Bei der Rückgabe einer Wohnung sollten Mieter äußerst achtsam sein und keine voreiligen Unterschriften leisten. Besondere Vorsicht gilt, wenn vorgefertigte, sogenannte »Rücknahmeerklärungen« oder »Übernahmeprotokolle« auch Verzichtserklärungen enthalten.

Für viele Mieter ist die Rückgabe einer Wohnung eine belastende und schwierige Situation. Weil viele auf die Rückerstattung der Kaution angewiesen sind, wollen sie die Rückgabe möglichst reibungslos abwickeln und den Termin rasch hinter sich bringen.

Weil nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) bei einem befristeten Mietverhältnis ein Antrag auf Mietzinsüberprüfung auch noch nach Ablauf des Befristungszeitraums gestellt werden kann, nutzen Mieter oftmals diese Möglichkeit der nachträglichen Mietzinsbestreitung, um mit dem Vermieter im aufrechten Bestandverhältnis nicht »im Streit leben« zu müssen oder auch einfach, um die Kautionsrückerstattung nicht zu gefährden.

Vorsicht vor Verzichtserklärung
Leider wird jedoch der Wohnungsrückgabetermin von manchen Vermietern bzw. Hausverwaltern dazu genutzt, eine zuvor nicht thematisierte und über die eigentliche Rückstellung hinausgehende rechtliche Erklärung vom Mieter zu erlangen, dass aus dem Mietverhältnis keine Forderungen mehr gestellt werden können.

So sind wir in unserem Beratungsalltag zuletzt wieder vermehrt mit dem Problem konfrontiert worden, dass Mieter im Zuge der Wohnungsrückgabe irrtümlich eine vom Vermieter bzw. Hausverwalter zum Rückgabetermin mitgebrachte Urkunde unterschrieben haben und darin erklärt hätten, auf den Anspruch auf Rückerstattung überhöhter Mietzahlungen zu verzichten.

Dem ersten Eindruck nach unscheinbar finden sich in solchen als »Übernahmeprotokoll«, »Rückgabeerklärung« oder ähnlich betitelten Urkunden oftmals Sätze wie:

»Der Mieter bestätigt hiermit, dass damit sämtliche Ansprüche und Forderungen aus dem Mietverhältnis bereinigt und verglichen sind.«

»Ich erkläre nunmehr nach Beendigung des Vertragsverhältnisses und nach der gleichzeitig erfolgten Schlüsselrückgabe ausdrücklich, dass neben der Kaution keinerlei weitere Forderungen welcher Art auch immer gegen den ehemaligen Vermieter bzw. dessen Bevollmächtigten aus dem Mietverhältnis bestehen« - siehe Faksimile.

Den Schilderungen unserer davon betroffenen Mitglieder zufolge brachte der Vermieter bzw. Hausverwalter eine solche vorformulierte Urkunde bereits zum Rückgabetermin mit und behauptete, man müsse die Urkunde unterschreiben, sonst könne die Wohnung nicht zurück genommen oder die Kaution nicht ausgezahlt werden.

Anfechtung schwierig
Die nachträgliche Anfechtung einer solchen Vertragserklärung kann sich oftmals schwierig gestalten. Nach der Rechtsprechung wird ein Wohnungsrückgabetermin nämlich im Regelfall nicht als Zwangslage anerkannt, da der Mieter sich dabei nicht in einer Situation befindet, die mit einem Vertragsabschluss oder einer Vertragsverlängerung vergleichbar wäre.

Kein Rechtsanspruch auf Verzichtserklärung
Rechtlich gesehen, kann ein Vermieter die Wohnungsrückgabe nicht von einer Erklärung des Mieters abhängig machen, dass der Mieter auf allfällige Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis verzichtet. Sollte eine Wohnungsrücknahme aus diesem Grund verweigert werden gerät der Vermieter in Annahmeverzug. In einem solchen Fall ist sofort juristischer Rat einzuholen.

Was tun?
Leider sind die Situationen zu unterschiedlich für ein allgemeines Rezept – aber Mieter, die der Meinung sind, dass ihnen allenfalls noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen könnten, sollten jedenfalls auf folgendes achten:

• Machen Sie die Wohnungsrückgabe nicht allein, sondern nehmen Sie eine Vertrauensperson mit und bereiten Sie sich auch schon mental darauf vor, dass Ihnen unter Umständen etwas zur Unterschrift vorgelegt wird.

• Lesen Sie eine vom Vermieter oder Hausverwalter vorgelegte Urkunde jedenfalls genauestens durch.

• Auch als weniger hartgesottener Mieter muss man es schaffen gegebenenfalls anzusprechen, dass unverständliche oder im Vorfeld nie thematisierte Erklärungen, jetzt eben nicht unterschrieben werden; man fühlt sich dadurch überrumpelt.

• Sagen Sie, dass Sie nur die notwendigen Dinge unterschreiben, wie die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel, den Zählerstand von Gas und Strom etc.   

• Wenden Sie ein, dass Sie den rechtlichen Ratschlag erhalten haben, grundsätzlich nichts zu unterschreiben, was zuvor nicht besprochen wurde.

• Lassen Sie sich jedenfalls eine Kopie der unterschriebenen Urkunde geben. Gegebenenfalls kann ein Rücktritt von der Erklärung gemacht werden.

• Läuft bereits ein Verfahren, sollten (können) Sie auf den Rechtsvertreter verweisen.

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