Wer einen Mietvertrag beendet, hat viel zu tun. Zu guter Letzt ist die leere Wohnung an den Vermieter/die Verwaltung zurück zu geben. Meist erfolgt dies symbolisch durch die Übergabe der Haus- und Wohnungsschlüssel. Erst durch diesen Vorgang erlischt auch die Pflicht zur Mietzinszahlung.

Mitunter gibt es ganz konkrete Hindernisse und die lange Liste von Gerichtsentscheidungen zum Thema „Rückgabe des Mietobjekts“ zeigt, dass es gar nicht so einfach ist, das Mietobjekt korrekt zurückzugeben. Die Probleme fangen damit an, dass Vermieter gar nicht erreichbar sind und enden mitunter damit, dass die Übergabe einfach verweigert wird.

Auch der Verlust des Wohnungs- oder Haustorschlüssel kann zu einem – teuren – Problem werden.

Wir fassen daher kurz die wichtigsten Grundsätze der Rechtsprechung zusammen.

Die Übergabe ist auch heute noch persönlich durchzuführen, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Denn weder ist es ausreichend den Schlüssel in den Briefkasten der Verwaltung /des Vermieters zu werfen, noch kann diese Handlung durch eine Übersendung per Post erfolgen. Die Rechtsprechung ist hier sehr eindeutig. Diese letzte Mieterpflicht ist eine persönliche. Zwar kann man einen Vertreter für den Vorgang bevollmächtigen, aber die Übergabe selbst muss von Mensch zu Mensch erfolgen.

Sowohl Mieter als auch Vermieter können sich bei der Schlüsselübergabe vertreten lassen, doch die Ermächtigung dazu muss nachgewiesen werden. Hat man der falschen Person die Schlüssel ausgehändigt, muss man weiter Miete zahlen und hat auch noch jede Menge Ärger den Schlüssel wieder retour zu bekommen. Ebensowenig kann man dem Hausbesorger die Schlüssel in die Hand drücken, wenn dieser keine Vollmacht dazu erhalten hat.

Mieter müssen zudem alle Schlüssel zurückgeben, auch jene, die sie selbst angefertigt haben. Die Idee eines Mieters, den Vermieter davon zu informieren, wo er den Schlüssel abholen könne, ohne einvernehmlich den Übergabeort zu vereinbaren, war eine schlechte. Denn solange der Schlüssel im Besitz des Mieters ist, fallen auch über die Mietdauer hinaus Mieten an.

Aufpassen sollte man auch mit schriftlichen Zusätzen bei einer vermeintlichen Kündigung oder einvernehmlichen Auflösung von Verträgen. Bei einer schriftlichen Vertragsauflösung, die den Vermerk „unter Vorbehalt sämtlicher Rechte“ trug, ging der Oberste Gerichtshof davon aus, dass man das Mietobjekt gar nicht zurückstellen wollte, obwohl die Schlüssel übergeben wurden. Die Folge: weitere Mietzinszahlungen wurden fällig, weil der Mietvertrag gar nicht aufgelöst worden war.

Bei verloren gegangenen Schlüsseln muss der Vermieter unverzüglich verständigt werden, insbesondere wenn es sich um spezielle General-Sicherheitsschlüssel handelt. In diesem Fall hat der Vermieter auch bei aufrechtem Mietverhältnis ein rechtliches Interesse an dieser Information, sperrt so ein Generalschlüssel ja mehr als nur die eigene Wohnungstür.

Mitunter steht im Vertrag, dass bei Verlust eines Schlüssel sämtliche Kosten für die Neuanschaffung durch den Mieter zu tragen sind – völlig unabhängig von einem Verschulden. Eine solche Mietvertragsklausel ist unwirksam. Schadenersatzansprüche sind immer auf nur dann durchsetzbar, wenn auch ein Verschulden vorliegt. Das kann aber auch schon dann vorliegen, wenn  man ein besonders sorgloses Verhalten an den Tag legt. Bei teuren Generalschlüsseln stellt sich auch die Frage, ob diese Kindern unter 14 Jahren in deren alleinige Obhut gegeben werden dürfen.

Dass Kinder in diesem Alter immer wieder Dinge verlieren, entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung. Verliert daher ein 10-jähriges Mädchen den Wohnungsschlüssel, der gleichzeitig auch das Haustor und den Kellerzugang sperrt, dann könnte den Eltern mitunter Fahrlässigkeit vorgeworfen werden.

Andererseits stellt sich natürlich vor dem Hintergrund der heutigen Lebensverhältnisse die Frage, wie zB eine Alleinerzieherin, die bis abends arbeitet und deren Kind allein vom Hort nach Hause geht, anders als durch eine Schlüsselübergabe an ihr Kind den Zutritt zur Wohnung organisieren soll.

Glück im Unglück hat ein Mieter, wenn der Schlüssel so verloren geht, dass es höchst unwahrscheinlich ist, dass er je wieder auftaucht (zB. Schlüssel fällt in die Donau). Denn in diesem Fall besteht ebenfalls kein Schadenersatzanspruch, weil dadurch ein allfälliger Missbrauch mit dem Schlüssel unwahrscheinlich ist.

Verweigert der Vermieter allerdings die Übernahme des Mietobjekts, obwohl der Mieter am vereinbarten Ort die Schlüssel übergeben will, dann befindet sich der Vermieter im sogenannten Annahmeverzug. In diesem Fall sollten Mieter ein Gedächtnisprotokoll, das Zeugen bestätigen, anfertigen und den Schlüssel bei einer ihm bekannten Person hinterlegen. Eine andere Möglichkeit besteht darin bei Gericht einen sogenannten Hinterlegungsantrag stellen und eine andere Person zum Verwahrer zu erklären. Dieser Weg empfiehlt sich immer dann, wenn es notwendig ist, eine gewisse Öffentlichkeit über die Vorgänge herzustellen, weil man etwa noch einen Rechtsstreit mit dem Vermieter in einer anderen Sache hat und man Beweise für den Annahmeverzug braucht, um weitere Mietzinsvorschreibungen zu verhindern.

Weitere Informationen:

• Achtung, Falle: Die Tücken bei der Wohnungsrückgabe

Vorsicht vor „getarnten Verzichtserklärungen“

• Musterschreiben zur Hinterlegung von Schlüsseln

Dieser Musterantrag hilft Ihnen die Rückgabe der Wohnung rechtlich korrekt abzuwickeln (nur für MVÖ-Mitglieder).