Mieterinnen haben Rechte aber auch Pflichten. Neben der Zahlung der Miete und dem sorgfältigen Umgang mit dem Mietobjekt gibt es darüber hinaus auch noch sogenannte Duldungspflichten. Damit sind Eingriffe in den ungestörten Gebrauch des Mietobjekts gemeint.

Je nachdem in welche Rechtslage die Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit fällt, sind diese Pflichten gesetzlich oder vertraglich ausgestaltet.
Für Mietobjekte, die dem Mietrecht (MRG) oder dem Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht (WGG) voll unterliegen, regelt der § 8 des Mietrechtsgesetzes relativ genau, welche Eingriffe Mieterinnen in ihre Mietrechte zulassen müssen. Bei alle anderen Mietverhältnissen, müssen derartige Eingriffe im Mietvertrag klar und deutlich geregelt werden, ansonsten hier Vermieter diese Eingriffsrechte nicht haben.

1. Das Begehungs-, Besichtigungsrecht durch den Vermieter:

Liegt ein wichtiger Grund vor, so müssen MieterInnen zu lassen, dass ihr Wohnobjekt vom Vermieter bzw dessen Vertretung betreten werden darf. Wichtige Gründe sind zB Neuvermietung, Verkauf aber auch Sanierungsarbeiten oder die Vermessung des Hauses. Der Vermieter muss in all diesen Fällen sein Kommen rechtzeigt ankündigen und angemessene Tageszeiten dafür vorschlagen. Natürlich kann auch der Mieter Zeiten vorschlagen, zu dem ihm die Besichtigung passt.

2. Sanierungsarbeiten

Wenn in der Wohnung selbst Erhaltungsarbeiten durchzuführen sind – zB die Therme ist zu tauschen oder Fenster zu reparieren  – dann muss der Mieter den Zutritt zu seinem Mietobjekt dulden. Ebenso natürlich die mit der Arbeit verbundenen Unannehmlichkeiten (Schmutz, Staub, Lärm). Das gleiche gilt, wenn nur über das Mietobjekt allgemeine Teile des Hauses erreichbar sind zB des Ausstieg aufs Dach.

3. Verbesserungsarbeiten

Auch bestimmte Verbesserungsarbeiten sind zu dulden. So hat der Oberste Gerichtshof mehrfach entschieden, dass ein Dachgeschossausbau aber auch ein Lifteinbau zu dulden ist und zwar mitunter auch dann, wenn damit Einschränkungen wie zB schlechter Lichteinfall oder die Abtretung von Dachbodenabteilen verbunden sind, sofern es keine andere technische Lösungsmöglichkeit gibt. Gerade beim Lifteinbau deutet der OGH die Duldungspflicht mitunter sehr großzügig zu Lasten der Bewohner. So gab es schon Entscheidungen, wo Mieter kleine Teile ihrer Wohnungen abtreten mussten, damit ein Liftschacht eingebaut werden konnte. Gerade in solchen Fällen raten wir dringend, eine Beratung in Anspruch zu nehmen, damit Sie ihre Möglichkeiten realistisch einschätzen können.

4. Rechte aus der Duldung

Doch gerade weil es diese Duldungspflichten gibt, haben Mieter, die dadurch Einschränkungen erdulden müssen, auch Ersatzansprüche und zwar völlig unabhängig davon, ob Verschulden für die Beeinträchtigung vorliegt oder nicht. Einerseits haben Vermieter die Pflicht den Umbau unter großmöglichster Schonung umzusetzen, andererseits müssen sie die dadurch dennoch entstehenden Beeinträchtigungen – sofern sie finanzieller Natur sind – ersetzen. Reinigungskosten, die durch den Staub zusätzlich entstehen aber auch Beschädigungen, die mitunter durch die Bauarbeiten verursacht wurden, müssen natürlich ersetzt werden.

Unabhängig davon gibt es ein Mietzinsminderungsrecht der Mieter, wenn zb durch die Baustelle der Lift einige Monate nicht fährt oder über Monate Baulärm ertragen werden muss.

Sollten Sie von derartigen Eingriffen betroffen sein oder bald werden, lassen Sie sich von uns beraten, damit Sie bestens über ihre Möglichkeiten informiert sind.