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Recht, Service 08.03.2019

Die wichtigsten Fristen im Mietrecht

  • Kalender - Fristen im Mietrecht

Bei mietrechtlichen Fragen gelten meist Fristen, innerhalb derer man seine Rechte geltend machen muss. Damit Sie künftig nie zu spät dran sind, hat Elke Hanel-Torsch, Wiener Landesvorsitzende der Mietervereinigung, die wichtigsten Fristen zusammengefasst – von A wie Ablöse bis V wie Vertragserrichtungskosten:

 

Ablöse


Als Vormieter können Sie für bauliche Investitionen in eine Mietwohnung oder in Möbel (Möbelablöse) mit einem Neumieter eine Ablöse vereinbaren. Wer zu viel verlangt, muss damit rechnen, dass gegen ihn ein Ablöseverfahren eingeleitet wird. Der Rückforderungsanspruch besteht 10 Jahre lang.

Anbot


Das Anbot müsste eigentlich »Angebot« heißen, denn das ist es rechtlich betrachtet auch. Jedenfalls notwendig ist das Festlegen einer individuellen Bindungsfrist, in der die Annahme zu erfolgen hat. Beispiel: Dieses Anbot gilt nur bis zum 30.04.2019. Wir raten dazu, das Anbot immer zu befristen – und zwar sehr kurz: 2 Tage oder kürzer.

Im Konsumentenschutzgesetz wurde ein Rücktrittsrecht festgelegt, um Überrumpelungen von Konsumenten zu verhindern. Wenn daher das Anbot am selben Tag (innerhalb von 24 Stunden) unterzeichnet wurde, an dem die Wohnung erstmals besichtigt wurde, dann kann man schriftlich kostenfrei zurücktreten. Die Rücktrittsfrist beträgt 1 Woche ab der Unterzeichnung und beginnt erst zu laufen, sobald der Verbraucher eine Zweitschrift seiner Vertragserklärung/en und eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten hat.

Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens 1 Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung. Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich des Anbots/Mietvertrages gilt auch für einen im Zuge der Vertragserklärung abgeschlossenen Maklervertrag.

Befristungen


Für Wohnungen, die ganz oder teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, muss ein befristeter Mietvertrag eine Mindestdauer von 3 Jahren haben - egal, ob es sich dabei um einen Haupt- oder Untermietvertrag handelt. Eine kürzere Befristung ist nicht rechtswirksam und es entsteht automatisch ein unbefristeter Vertrag. Unterliegt das Mietobjekt dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), kann die Dauer kann nach Belieben vereinbart werden.

Befristete Mietverhältnisse enden durch Zeitablauf. Der Mietvertrag endet daher mit dem vereinbarten Datum, ohne dass eine Kündigung durch den Vermieter notwendig ist.

Wird ein befristeter Vertrag nach Ablauf der Befristung nicht verlängert oder aufgelöst, geht dieser in einen auf 3 Jahre befristeten Mietvertrag über. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser 3 Jahre neuerlich nicht verlängert oder aufgelöst, verwandelt sich der befristete Mietvertrag stillschweigend in einen unbefristeten.

Betriebskosten: Abrechnung


Die Betriebskostenabrechnung nach dem MRG bzw. Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) für Hausbetriebskosten muss spätestens zum 30.6. gelegt werden. Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung muss binnen 6 Monaten ab Ende der Abrechnungsperiode gelegt werden. Ein Beispiel: wenn die Abrechnungsperiode mit August endet, dann hat der Wärmeabgeber die Abrechnung spätestens mit 28.2. des Folgejahres zu legen. Wenn das Kalenderjahr gewählt wurde, dann gilt auch hier der 30.6. als Stichtag.

Damit die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig geltend gemacht ist, genügt eine Aufstellung der Ausgabenposten, die der Vermieter in dem betreffenden Abrechnungsjahr verrechnen will, samt den dazugehörigen Belegen. Das heißt noch nicht, dass die Betriebkostenabrechnung auch inhaltlich richtig sein muss.

Werden Ihnen Kosten nicht innerhalb einer Jahresfrist ab Ende des Verrechnungsjahres (= 31.12.) durch Legung (oder Ergänzung) der Abrechnung angezeigt, so tritt Präklusion ein (dh. das Recht des Vermieters/der Hausverwaltung, Kosten geltend zu machen, geht unter). In diesem Fall können Ihnen diese Beträge nicht mehr verrechnet werden.

Betriebskosten: Belegeinsicht


Als Mieter haben Sie grundsätzlich das Recht, Kopien der Belege der Betriebskostenabrechnung zu erhalten. Allerdings gilt dieses Einsichtsrecht sowie das Recht auf Ausfolgung von Kopien nur innerhalb von 6 Monaten ab Legung der Jahresabrechnung - in der Regel endet die Frist also mit 31.12. Danach ist der Vermieter nicht mehr zur Herausgabe verpflichtet.

Es ist daher ratsam, jedes Jahr kurz nach der Legung schriftlich eingeschrieben eine Kopie der Abrechnung gegen Kostenersatz zu verlangen.

 

Betriebskosten: Überprüfung


Betriebskostenüberprüfungen sind in einem Haus, auf welches das MRG voll anwendbar ist, aber auch bei der ABGB-Miete bis zu 3 Jahre rückwirkend möglich, sofern die Betriebskostenabrechnungen zur Verfügung stehen.

Bei Genossenschaftswohnungen gilt das WGG. Hier gibt es eine Einspruchsfrist von 6 Monaten ab Legung der Abrechnung. Ist der Einspruch rechtzeitig erfolgt, gilt auch hier eine Frist von 3 Jahren für die Rückforderung einer allfälligen Falschverrechnung.

Heizkosten bei Gemeinschaftsanlagen, die nach Verbrauch abgerechnet werden, können ebenfalls überprüft werden. Hier gilt das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG), das eine Einspruchsfrist von 6 Monaten ab Legung der Abrechnung vorsieht. Ist der Einspruch rechtzeitig erfolgt, gilt auch hier eine Frist von 3 Jahren für die Rückforderung einer allfälligen Falschverrechnung.

Betriebskosten: Nachzahlung bzw. Guthaben


Allfällige Nachzahlungen oder Gutschriften aus der Betriebskostenabrechnung sindnach deren Legung zum übernächsten Zinstermin fällig. Im MRG/WGG ist vorgesehen, dass Sie als Mieter dann nachzahlen oder die Gutschrift erhalten, wenn Sie zum Fälligkeitszeitpunkt (= spätestens 1.8.) Mieter der Wohnung sind.

Finanzierungsbeitrag


Nach Mietende und Rückstellung der Wohnung im WGG sind eingehobene Finanzierungsbeiträge, vermindert um eine vorzunehmende Abwertung, binnen 8 Wochen an die Mieterin bzw. den Mieter zurückzubezahlen. Jener Betrag, welcher dem ausscheidenden Mieter ausbezahlt wird, darf grundsätzlich von dem Folgemieter eingehoben werden.

Investition: Ablöse


Falls Sie als Mieter den Mietvertrag kündigen, beginnt mit der Kündigung eine Frist von 14 Tagen, um die Investitionsablöse anzumelden. Dabei müssen Sie dem Vermieter auch alle Rechnungen vorlegen. Im Falle einer einvernehmlichen Auflösung haben Sie auch 14 Tage Zeit, Ihren Investitionskostenersatz geltend zu machen.

Investition: Ansprüche


Für den Fall, dass ein Mieter innerhalb der letzten 20 Jahre Investitionen getätigt hat, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Wohnung über die Mietdauer hinaus führen, hat er in bestimmten Fällen Anspruch auf Ersatz dieser Aufwendungen - vermindert um eine jährliche Abschreibung.

Der Mieter muss gegenüber dem Vermieter unter Vorlage von Rechnungen seine Ansprüche schriftlich geltend machen, und zwar spätestens 14 Tage nach einvernehmlicher Auflösung bzw. Kündigung durch den Mieter, bei Aufkündigung durch den Vermieter binnen einer Frist von 2 Monaten ab Eintritt der Rechtskraft des Räumungstitels. Wird die Wohnung früher zurückgegeben, muss der Anspruch spätestens bei der Rückstellung der Wohnung geltend gemacht werden.    

Kaution


Die Kaution ist grundsätzlich sofort nach der Rückstellung der Wohnung samt Zinsen zurückzuzahlen. Nur für Schäden an der Wohnung, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen, dürfen Teile der Kaution einbehalten werden. Zahlt der Vermieter die Kaution nicht (zur Gänze) zurück, sollten Sie ihn mittels eingeschriebenem Brief zur Rückzahlung auffordern.

 

Kündigung bei befristeten Mietverträgen


Mieter können einen befristeten Mietvertrag erst nach Ablauf eines Jahres ab Vertragsbeginn vorzeitig –wichtig: schriftlich! - kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Damit ist ein Mieter zumindest 16 Monate an einen befristeten Vertrag gebunden. 12 Monate muss der Mieter in der Wohnung sein, um im 13. Monat den Vertrag kündigen zu können. Dann läuft die dreimonatige Kündigungsfrist, und am Monatsletzten des 16. Monats ist das Mietverhältnis beendet.

Eine andere Vereinbarung im Mietvertrag ist nur dann zulässig, wenn der Mieter dadurch besser gestellt wird. Eine vorzeitige Auflösung ist nur im Einvernehmen mit dem Vermieter möglich.

Achtung: Ein befristeter Mietvertrag über ein Ein- oder Zweifamilienhaus kann nur dann gekündigt werden, wenn eine Kündigungsmöglichkeit vereinbart wurde. Ansonsten muss die gesamte Vertragsdauer eingehalten werden.

Kündigung bei unbefristeten Mietverträgen


Bei unbefristeten Verträgen kann der Mieter grundsätzlich jederzeit unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist sein Mietverhältnis beenden. Sehr oft ist im Vertrag eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vorgesehen. Gibt es keine Vereinbarung, sieht das Gesetz eine einmonatige Frist vor. Nur wenn der Vermieter zustimmt, dass man früher ausziehen darf, ist eine einvernehmliche Vertragsauflösung zu jedem Zeitpunkt möglich.

Kündigungsfrist


Die Kündigungsfrist beginnt zu laufen, sobald das Kündigungsschreiben beim Vermieter eingelangt ist. Relevant ist also nicht der Poststempel, sondern das Eingangsdatum. Deshalb ist es sinnvoll, die Kündigung per Einschreiben  zu übermitteln, um einen Nachweis zu haben, dass das Schreiben eingelangt ist.

Kündigung, fristlos


Wenn der Mieter aus Gründen, die nicht von ihm zu vertreten sind, die Wohnung nicht in dem vereinbarten Gebrauch benützen kann, erlaubt das ABGB eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages (ähnlich einer fristlosen Kündigung). Achtung: Erst wenn Sie als Mieter den Mangel angezeigt, eine Frist zur Behebung gesetzt und Ihr Vermieter diese ohne weitere Handlungen hat verstreichen lassen, können Sie eine Auflösungserklärung (Kündigung des Mietvertrages) an Ihren Vermieter schicken. Ein Gericht müssen Sie dafür nicht einschalten. Wirksam wird Ihre »fristlose Kündigung« erst mit Zugang an den Vermieter.

Kündigung durch Vermieter


Als Mieter einer Wohnung unterliegen Sie dem Kündigungsschutz des MRG. Der Vermieter darf Sie nur dann – gerichtlich - kündigen, wenn Sie einen im Gesetz genannten Kündigungsgrund setzen. Ausschließlich Mieter von Ein- und Zweifamilienhäusern mit nach 2001 abgeschlossenen Verträgen haben keinen Kündigungsschutz. Die Kündigungsfrist beträgt für Wohnungen 1 Monat bei monatlicher Bezahlung des Mietzinses - ansonsten 3 Monate, immer zum Monatsletzten.

Mietzinsüberprüfung


Um die Höhe des vereinbarten Mietzinses überprüfen zu lassen, gilt bei unbefristeten Mietverträgen: Binnen 3 Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung müssen Sie ein Verfahren einleiten, um deren Unwirksamkeit vor Schlichtungsstelle oder Gericht geltend zu machen. Verabsäumen Sie diese Frist, kann die Höhe des vereinbarten Mietzinses nicht mehr überprüft werden. Bei befristeten Mietverträgen endet die Frist zur Überprüfung der Mietzinsvereinbarung spätestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.

Rügepflicht


Der Mieter muss dem Vermieter die Unbrauchbarkeit der Wohnung oder eines bestimmten Ausstattungsmerkmales bzw. das Fehlen des zeitgemäßen Standards der Badegelegenheit anzeigen. Der Vermieter muss die Möglichkeit haben, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist, höchstens aber binnen 3 Monaten ab Zugang der Anzeige, zu beheben. Verbessert der Vermieter nicht, so ist bei der Mietzinsbildung von der bei Mietvertragsabschluss vorhandenen Ausstattungskategorie auszugehen.

Vertragserrichtungskosten


Bei allen Wohnungen, die voll unter das MRG fallen, sind Kosten für die Erstellung des Vertrages verboten. Sollten Sie dafür etwas bezahlt haben, können Sie den Betrag binnen 10 Jahren zurückfordern. Zulässig kann die Zahlung jedoch in Wohnungen sein, die nicht oder nur teilweise dem MRG unterliegen.
 

Weitere Infos:

 

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