Bei der Miete von Einfamilienhäusern sollten Mieter beachten, dass diese nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen.

Herr Ronald S., Mitglied der Mietervereinigung Steiermark, wollte nach seiner Pensionierung im Jahr 2005 einen ruhigen Lebensabend verbringen. Zu diesem Zwecke machte er sich auf die Suche nach einem Haus im ländlichen Bereich. Für einen Kauf fehlten die finanziellen Mittel, also wurde ein Objekt zur Miete gesucht. Über einen Bekannten fand er ein leerstehendes Bauernhaus. Schnell wurde Herr S. mit dem Vermieter handelseinig. Der Vermieter war froh, dass er für das schon in die Jahre gekommene Haus Mieteinnahmen lukrieren konnte, Herr S. freute sich seine nun freie Zeit mit kleinen Sanierungs- und Verschönerungsarbeiten am Haus verbringen zu können. Ein handschriftlicher Mietvertrag wurde erstellt, darin nur das vermeintlich Wichtigste geregelt.

Die Jahre vergingen im guten Einvernehmen. Doch plötzlich, ab dem 2020 bemängelte der Vermieter immer mehr Punkte am Wohnverhalten des Herrn S. Einmal passte die Nutzung und Pflege des mitvermieteten Gartens nicht, dann die Haltung einer Katze, ein andermal das Abstellen des Autos am Grundstück.

Im Frühling 2023 eskalierte die Situation und Herr S. bekam eine handschriftliche Kündigung seitens des Vermieters. Er müsse das Haus innerhalb eines Monats verlassen, weitere Gründe wurden nicht angeführt. Mit diesem Kündigungsschreiben wandte sich Herr S. an die Mietervereinigung Steiermark.

Was beim Anmieten eines Einfamilienhauses zu beachten ist

Zur Miete von Einfamilienhäusern ist anzumerken, dass es sich um eine sogenannte Vollausnahme aus dem Mietrechtsgesetz handelt. Diese Mietgegenstände fallen seit der Wohnrechtsnovelle 2001 nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, es gibt keinen Kündigungsschutz. Es gelten hier nur die Normen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (AGBG) und diese sind dispositives Recht. Das heißt, diese Normen sind abänderbar und vertragliche Vereinbarungen können den gesetzlichen Bestimmungen vorgehen.

Wird ein Einfamilienhaus wie im gegenständlichen Fall mit einem unbefristeten Vertrag angemietet rechnet man meist mit einem langen Verbleib in diesem Haus. Aber gerade in diesem Fall können beide Vertragsparteien, also auch der Vermieter, jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen. Das Gesetz sieht auch nur eine Kündigungsfrist von einem Monat zum Monatsletzten vor, die Kündigung kann überdies handschriftlich erfolgen. In gemeinsamen Verhandlungen mit dem Vermieter konnte eine Kündigungsfrist von drei Monaten erwirkt werden. Auch war der Vermieter bereit Herrn S. für nützliche Verbesserungsarbeiten am Einfamilienhaus eine finanzielle Entschädigung zu leisten.

Abschließend sei angemerkt, das gerade bei der Anmietung eines Einfamilienhauses die Erstellung eines klaren, transparenten und inhaltlich ausgewogenen Mietvertrages anzuraten ist. Die Juristen der Mietervereinigung sind ihnen bei der Überprüfung eines solchen Vertrages gerne behilflich, am besten natürlich vor der Vertragsunterzeichnung.