Sind seit Juli 2020 Rückstände angefallen, konnte der Vermieter eine Mietzinsklage einbringen oder gleich kündigen. Dies gilt auch jetzt. Wer seine aktuelle Miete nicht oder nicht zur Gänze zahlen kann, sollte sich umgehend mit seinem Vermieter ins Einvernehmen setzen und um eine Lösung bemühen. Eine Möglichkeit wäre eine Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, wonach ungeachtet der Bestimmung die Kaution zur Begleichung des Mietzinsrückstandes herangezogen werden soll.

Mieter, die eine Stundung in den Monaten April-Juni 2020 in Anspruch genommen haben, sollten unbedingt darauf achten, dass mit späteren Mietzinszahlungen aktuelle Mietzinse beglichen werden, damit die Zahlung nicht auf die älteste Schuld angerechnet wird. Dann können Vermieter zwar eine Mietzinsklage bezüglich dieser Mieten samt 4% Verzugszinsen einbringen, nicht jedoch eine Räumungsklage.

Wenn ein Räumungsverfahren (wegen Nichtbezahlung der Mieten ab Juli) beendet ist und der nächste Schritt die Delogierung wäre, können Mieter beim zuständigen Bezirksgericht erleichterten Räumungsaufschub beantragen. Aus welchem Grund das Mietverhältnis endete (Ende der Befristung, Kündigung, etc.) spielt dabei keine Rolle. Hat der Mieter ein dringendes Wohnbedürfnis – das bedeutet, dass er diese Wohnung bewohnt und noch keine neue Wohnung zur Verfügung steht – gewährt das Gericht einen Räumungsaufschub. Ein solcher Räumungsaufschub ist aber dann nicht zu bewilligen, wenn die Räumung zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich wäre – beispielsweise bei dringendem Eigenbedarf.

Der Aufschub hat mindestens drei Monate zu dauern – außer, das dringende Wohnbedürfnis des Mieters fällt weg. Über Antrag des Gläubigers kann das Räumungsverfahren  fortgesetzt werden, wenn die Covid-19-Maßnahmen zur Einschränkung der Kontakte aufgehoben wurden, spätestens aber sechs Monate nach Aufschub.