Sind für Gemeinschaftsräume Betriebskosten zu zahlen? Wie werden diese Kosten abgerechnet? Und: was kann die Hausordnung für Gemeinschaftsräume regeln?

 

Frau Hilde S. ist Mieterin, die Wohnanlage wurde vor zwei Jahren von einer gemeinnützigen Wohnbauvereinigung errichtet. Neben der Nutzung der Wohnung wurde vertraglich auch die Nutzung des auf der Liegenschaft vorhandenen Gemeinschaftsraumes vereinbart.

 

Der Gemeinschaftsraum kann von den Mieterinnen und Mietern gebucht werden. Er steht zum Beispiel für Tanztrainings,

Lerngruppen, Literaturabende, aber auch für Kindergeburtstage zur Verfügung. Einzelheiten über die Nutzung regelt dabei

die Hausordnung der betreffenden Liegenschaft. Im Zuge der Legung der Betriebskostenabrechnung 2023 stellte sich für unser Mitglied die Frage weshalb sie auch für den Gemeinschaftsraum Betriebskosten bezahlen müsse.

 

Überdies erging vor kurzem ein Schreiben der Hausverwaltung an alle Mieterinnen und Mieter, worin hingewiesen wurde,

dass vermehrt Beschwerden über das Rauchen und den Ausschank alkoholischer Getränke im Gemeinschaftsraum eingegangen seien. Von rechtlicher Seite aus gesehen, legt die Hausordnung fest, was in Gemeinschaftsräumen erlaubt ist und was nicht. Eine überbordende Lärmbelästigung, eine ständige gewerbliche Nutzung oder auch das Rauchen in Innenräumen können auf jeden Fall verboten werden. Es gibt zwar immer wieder Graubereiche, eine »ortsübliche« Nutzung, zum Beispiel zur Erholung, Fortbildung oder für sportliche Aktivitäten ist aber auf jeden Fall im Sinne des Gemeinschaftsgedankens als ortsüblich anzusehen.

 

Zur Tragung der Betriebskosten von Gemeinschaftsräumen gibt das Mietrechtsgesetz Auskunft. Dieses Gesetz kommt vor

allem bei Altbauten zur Anwendung. Die Bestimmungen zur Abrechnung der Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen sind aber auch bei Wohnanlagen welche von einer gemeinnützigen Wohnbauvereinigung errichtet wurden anwendbar. Betriebskosten für Gemeinschaftsräume werden grundsätzlich – sofern vertraglich nichts anderes wirksam vereinbart wurde – nach dem Nutzflächenschlüssel des Mietrechtsgesetzes aufgeteilt.

 

Der Nutzflächenschlüssel errechnet sich aus dem Verhältnis der Nutzfläche eines Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller Mietgegenstände (Gesamtnutzfläche) des Hauses. Zur Gesamtnutzfläche zählen folglich auch die Gemeinschaftsräume.

Die Aufnahme der Kosten in die jährliche Betriebskostenabrechnung ist somit rechtlich gedeckt. Allfällige Einnahmen (zum Beispiel pauschalierte Energiekosten durch Münzautomaten) müssen in der Abrechnung jedenfalls als Einnahme ausgewiesen werden.