Aktuelles Artikel
|
|
Österreich 08.03.2023
Was bringt die Maklergesetz-Novelle wirklich?
Die Mietervereinigung (MVÖ) analysiert die aktuelle Maklergesetz-Novelle und deckt auf: seit dem ersten Entwurf hat sich kaum etwas geändert. Kritische Stellungnahmen mit Verbesserungsvorschlägen – wie etwa von der MVÖ vorgebracht – wurden beharrlich ignoriert.
Im Bautenausschuss des Parlaments wurde am 23. Februar die Novelle des Maklergesetzes behandelt und mit den Stimmen der Regierungsparteien ÖVP und Grüne sowie FPÖ und NEOS beschlossen. Die SPÖ stimmte dagegen, weil sie sich eine bessere Lösung für Mieter gewünscht hätte – aus gutem Grund, wie eine Analyse der MVÖ zeigt.
Im Frühjahr 2022 ist der erste Entwurf der Maklergesetz-Novelle präsentiert worden, zu dem die MVÖ eine kritische Stellungnahme abgegeben und Änderungen eingemahnt hat.
Änderungen marginal
Im Dezember wurde von der Justizministerin eine überarbeitete Version der Novelle vorgelegt. Die Wohnrechts-Experten der MVÖ haben diese Novelle im Detail studiert und festgestellt: Die Änderungen zur kritisierten Version vom Frühjahr sind marginal; die Vorschläge der MVÖ wurden nicht aufgegriffen. Umgehungskonstruktionen sind weiterhin möglich, das beanstandete Beweisthema blieb ebenso unverändert wie der Strafrahmen bei Verstößen niedrig.
Auch in der im Dezember präsentierten Form bleibt die Maklergesetz-Novelle somit weit hinter den Anforderungen an ein echtes Bestellerprinzip. »Die Intention des Gesetzgebers, Wohnungssuchende von der Maklerprovision zu entlasten war richtig, doch die praktische Umsetzung ist lückenhaft«, erklärt MVÖ-Präsident Georg Niedermühlbichler.
Wörter ausgetauscht
Ein Vergleich der Gesetzestexte März und Dezember fördert insgesamt 23 Änderungen zutage; so wurde etwa fünf Mal
das Wort »Mieter« durch »Wohnungssuchender« ersetzt, drei Mal wurde das Wort »Makler« durch »Immobilienmakler« ausgetauscht. Da und dort kam es zu Präzisierungen, Änderungen an den Regelungen selbst wurden nicht vorgenommen.
Umgehungsmöglichkeiten
Das bedeutet: Umgehungsmöglichkeiten des »Erstauftraggeberprinzips« bleiben bestehen. Es ist gängige Praxis, dass Makler und Vermieter oft über eine langjährige Zusammenarbeit in einem Naheverhältnis zueinander stehen. Es ist also durchaus denkbar, dass der Vermieter dem Makler diverse Objekte zur Kenntnis bringt, ohne das ausdrückliche Einverständnis zum Inserieren oder anderweitigen Bewerben zu erteilen. Dann wäre der Mieter provisionspflichtig.
Beweislast trägt Mieter
Während in Deutschland (wo ein echtes »Bestellerprinzip« schon 2015 eingeführt wurde) der Makler beweisen muss, dass er provisionsberechtigt ist, müsste in Österreich im Streitfall der Mieter vor Gericht beweisen, dass er nicht provisionspflichtig war. »Der Mieter müsste nachweisen, dass der Makler vom Vermieter beauftragt wurde oder dass diese ‚zumindest ansatzweise‘, wie es heißt, zusammengewirkt haben. Das wird in der Praxis vom Mieter kaum zu leisten sein«, sagt Niedermühlbichler.
Strafbestimmungen
Dem Gesetzestext zufolge sind in Österreich bei Zuwiderhandeln gegen das »Erstauftraggeberprinzip« für Makler Verwaltungsstrafen bis zu 3.600 Euro vorgesehen. Dieser Betrag erscheint angesichts einer durchschnittlichen Provisionshöhe von rund 1.600 Euro bei Wohnungsmietverträgen und gegenüber bis zu 25.000 Euro Strafen bei der deutschen Regelung zu gering dimensioniert. »Ein wirksames Bestellerprinzip könnte Wohnungssuchende entlasten und die gesamten Wohnkosten für Mieter senken, wie das Beispiel Deutschland zeigt«, sagt Niedermühlbichler. »Es ist aus unserer Sicht fraglich, inwiefern der vorgelegte Entwurf diese Ziele erreichen kann.« Deshalb fordere die MVÖ Nachbesserungen, so Niedermühlbichler.
Welche Änderungen die MVÖ im Detail fordert:
1. Ein echtes Bestellerprinzip – der Makler darf vom Mieter grundsätzlich keine Provision kassieren. Mit einer Ausnahme: Wenn der Mieter den Makler nachweislich mit der Suche nach der vermittelten Wohnung beauftragt hat. Dies soll der Makler – nicht der Mieter oder Wohnungssuchende - nachzuweisen haben.
2. Streitigkeiten sollten im Außerstreitverfahren geklärt werden können, damit ein einfacher Zugang zum Recht ohne
Prozesskostenrisiko geschaffen wird. Die Novelle sieht vor, dass dies nur in Gerichtsverfahren möglich ist. Dies geht für beide Parteien mit einem Kostenrisiko einher.
3. Wirksame Strafen bei Umgehungen: Strafhöhen wie in Deutschland.